曾被捧上神坛的学区房，在2021年产生了前所未有的震荡。而一切，都源于“多校划片”的落地。如今，学区房也变得更加理性。

2021年7月，随着西城区德胜、金融街(000402)、月坛三大顶尖学区的学生被派位，“多校划片”彻底成为现实，此后几个月，这三大顶尖学区对应的学区房房价应声而跌。

根据时代周报此前报道，德胜片区部分房源的挂牌价出现30-100万元不等的下降。另有中介称，海淀蜂鸟社区房源总价跌了近200万元。

2022年幼升小工作已经陆续展开，4月19日，北京市教委发布《关于2022年义务教育阶段入学工作的意见》，再度强调多校划片的重要性。上述《意见》指出，今年，北京将积极稳妥推进以多校划片为主的入学方式。同时，加大户籍、房产等适龄儿童少年入学信息采集表所填报内容真实性的审核力度。

作为调控学区房的最大“杀器”，“多校划片”再次被强调。一年过去，家长们的心态发生了改变，而学区房的价值也再次被审慎思考。

近日，时代周报记者以购房者的身份走访北京市西城、东城、海淀学区房，发现家长逐渐向非热门学区外溢，从客观上实现了“削峰填谷”，而这也直接导致了部分学区房价格、成交量回归理性。

新街口、广内成“香饽饽”

西城去年执行“多校划片”政策后，有的家长甚至直接放弃原定买房计划，彼时，西城一套770万的房子，甚至能直接降到700万。

挂牌价下降的同时，成交量也在下降。数据显示，2021年7月，西城区二手住宅成交套数为949套，较6月的1212套，下调约21%。同时，2021年8月25日，北京教委部署秋季新学期工作时指出，“将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗”，进一步落实学区化集团化办学。此后，部分原本有购房意愿的家长陷入了观望。

如今，一年过去了，家长们似乎变得更加理性，“名校”的概念被逐渐弱化，学区房市场开始走向均衡：以德胜、金融街、月坛为代表的金字塔尖的这部分学区，房价得到有效控制，而新街口、广外等较弱的学区则开始得到更多家长的关注，由此出现了从热门学区外溢到非热门学区的现象。

采访中，时代周报记者获悉，此前想买德胜、金融街、月坛等热门学区的部分家长改变思路，他们目前更倾向于到展览路、新街口、广内等非热门学区。

以新街口为例，相较于金融街、德胜、月坛，新街口的教育资源相对较弱，2021年，新街口的学区房均价为12万/平方米，在出现外溢情况后，现在反而涨到了13、14万/平方米。

除西城本区域内出现外溢现象外，东城区也成了接收外溢学生的大户，“之所以会出现这种情况，是因为很多想买西城房子的家长，担心被调剂，便选择了更为安全的东城。”东城中介刘磊告诉时代周报记者。

时代周报记者了解到，东城区教育资源相对平均，鸡娃程度较低，热门学区有东直门、崇文门以及和平里。“这三个区域基本是东城区学区的上等地段。”刘磊告诉时代周报记者，“现在一套上新会比前一套高，每套会差5-10万。”

如新景家园东区，该小区紧挨崇文门，花市小学、前门小学、崇文小学、回民小学等牛小均在其派位范围内。

购房者王静向时代周报记者表示，2021年10月，她看中一套新景家园两室一厅的房子，当时报价850万左右，觉得价格不合适想再看看，然而到今年4月初再看时，该房屋的报价就变成了900多万。当时中介告诉她价格合适，不要犹豫，“可是我没有经验，不到半年就涨了50多万。”

降价70万才出手

西城多校划片事件的影响波及面甚广，同为优质学区的海淀和东城，其目前学区房房价也开始走向理性。

如同走在宾馆里的长走廊一般，光线很暗，房间户型相似，这是位于北京市海淀区万柳的蜂鸟家园。小区里只有4栋楼，共有1296套房子，八成户型为40-50平方米的开间。

曾被称为“宇宙顶级”学区房中心的蜂鸟家园小区，因“百分百”对口中关村(000931)三小，一直被视为海淀学区房的“风向标”。

在学区房被神话的那些年，蜂鸟家园房价在过去十多年来一直呈现上涨态势，价格在最高点时，50平米的开间可以卖到1000多万，销量几乎占据万柳片区销量的1/3。

海淀区宣布“多校划片”的时间比西城区更早。早在2018年，海淀就宣布“多校划片”政策。但彼时，政策并未落地，在短时间的降价后，家长们依然前赴后继，房价与成交量节节攀升。

然而，2021年7月份，海淀区发布政策，强调自2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。这意味着，海淀区的教改政策真正落地。

小李从事学区房行业已经多年，在学区房最火热的那几年，每天都有家长来询价。然而，自2021年7月之后，来询价的家长显著减少，他告诉自称要买房的时代周报记者，“你是近1年来，第一个上门找我看房的顾客，大部分都是网上询问完之后就没了音讯。”

海淀中介乐乐提供给时代周报记者一份万柳片区的成交名单，数据显示，2022年4月，蜂鸟家园最低成交价为750万元，较高点时便宜200万元。

与此同时，从2021年8月开始，万柳片区成交量显著减少。由高点时的单月50多套减少至40多套，2022年3月，万柳片区共成交44套，而4月，这一趋势更加明显，截至4月27日，万柳片区4月共成交37套房屋，其中，蜂鸟家园成交6套。

时代周报记者向中介询问，如购买蜂鸟家园，是否确定能入学中关村三小，海淀中介小李表示，现在没有中介能够确切保证一定可以入学。

“2021年，购买中关村三小对应的学区房的学生，有大约40个被调剂至其他学校，大概占总数的5％左右。”小李谈到，就近入学原则不会变，蜂鸟家园对面就是中关村三小，因此调剂概率较小。

然而对于花重金购买学区房的家长来说，一旦调剂到自己头上，就是意味着千万资产100%打了水漂。

于是，家长的考虑周期变得更长，只有价钱更为合适的房源才会纳入考虑范围。时代周报记者从海淀中介陈明处了解到，蜂鸟家园一套带学区名额、总价约1230万元、83.13平方米的两居室，在数月前挂牌，一直没有成交。直至4月23日降价70万元后，才达成了成交。

中介王强告诉时代周报记者，虽然不知道调剂具体参考哪些因素，但大家都有共识，越早买房子，就越不容易被调剂，“2021年有部分学生被调剂，是因为去年4、5月份买的房子，购买时间太短。所以我所接待的客户，我会建议他们提前2-3年买，同时价格还能便宜，何乐而不为呢？

（应受访者要求，乐乐、陈明、刘磊、王静、王强均为化名）