编者按
近年来，随着国内经济的快速发展、城市化进程不断加速。与此同时，城市发展中的交通拥堵、产业结构不合理等“城市病”愈发明显，城市更新成为解决“城市病”的重要手段，为城市发展提供新的增长点。
存量时代下，企业是如何布局城市更新的？城市更新作为补民生短板的重要举措，城更企业应该扮演好怎样的角色？他们又是如何以城市发展共建者身份与城市共生共融的？
和讯网推出地产民生系列之《城市更新·共建师》，揭秘城市更新业务发展脉络，记录深度参与并推动城市更新发展的企业。
时代更替，对城市空间提出了新的要求，城市更新成为城市化进程的重要命题。存量时代，消化和盘活城市存量资产，是身处其中的每一家企业实现可持续发展的必修课。
2018年1月，愿景明德（以下称愿景集团）成立，同年，北京朝阳区劲松街道引入了愿景集团，对40余年楼龄的劲松北社区进行综合改造，这也是全国率先引入社会资本的老旧小区改造项目，为北京乃至全国老旧更新项目开创了社会资本介入的全新模式。随着在城更领域的持续深耕，愿景集团成为赛道上备受关注的力量。
从孤独的探路者到入局者众多，城更赛道经历了哪些变化？在这样一个资金沉淀周期长的领域，钱的问题如何解决？成立四年，愿景明德探索出了一条怎样的发展路径？能否成为后来者的参考样本？带着市场普遍关注的问题，我们与愿景集团总裁仓梓剑进行了交流。
01
行业趋于成熟
企业入局门槛仍在
2018年，拥有20余年丰富、实用管理咨询经验的专家仓梓剑离开IBM，投身重资产投资管理与城市更新改造领域，成为愿景集团的联合创始人。
彼时的城更赛道，既无明确的政策支持，也无规模化的成功案例，处于艰难的起步探索阶段，近几年，尽管城市更新上升到国家战略层面，但万亿新蓝海的市场规模仍难掩盖回报周期长的资金“硬伤”，社会资本大多处于观望阶段。
尽管如此，对于整个行业发展至今的变化，仓梓剑感触还是深刻的，这主要体现在两个方面，一方面是包括“十四五”规划等在内的政策支持力度前所未有，另一方面则是来自政府、金融机构等方面的金融支持力度不断加码。
据了解，过去社会资本参与的很多项目，多以政府投资+自有资金为主，目前，金融机构传统的风险意识仍然较强，对主体信用要求较高；另外，由于很多改造项目都只有经营权而非资产，有时这并不能受到银行或者金融机构的认可。
但不可否认的是，相较于过去，涉及城市更新的整体金融环境正稳步向好。“目前金融机构尤其是银行，很多股份制银行都陆续投身到了这个领域，多家银行还专门开始做城市更新相关的贷款产品。”仓梓剑称。
此外，城更企业积极尝试的金融创新也在不断取得突破。仓梓剑以愿景集团为例介绍到，在山东济宁，愿景通过和当地区属企业合作，协助区属企业拿到了国家开发银行5亿元贷款，这是国开行在山东支持老旧小区改造贷款的“第一单”；愿景集团在重庆九龙坡白马凼示范区则进行了全国首个PPP模式的老旧小区改造，在该项目中，愿景集团和政府平台公司共同组建项目公司，由建行重庆分行给予主要贷款支持，这也是建行在老旧小区改造方面的首批贷款。
“银行以社区未来运营产生的现金流为依据提供贷款，这在以前是不可想象的事情。城更的‘今天’与‘昨天’已经产生了天壤之别，行业正在走向成熟。”仓梓剑认为，从本质上来看，城更是补民生短板的业务，需要有更多的社会力量进入才能搞好这项事业。
不过，城更业务“慢”、“难”、“杂”的特点也在一定程度上为企业入局设置了条件和门槛。对此，仓梓剑将其总结为三个能力和一个意识，即：
投资和金融创新能力：此前有机构测算，国内城市更新市场规模已步入10万亿级，面对如此大的市场体量，仓梓剑认为，只有企业具备足够资本和资金实力，才能真正帮国家减轻负担，并带动资金循环利用起来。
更新改造能力：城市更新大多是带户工作，作业面有限，机器设备开展运行压力大，每个小区都有着“个性化”的问题，面对各种各样的改造任务，设计和施工都是不断发现问题不断解决问题的过程，这些都增加了工作的复杂度。
运营能力：能否算得过来账，以及能否快速实现回报，与项目后期的运营有着密切关联。
服务意识：城更涉及千家万户、需要大量沟通，如果没有服务韧性支撑，很难长期把这件事情坚持下去。
“城市更新是麻烦、琐碎和困难的事，解决这些问题已经内化成为了愿景的核心能力。”一路走来，仓梓剑深有体会，正是通过这些能力的构建和深入人心的服务意识，愿景建立起了属于自己的优势和壁垒。
02
城更加速度
以终为始 一地一议
老车棚变身社区食堂、小公园铺上塑胶步道、人脸识别等智慧物业“黑科技”分辨老人居家安全情况……作为北京市首个引入社会资本改造的老旧小区，劲松北社区极具创新性的改造模式已然成为行业内“教科书”式的存在。
改造后劲松北社区的车棚和小广场（疫情前）
改造后劲松北社区的儿童娱乐区
劲松示范区的改造完成后，愿景的城更业务不断提速。截至4月20日，愿景明德老旧小区改造战略签约项目68个，累计战略签约面积2.2亿方，已实施项目54个，覆盖14省22市。
