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武汉考察完，最想说的一句话是：

武汉开发商们，请集体去杭州进修吧！

去看看，真正的南北通透是什么样的？真正的刚需户型是什么样？真正的改善到底需要怎样的改善！

看完，再回来好好盖房子。

武汉人民，不该被随意糊弄。

作为湖北人，也算得上半个武汉人。

武汉考察，看得格外认真，但结果，也格外痛心疾首!

尤其是看过杭州的房子之后，不得不感慨，武汉被杭州甩下10个身位不止！

在杭州，在售的新房大多是18层小高层，89平就能做到3房2卫，板楼设计，大阳台，还能做到真正的南北通透。

看完只能啧啧感慨：打新到，真的很快乐！

而武汉。

简直就是摆烂大王，3环内的房子，一次次教我做人！

真论数量，武汉不缺房子。

2020年，新房销量全国第一，新房库存也是常年居于全国前列，根据2021年3月数据来看，武汉仅次于青岛、天津、成都等城市。

但武汉的好房子，是真的少！

在武汉买房，大家都知道要尽量选择在3环内，但是三环内的武汉是什么情况呢？

首先，二环内大把的老房子！

这是我在贝壳找房上截的图，范围是汉口二环内。可以看到，房价基本在1.6-2w左右，这不是因为房价便宜，而是因为这些房子楼龄太老，在04年甚至更往前。

这类老房子，在武汉二环内，几乎随处可见。

比如这样：

比如这样：

甚至可能是这样：

在武汉，二环内的城市界面，甚至是不如三环的。

当然，老房子差可以理解，毕竟没有几座城市能够拆得动老区，反正外围还有大把的土地外溢，旧改不如打造新区。

但武汉，新房子盖得也差。

武汉产品的第二大特点是：

有大批新房供应的三环，也稀缺好房子。

武汉的房地产开发，走的是全国独树一帜的路子——超高层！

全国大多数的城市，新房层高一般控制在33层左右。杭州格外优秀，能将层高控制在18层左右，而武汉的新房，动辄就去到46-53层。

所以在武汉，经常能看到住宅高耸入云。

这样的超高层，带来的不仅是恐高问题，背后是一系列的居住不适。

比如，超大的公摊面积。

在武汉，公摊25%以上是普遍情况。

公摊25%，意味着什么？

意味着在武汉，哪怕是称得上改善的133平房子，实际套内面积可能不足100平。

对比广州来看，广州有些项目甚至能够将公摊面积压缩在10%以内，也就是说，可能111平的房子，就能做到套内100平。

这个差距，还是非常可怕的。

如果换算成钱来看，假设每平2.5w，武汉人要比广州多出55万，才能享受同等面积段房子。

惨，真就一个字！

而为什么会出现这样的情况呢？

就是因为超高层。

超高层建筑不仅墙壁要比一般的建筑厚，由于居住的人口更多，需要更多的消防通道、电梯以及避难层，占用的公区面积更多。

这就导致，武汉的不少产品，哪怕公摊已经如此高了，但是过道、电梯间等面积还是很狭窄。

这些还勉强可以忍受。

关键是，武汉房子还有第三大硬伤，户型也做得差。

比如下面这个户型：

这是140平的户型，绝对称得上是改善面积。

这个户型，我们去看过，厨房连双开门的冰箱都放不下，真正的南北通透都做不到。

这在武汉，可能还不是单例。

多惨？！

刚需同样很尴尬，其他城市或许89平就能做到3房2卫，在武汉84平只能做到2房，96平才能做到3房1卫。

某项目84平户型

并且，武汉开发商似乎特别偏爱大客厅，91平哪怕做到了3房1卫，如下图，代价可能是两个次卧都很小。

实际上，刚需户型最需要的是保证3个房间基本够住。

而改善，需要的更多是居住体验的升级。要么是房间更多，满足更多居住需求，要么是产品升级迭代，居住体验感更好。

所以其他城市140平，可能已经能做到双阳台，双卫带浴缸等等，140平的厨房连双开门冰箱都放不下，实在是失败的。

如何描绘杭州与武汉的差距？

这就好比同样剥桔子，杭州的房子是皮薄肉厚汁水足，层层都是惊喜；

而武汉，是不仅皮厚，味道冲，使劲剥开发现肉都放干了！

当杭州的业主，在众筹为小区换外立面，疯狂内卷的时候。

武汉人民，只能在地段和产品当中，不断妥协。

三环内，几乎都是超大社区+超高层的配置，只有出了三环，才能依稀见到些还不错的新房产品。

比如在纸坊东，光谷南。

终于见到了得房率15%，33层高层，智能化社区，精装交付的产品，89平就能规规矩矩有小3房。

只可惜，太远了！

实际上，这圈考察我们也会发现，武汉人的改善需求也在崛起。

比如武昌的融创壹号院，就因为小区产品做得好，周边配套成熟，就能买到4.5w的价格，中介朋友跟我说，很多武昌对学区没要求的改善，都会考虑买在这个小区。

所以，不是武汉人不是不知道什么是好的，反而是因为开发商在集体摆烂，导致大家很难选。

说真的。

我想武汉人，要的也不是像杭州那样，能吊打全国99%城市的产品设计，大家真的在找的就是一份及格的产品。

核心地段+主流的户型设计，就够了。

实际上，武汉在中部城市群里，无论是地理位置，还是人口总量，还是经济发展，实力和潜力都是最好的。

作为湖北人，也非常希望武汉，未来能够发展得更好，更宜居！

如果能在产品上，多借鉴些其他城市，就更好了！

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