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这两天挂在大湾区热搜上的，一定是东莞楼市回暖。

全城热卖，甚至在东莞的限购区南城，因为新房登记人数超过房源的3倍，出现了铁定需要积分摇号的新盘！

这也是东莞发布新政后，第一个需要积分摇号的项目！

市场的火爆，确实已经超出我们的想象，市场用真金白银投票，证明了这一波救市的有效性。

随着这次关注东莞的粉丝朋友越来越多，很多人也有疑问：

为什么东莞楼市这么火热？到底是谁支撑起来东莞庞大的购买力？现在买东莞到底买哪里？

那么，东莞楼市的真相到底是什么样？

过去的这个周，东莞楼市经历了一场起死回生。

7月4日，东莞新政出台，解除了28个区域的限购，同时将非限购地区的贷款首付比例降至最低两成。

如今，新政发布满一周，东莞周成交量环比大增86%，排队看样板房、一天狂卖20套、深圳客包车进场、全款买下的火爆场面，我就不多说了，横幅都拉得满大街了。

外面td的事情闹得沸沸扬扬，悲观情绪弥漫，人人自危，而这边的东莞市场因为买房的人太多，触发摇号机制，市场得火热一批。

真的是不禁让人感慨，世界的参差真的大不相同。

然而回溯2022年的东莞楼市，可以说是上半年疯狂救市，下半年终于救火。

从近5年的上半年数据看，今年上半年供需同处低位，供应面积、供应套数大降四成多，成交面积、成交套数和成交金额全部腰斩。

但是，新房成交价格却逐年攀升，从2018年上半年的不到1.7万，上涨到今年上半年的2.7万多元。

图源：合富研究院

供应越来越少，价格却水涨船高，再叠加今年市场行情遇冷，购房者一寻思，也躺平了，算了，不买了。

导致成交量越来越少，根据之前的成交数据来看，不少地方镇区一周成交都是0套或者零星几套，压根不够去库存的。

?

所以面对这样的市场环境，救市的难度之大，可想而知。

还记得今年东莞的第一个大动作，是3月份的第一次土拍，那天早上刚起床就看见东莞的土拍正式取消限价的消息。

震惊我全家之下立马打开电脑码字，想回顾的朋友可以点击蓝字看看3月的文章回忆一下。（突发！新房取消限价！这个大湾区城市率先救市了？！）

救市的政策就像一个心脏起搏器，摁压的第一次没反应，你肯定也不会放弃治疗吧，还是会哭着喊着求求医生救他的。

然后，东莞摁压的就越来越多，越来越多，坚持不放弃治疗。

直到今年赫赫有名的“莞7条”出炉，解决了遗留多年的双拼房问题和生孩子能多买套房，限售改2年等一系列问题。

当天凌晨3点政策发布，4点就有业主坐起来改价，上涨100万。

然而，这些“起搏器”抢救就是治标不治本，业主有心涨价，购房者根本无心买。

他涨任他涨，我清风拂山岗。

随着时间的推移，日历已经撕到了7月份，正式迈入2022年下半年，再这么病恹恹，扛不住了。

大夫好一顿手拿把掐，终于妙手回春了一把，28镇取消限购，首套首付降至两成，落户即可购买限购区。

用药之猛，尤其是政策端推出一系列刺激手段，这个力度，这个频率，在国内城市中属于是相当大胆，大有离开广深老大哥自己展翅高飞的劲头。

目前东莞楼市已经全面回暖，如今东莞买房不需房票，首付更是低至2成，无疑进场的好时机，我们考察东莞市场已久，整理了东莞当下最值得入手的项目，详细的直接扫码联系老师来聊。