尽管有“劲松模式”的成功经验在先，并为城市更新提供了一条可复制的路径，但老旧小区的情况千差万别，在具体业务层面，愿景并非照方抓药，而是坚持“一地一议”，不断拿出令市场惊叹的改造方案。
在北京，除朝阳劲松外，愿景还接手了位于石景山、通州、大兴和西城等地多个老旧小区改造的工作，仅从这些项目来看，改造模式就各不相同。
例如，劲松的操作逻辑就是通过对老旧小区的可经营性资产进行长期的经营来收回投资。“在‘劲松模式’里，社会资本能够用长期经营、长期回报的思路来做老旧小区改造，企业可以获利，老百姓(603883)可以受益，同时也减轻了政府的负担，这三方都获益的情况下，这个事情就可以持续。”仓梓剑说，在劲松项目上，愿景采用“微利可持续”的模式，实现了良性循环，并得到了政府的认可，推广“劲松模式”被写入北京市“十四五”规划建议。
“像劲松这种大型老旧小区，规模大，位置好，可经营的资源比较多，同时价值也比较高，这就意味着它自身就能平衡投资回报。但对于没有可以运营资源的小区来说，就要另辟蹊径。”仓梓剑以大兴项目为例介绍到，该项目只有三栋楼，完全没有可经营性资产，租金和毗邻CBD的劲松小区也没法比，这就要靠企业去发现能够协同的资源，还有哪些方面可以综合运营起来，来平衡企业的投入，最终，该项目跨片区实现资源统筹，通过盘活资产较丰富的小区来补足本社区的资源短板。
“有一些项目缺少基本的便民配套设施，我们就需要去研究有没有可能增设，什么空间可以合规地建设设施，给居民提供便利。我们在大兴的另一个项目就利用小区里面的空地建了两座简易低风险的建筑，一个用作菜市场，一个用作社区厨房，给居民提供便利。”仓梓剑说。
实际上，从愿景的城更案例中不难发现，解决老旧小区问题的核心在于突破创新，仓梓剑将其总结为“以终为始”的解决路径，即从长期运营出发，以运营的需要和思路来指导改造设计，不断打破设计边界。
愿景的价值观中有一项是“价值创造”，其中提到，要关注长期价值，时刻反问所做之事“对谁产生什么价值”。如今，愿景在老旧小区改造上形成了“通过对可经营的资产资源进行长期经营来收回投资”的模式，而这一思路也正是对“价值创造”的回应。
仓梓剑说，“愿景在城更方面的介入对于政府来说，一方面解决了部分资金来源，另一方面更重要的在于政府的财政投资有了维护者和保养者。同时，老百姓也拥有了长期的服务，老百姓的生活品质、生活幸福感都得到了提升，化解了很多的矛盾。”
03
补租赁短板
可支付 且宜居
解决好大城市住房突出问题，除了发力城更之外，加快补齐住房租赁短板也是当务之急。而在愿景集团的业务版图中，租赁社区建设与运营亦是一条关键赛道。
梳理来看，愿景的租赁社区业务主要分两条线：
一是通过集体用地来建设租赁社区，如去年10月投入运营的北京大兴瀛海项目“润棠·瀛海”，该项目拥有20万平方米，可提供3000多套租赁房源，为6000多人提供长期稳定居所。
润棠·瀛海项目
据悉，愿景拥有该项目70年的运营权，大约14至15亿的总投，靠租金回收投资。不过，去年集体建设用地被纳入到新一轮REITs试点，也让仓梓剑看到了新的希望，“国家鼓励集租房建设，REITs和其他支持政策都会随之而来，基础设施REITs已经上市，农村集体用地REITs应该会有很大希望，”他坚信，随着政策的不断突破，“润棠·瀛海”在经历一定时期的稳定运营之后，未来有机会做规模化业务。
另一条线则是对新租赁社区模式的探索，如深圳龙华区元芬新村由存量项目更新改造而成的“微棠新青年社区”，该项目也成为了通过城中村整治建设规模化租赁社区的标杆，这个经验也被深圳市龙华区写入了“十四五”发展规划。
深圳微棠新青年社区
仓梓剑认为，愿景从事的业务最大的效益就是创造了社会价值，“新青年、新市民只要1千多块钱就能拎包入住大概20平米左右的高品质城中村社区，而周边同等面积的商品房租金都在2500块以上。微棠社区是‘宜居可支付’的，这对于帮助深圳留住人才，保持城市活力也有着非常好的助力。”
远低于周边的租金水平，愿景的盈利从何而来？据了解，愿景拥有该项目13年的运营权，但收入并非来自单栋楼租金差，“城中村有三、四万人的体量，住宅一层是底商可以运营，此外，通过拓展商业购物、广告投放和增值服务等多元收入，使投资回报大幅改善。”仓梓剑介绍到。
自开展租赁社区业务以来，近几年，愿景集团持续发力，不断探索，截至目前，愿景集团拥有位于北京、上海、深圳的4个租赁社区项目，在管租赁社区房间达31380套。
成立4年多，又有当下两大火热赛道的加持，愿景的发展令外界充满期待和想象。对此，仓梓剑坦言，愿景谋求创新与突破，规模发展速度非常快，商业模式也在慢慢成形，但对于愿景来说，未来一段时间仍将扎扎实实修炼内功，提升服务能力和民生保障能力，不断推动业务模式迭代。
“如果将过去聚焦老旧小区改造和社区的创业运营定义为1.0版本的业务模式，那么，升级后的2.0版本则是利用金融创新工具，在城市更新改造中实现多种业态的组合，而3.0版本的模式则更强调社区服务，如有针对性的提供增值服务、优化对社区群体类别的专业性服务等。”仓梓剑说。
