4月中旬，深圳市人才安居集团项目报送国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目，这是保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行范围9个月后，首次取得突破。
很多居身其外的人可能感受不到这个实践的意义所在，但对于住房租赁公募REITs的呼吁者和实践者们来说，这是里程碑式大事件，同时也释放出了令人充满期待的积极信号。
在美国等发达国家成功运行了几十年的公寓REITs目前已成长为资本市场举足轻重的投资品种，同时对引入社会资本盘活不动产做出了重大贡献。保障性租赁住房公募REITs的推出，有着其特殊的策略以及现实的意义。
但是，接下来对民生有着重大意义的住房租赁资产何时推出公募REITs？到底还是有什么障碍？住房租赁REITs对企业影响几何？带着市场普遍关注的问题，我们与曾于2017底成功发行了国内首支长租公寓资产类REITs的新派公寓创始人及CEO王戈宏进行了交流，在他看来，一旦租赁领域有了公募REITs，“资金+运营商”或“资产+运营商”的新模式将成为主流。
01
行业等待公募REITs重燃投资热情
2013年，作为新派公寓创始人，王戈宏联合赛富基金发起了赛富不动产基金，用私募REITs的方式收购了CBD森德大厦，改造为新派公寓北京CBD旗舰店。在其他公寓品牌热衷于跑马圈地之际，王戈宏用6个月时间改造，4年潜心打磨产品，构建出REITs雏形。
2017年10月11日，新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行，就此，新派公寓成功构建了公寓行业的首个资产价值管理闭环。12月14日上午9点25分，王戈宏携一众投资人敲响深交所开市钟声，标志着中国第一支住房租赁权益型类REITs（也是国内首支长租公寓资产类REITs）的成功挂牌，正式开启了中国权益型住房租赁的证券化之路。
作为首单长租公寓REITs，它的政策指向性意义要远高于其本身的商业意义，此举极大地提振了当时租赁行业的信心，更有从业者高呼“燃起了所有人的希望”。
对于这笔类REITs的发行，王戈宏认为，最有意义的探索在于其中的多项创新之举：率先发起私募不动产基金收购存量住宅资产，用新型的青年共享居住公寓模式进行资产更新改造，并长期持有进行品牌化运营，最后通过资产证券化获得资产的增值收益，并实现第一批投资人的顺利退出，“新派凭一己之力仅用一个北京CBD资产投资退出的全过程，如星星之火给予更多存量资产以希望，对国内盘活存量资产提供了有效的借鉴。”
“首单”、“破冰”、“先河”的光环背后，是鲜为人知的艰辛，这一点，从王戈宏挂牌仪式讲话中的7次感谢中，我们或许能略感一二。当然也正如王戈宏彼时所言：“一切过往，皆为序章！今天的敲钟不是终点，是新的起航。”
此后，我国住房租赁行业在资产证券化金融探索的道路从未停歇，新派公寓类REITs之后，国内首单房企租赁住房REITs、首单储架发行REITs落地，至2020年北金所住房租赁企业股权交易金融创新产品——人行版REITs成功试点，再到近期首单保障性租赁住房REITs报送发改委，我国租赁住房REITs制度不断摸索、成长与突破。
但从王戈宏来看，真正规模化的金融资本并没有进入租赁行业。“这是一个鸡和蛋的问题，如果没有公募REITs给资本提供顺畅的退出渠道，就很难从源头吸引低成本的大规模资本进入。虽然近期有了保障房上市公募REITs的可能，但依然解决不了规模庞大的市场化存量资产的流动性问题。”
“美国公募REITs规模里，基础设施占比居首，为17%，住房租赁仅次于后，是占比达15%的第二大市场，”王戈宏相信，中国的住房租赁公募REITs面对所有存量资产的政策一定会到来，而只有公募REITs真正推出，中国的公寓产业发展才能有质的飞跃。
