面对一份高难度的考卷，不同的学生会流露出不同的应对态度。

4月26日，中南建设(000961)在2021年度的业绩交流会上，董事兼总经理陈昱含并没有过于埋怨2021年给房地产行业做的“考卷”太难。相反主动地作起了检讨，称这是“历史上最差答卷”，认为完全是管理造成，并感谢“审计师事务所的严苛”，让财务报表反映了公司最真实的水平。

但这一态度，也让外界看到了管理层敢于面对挫折的坦诚，相信有能力解决眼下的难题，摆脱暂时的困境。

深刻反思：管理和能力存明显短板

4月25日晚，中南建设（000961.SZ）发布2021年年报。报告期内，公司实现营收792.1亿元，同比增长0.8%；房地产业务实现合同销售金额1973.7亿元，销售面积1468.7万平方米；建筑业务实现营业收入251.4亿元，同比增长13.3%。年末有息负债（含期末应付利息）622.8亿元，比2020年末减少176.3亿元，同比下降22.06%，与年度经营规模比值保持行业最低水平。

同时年报显示，公司经审计的归属上市公司股东净利润亏损33.8亿元，与此前年度业绩预告中披露的数字7.08-21.23亿元存在重大偏差。

面对不尽人如意的表现，中南建设董事、总经理陈昱含在业绩会上进行了详尽说明。

陈昱含说，无论是偏于乐观的业绩预判、对会计准则的理解偏差还是实际交付的延后等等，都是表象，更深层的问题是公司管理和能力上的明显短板。这背后也暴露出公司存在的经营问题。

她认为，为了保证现金流安全，中南建设不得已对利润做出了牺牲，说明当前的规模与自身能力和安全要求仍有错配，内外部压力下的缩表出清力度仍然不够。在高增长阶段由于缺乏审慎经营导向，导致一些项目地价偏高，从而形成了大额亏损和减值计提，使得公司今天仍在为过去的失误买单。

尽管已经意识到重规模轻利润、轻资金的经营取向存在巨大风险，但是在已经过去的2021年根本扭转，利润和现金流管理亟待加强，因融资巨幅下降和经营回款持续承压导致非受限资金总量并未得到根本好转。低周转高负债业务拖累、非核心地产业务没有能够出表，有息负债相对于净资产及账面资金并未明显下降。

为现金流安全：损失部分毛利

站在局外人的角度，以陈昱含为首的中南建设管理层的自我批评，未免有些过于严苛。因为，如果将时间向前移到去年同期，乃至去年六七月份，公司管理层当时的财务风控措施都是领先于同业的。

彼时，中南建设已经意识到了可能的风险，严格地根据销售回款三到四成进行投资，并对投资成本有着严格的管控。2021年中南建设新增项目45个，新增规划建筑面积752万平方米。报告期内新增项目成本平均地价约3837元/平方米，同比下降23.5%。

上述举措同时使公司的有息负债占资产比例仅为16.92%，实际有息负债下降了22.06%，有息负债的降幅在全行业内，属于幅度较高的几家公司。

只不过，房地产行业形势的变化太快，尤其是去年下半年，房地产开发环境变得恶劣，部分金融机构甚至开始抽贷、提前挤兑。

经营环境的迅速恶化，带给公司巨大的经营压力。2021年第四季度，中南建设为了保障自由现金加大了房地产现房库存的促销力度，带来了显著当期亏损，导致毛利率下降。

年报显示，2021年公司经营现金流入1446.7亿元，同比增长11.9%，是一年内到期的各项有息负债的6倍。但房地产业务的毛利率，却从19.14%，下降至10.69%。

出清低效资产：目标指向高质量发展

面对行业环境的压力，陈昱含则给出了参加2022年房地产行业“考试”的解题思路：稳定融资、瘦身出清、稳定生产、精简高效、政府帮扶。

中南建设将密切与相关金融机构沟通，推动必要融资展期、转贷续贷，确保授信稳定，增加经营性贷款等专项授信，增加企业自由现金流，增厚资金安全垫，压降短债规模，确保刚性兑付义务如期履行。

与此同时，要通过瘦身出清，减少低效资产和业务数量，“做我所能”方针实现业务聚焦，扩大核心业务安全边界。截止目前，中南建设已完成项目股转14个；地产和建筑业务区域分别由21年初的19个、15个双双减少到当前的8个、8个。

另外，中南还通过关停并转、去粗取精等方式，裁汰冗员，优化管理，压降管费；同时由管理团队带头厉行过冬文化。2022年公司管费预算同比降幅达47%。另外，会把审慎经营原则通过大财务体系的重塑深入贯彻下去。

在确保到期兑付的情况下，中南建设迅速开始了复工复产。截至一季度末，公司地产和建筑业务复工率分别达83%和54%。

此外，作为大型民营上市企业，公司稳定不仅关乎在地财政税收，更关乎无数产业工人的就业和民生稳定问题，因此公司得到了各级政府的大力帮扶。

对于未来的发展，中南建设董事长陈锦石给出了一个目标。他认为，发展是永恒的，但不能用野蛮粗放的发展。未来中南要继续坚持高质量发展，在商业模式、发展模式、治理结构、管理方式上做到科学化，全力打造实力中南、品牌中南、品质中南。

正如中南建设在年报中指出的那样，短期的亏损并不影响现有项目的情况，也不改变团队的运营模式。只要能够进一步提高运营效率，已售未结算资源的更多结算，公司将尽快恢复盈利。