前不久，均价9万的东城区永定府正式开盘。原本计划为期4天的选房，但仅仅一天后，永定府就宣告首批391套房源已全部售罄。如此火爆的场面，让许多行业人士认为，北京楼市迎来了“小阳春”。
“北京楼市的确在回暖，但是没有小阳春。”一位深耕北京的知名房企项目负责人坚定地对90度说。
其实受行业下行影响，我们已经习惯用“疲软”“遇冷”等词语去形容北京楼市。但最近经过90度实地考察北京的一些新开楼盘，发现现场的购房者虽称不上人山人海，但也可谓人头攒动、络绎不绝。
01
关键指标三跌一涨
从监测机构发布的一季度数据来看，北京楼市主要呈现出“三跌一涨”的特征。所谓“三跌”就是在成交面积、成交量和成交金额三方面，跌幅继续扩大。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年首季度北京新房成交13092套，环比下滑37.71%，同比下滑40.12%；在二手房方面，北京二手住宅成交套数为35880套，环比小幅下滑3.53%，同比下滑幅度达30.81%。
针对这三个指标的下滑，业内人士分析认为，有以下几个主要原因：
一是供应力度明显不足。据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度新房批准上市套数为14378套，新房供应量较去年四季度而言，大幅减少五成多，同比下滑也达36.36%。
二是存量仍在高位运行。截止到3月末，北京新房市场存量，住宅7.3万套，别墅1万套，合计约8.3万套。再加上商办与公寓15915套，合计达到10万套，库存持续在高位运行。
三是新房品质参差不齐。限房价、竞地价，开发商因为利润空间有限，为了能够有利润，在得房率、配套装修等房屋品质方面大打折扣，对购房人的积极性有一些影响。
在成交面积、套数和金额都呈下滑态势时，一季度的北京楼市显然并没有达到预期，自然也不存在“小阳春”。
而“一涨”则是新房成交均价涨幅创近7年新高。网易房产数据中心监测数据显示，北京一季度的新房成交均价达57341元/平米，同比上涨9%，为近7年历史新高。
成交大幅缩水，成交价却创下历史新高，那自然只有考虑单套价格这一变量了。市场成交情况显示，北京改善和顶豪产品的存在，拉高了整个一季度的成交均价。
所以，一季度的北京出现了另一种局面，有人将其概括为“谈笑有豪宅，往来无刚需”。
02
豪宅逆市热销
北京购房者素来以“强悍购买力”著称，在一季度表现则更为明显，掀起的“豪宅潮”将北京豪宅推入逆市模式。
中指研究院数据显示，从豪宅成交量来看，一季度北京1000万以上住宅成交套数同比增长8.1%，而同期1000万以下住宅成交同比下降53.4%；
从成交占比来看，一季度北京成交的商品住宅中1000万以上总价段占比均有所上升，其中北京1000万以上住宅成交套数占比15.8%，同比上升8.3个百分点。
在经济环境整体活跃度不足、楼市下行阶段，核心城市的高端豪宅市场更具抗压性，北京楼市的高端产品销售表现，优于刚需产品。
从具体项目来看，诸葛找房数据研究中心监测数据显示，学府壹号院持续网签备案，网签金额超66亿元，成交均价为89645元/平，位居榜单首位；海淀圆明天颂项目网签金额33.4亿元，115711元/平，位居次席；未来逸园共有产权房居第三位，网签金额达24.7亿元。
而一直被称为北京豪宅届天花板的万柳书院，网签价高达170249元/㎡，也在一季度卖出了6套。
03
3月末迎来了“窗口期”
清明节后，在石景山区首钢园附近一新开楼盘中，置业顾问小李在售楼处一下午步履不停，向购房者讲解楼盘、带看房型，十分忙碌。
小李明显感到，与一、二月观望看盘的气氛十分不同，这一批购房者问的十分仔细，而且近期成交量明显增加，成交速度也显著提升，小李感觉到此时来售楼处的，多是打算最近入市买房的。市场回温了，他要抓住这个窗口期。
根据中指数据显示，在新房市场上，2022年3月北京新房成交4910套，环比上涨74.36%，同比下跌40.81%。而新房成交均价为44347元/㎡，环比持平，同比1.66%上涨。
而二手房市场的回暖则表现的更加明显，首先表现在价格上，3月北京二手住宅市场均价为74258元/㎡，环比上涨0.62%，同比大涨8.16%。
3月北京二手房在成交量方面也十分可观，达去年7月以来月度成交峰值，为15771套，环比上月增长89.10%。虽然较去年同期而言，降幅仍然显著，但明显高于2019年同期水平。
“3月北京二手房、新房价格涨幅都十分可观，将成为全国最先修复的城市。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示。
04
新盘来了
而经历年初两月的低迷后，北京3月新房供应也大幅放量，供应规模几近与去年同期相当，诸葛找房数据研究中心数据显示，2022年3月新房批准上市套数为7286套，环比上涨164.4%。
近期北京许多房企推盘节奏也明显有所加快，在推盘力度、宣传声量上也明显有所增加。不禁感叹，许久不见销售贴身肉搏的场面，一度以为房地产是个“温文尔雅”的风格。90度的朋友圈中，也看到许多沉寂许久的开发商频繁营业了。
据住建委消息显示，北京4月预计将会有15个左右项目取证入市，主要分布在顺义、通州、门头沟、大兴等近郊城区，具体项目来看，不乏一些品质、配套等较好的项目。
中建学府印、天时汤山御邸、西红门橡树湾、天恒学府里、中海云庭、中铁兴创逸境等均为首次取证。
比如，其中售价最高的项目为天恒学府里，也是市场热度最高的，该项目不到6小时就已售罄。天恒学府里销售均价8.5万/平方米。
海淀区于3月再推出1个品质项目，翰学雅居，该项目位于海淀区北二环附近，交通便捷，临近交大和中财两大高校，教育资源丰富，本月共推出354套房源，准许销售面积17767.5㎡，入市后市场青睐度或较高。
大兴区的红橡润园项目本月多栋住宅楼也获取了预售许可，共888套房源，是本月取证项目中推出房源套数最多的项目，红橡润园位于大兴区西红门板块，项目打造了约75-128㎡的二居至四居室，比较契合刚需群体的购房需求。
诸葛找房数据研究中心认为，当前房企推盘积极性较高，市面上可供购房者选择的空间较大，政策环境缓和下利好刚需及改善性购房需求入市，同时房贷利率下调，购房成本也会有所降低，加之北京楼市政策基本保持稳定，房价水平凸显稳态，购房者可结合自身情况恰当入市。
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