不过，当下来看，住房租赁公募REITs的落地仍面临诸多障碍。除仅局限在保障房范畴外，王戈宏认为，目前基于基础设施REITs定出的4%的派息率对于公募REITs来说还是有些高，美国著名的公募REITs EQR和AVB的派息率也就不到3.5%，这还是在租金收益免税的条件下实现的。“未来国内REITs还是要在租金收益的配套税收，以及资产持有成本两个核心环节给出具体利好政策，否则即使上市了，投资人的积极性也不会高。”王戈宏表示。
实际上，持有资产、三年以上稳定现金流、有权益投资人等一系列指标的确为企业发行REITs筑起了壁垒。根据克而瑞租售数据统计，至2021年，中国住房租赁资产证券化发行总数超40笔，累计发行总规模超405.85亿，其中类REITs融资规模约231.49亿元，占到住房租赁市场资产证券化融资总额的近六成。然而，近两年类REITs的发行数量有所减少，融资规模也明显下跌。
住房租赁苦融资久矣，想要实现真正的资本化需要一个循序渐进的过程，顶层设计上加以明确和扶持，加快住房租赁REITs试点势在必行。王戈宏称，当下类REITs发行量减少并不奇怪，企业都在闷着火苗等待公募REITs重新激活投资热情。
02
新派的愿景：做中国市场化资产的公募公寓REITs
两年前的一场公开演讲中，王戈宏说：“我为什么要做公寓？我真的有一个预感，未来长租公寓真正排前十名的，很有可能前八名是开发商，因为他们同时有哑铃的左边（管理）和右边（资产），而我们发展什么？我们只能靠着初心和梦想发展体验。”
国内首支长租公寓资产类REITs发行完成后的几年，新派公寓便似乎鲜少有大的举动，扩张速度也并不快，但经过几年潜心摸索，新派公寓找到了适合自身基因的模式，以“产品设计顾问+坪效提升运营+资产证券化服务”的大资管模式回答了“发展什么”的问题。
据王戈宏介绍，新派其实同时尝试了类REITs模式、二房东模式、品牌输出运营模式，在成都，深圳，南京等都有落地的项目，上海也通过竞标合作了品牌顾问项目。
但王戈宏也坦言，总结下来，2017年后拿的包租项目基本都是不赚钱的，这与行业中广泛存在的盈利问题一致。“品牌输出的轻资产由于只收取5%左右的管理费，所以账面上形不成收益规模，而且国内公寓的品牌对消费者的粘性还不像连锁的品牌酒店，他们为房东带来稳定的客源，公寓的租户多是依据工作地以及性价比选择公寓，这就使得资产方对公寓品牌没有很强的依赖，一旦管理协议到期，资产方往往解约自行管理，公寓前期付出的努力，创造的价值付之东流，一定程度上来看，公寓轻资产确实是个伪命题。”王戈宏表示。
作为国内住房租赁REITs的先行探索者，王戈宏还是将更多的期待放在公募REITs上。“新派的类REITs模式盈利不错，而且容易复制，但这要等到公募REITs的推出，让大钱，长钱，便宜钱开始真正进入，我们就有了发挥作用的空间，可以与资本合作顺利地转化成REITs基金。”
“我们的愿景是期望有一天成为中国市场化资产的公募公寓REITs，这是我们成立之初的决心，路很难，但也没有其他更好的选择。”王戈宏说。
实际上，公寓REITs被王戈宏视为化解住房租赁行业盈利难的最优解。回顾住房租赁行业的发展脉络，从创业企业开路，到更有实力的房企系租赁品牌占据主流，随着国家队保障房的大规模进入，今后市场的主力军无疑将是国家队和房企旗下机构。那么，作为探路者的创业公寓品牌，未来将栖身何处？
王戈宏认为，租售并举的国策之下，作为规模万亿的民生产业，住房租赁本就是薄利行业，需要通过规模效应以及资产证券化去获得长期的效益。“投资界流行的长期主义精神在长租公寓行业不是你愿不愿意有，而是天然必须要有的准备与行为。只要为资本打通了退出通道，加上合理的税收，这个市场完全容得下市场化的品牌机构，”王戈宏称，保障民生与企业盈利并不对立，而且市场化的机构也能提供多样化的产品供应，与房企品牌和国家队形成互补。
但目前对于新派来说，“三驾马车”并行的模式还是拓宽了企业发展的可能性，任何资产持有者在短时间同时拥有以上三种能力和团队都不容易。因此，对于存量资产来说，新派公寓既可以提供全程服务，也可以分阶段进行服务。王戈宏透露，新派正与一些开发商以及国有资产接触，双方将通过大资管模式进行合作，今年，上海与北京的合作新项目或将亮相。