东莞离开了老大哥的扶持，单飞下的市场那么火爆。

那么，到底是谁在买买买，顽强的支撑着东莞的飞翔呢。

根据东莞合富院最新的成交套数数据来看，在众多镇区中，独独临深片区的成交势头非常的好。

比如临深片区的凤岗、塘厦等，涨幅高达329％。

滨海湾新区的厚街、长安、虎门、沙田，成交的涨幅都在110％以上，特别是长安的成交环比上周最高涨幅达到了1100％。

根据上周的新房住宅成交前10区域来看，临深片区+滨海湾新区几乎已经包揽榜单。

东莞上一波楼市大涨，跟深圳客杀入东莞有很大关系，不过从2016年年东莞出台限购政策后，深圳客开始锐减。

只有目前南城等老城区的本土客户仍为成交主导，而随着政策放开再加上项目联动加大、本地客入市有所疲软，不限购区域目前的“深圳客”入市比例一定是有所回升。

再结合上东莞市场目前铺天盖地的深圳客专场，我们基本可以下这个结论。

现在，深圳客开始回归东莞楼市。

东莞目前的市场已经火热，或许你还在犹豫，或许资金还不是很充足，但这都不是问题，买不买再说，至少真的要去看看了，我们的东莞线下考察团已经陆续发车，详细的扫码联系老师了解，名额有限先到先得！

分析了现在东莞的市场现象，那么对于大家来说，最关心的莫过于，如果现在买入东莞，应该考虑哪些板块？

展开东莞的地图，买入东莞的逻辑，我们可以用3条线来看。

1.临深

2.产业

3.临深+产业

第一条线，如果只是临深，没有一定的产业和发展规划，其实并不是很夯实的房价基础。

比如深圳东南临深片区的凤岗、塘厦板块。

因为没有一定量的产业发展集群，作为深圳的睡城，只是单纯依靠地价差，以此来吸引深圳的外溢客户。

比如根据最新的数据显示，东南临深片区的塘厦、凤岗单价已经到了3.7万/㎡。

而这个房价的后期发展潜力呢？涨上去，翻一倍呢？

那深圳客肯定不愿意接盘了。

因为再涨，那不如直接上车龙岗的亲儿子板块大运新城了。

所以从这我们几乎可以预见到，东南临深板块后期的房价升值发展空间，非常的小。

而第2条线，如果是纯依靠产业集群带来的人口流入发展呢，比如现在已经赫赫有名的松山湖板块。

说真的，目前板块的价格已经到了6-11万/㎡的价格，均价8万/㎡+。

同样是手持1000万买100平3房，你觉得买东莞的人多还是买深圳的人多，会更看好谁呢？

于是，目光就来到了最后一条线，产业+临深板块。

也就是东莞的另一个临深板块，滨海湾片区——厚街、虎门、长安、沙田。

他就不仅仅是临深，还有非常多的概念等待兑现、产业正在聚集，他连接的是深圳发展重心，西部前海。

首先从临深的地缘上看，深圳前海与滨海湾的合作更有优势。

在交通上，前海扩容后，紧靠着滨海湾，联动开发的距离成本更低。

目前已规划深圳18号、20号地铁线直通滨海湾，并在滨海湾设立多个地铁站。

同时深茂铁路设站滨海湾站、深圳机场(000089)站和西丽站，也能承担一部分的运力。

前海与滨海湾之间还有一条沿江高速，从滨海湾站上高速，约20分钟即可达前海CBD。

前海与滨海湾之间：两地铁（已规划）+1铁路（在建中）+1高速（已通车），整体的规划还是非常完善的。

其次，我们站在大湾区视野下。

从8倍前海扩容，到滨海湾新区建设的热火朝天，从中山马鞍岛的热度不减到各类通道的密切串联。

大湾区城市的发展重心都不断往湾区“内环”聚拢，也就是被大家俗称的“黄金内湾”。

这条主线紧跟国家核心规划，敏锐的深圳人自然早早领悟，早已开始布局。

其实东莞这次重磅救市政策出台前，最初流传的限购区划分实则还包含虎门、长安。

从扩容后的前海直接无缝连接滨海湾新区，到两地人流、产业已在互相密集转移。

而滨海湾片区的虎门长安最终划入非限购区，不妨猜测或是政府也考虑到滨海湾在莞深融合过程中扮演的重要角色。

除了南连大前海外，同样与广州南沙隔海相望，于大湾区内环中，占据着得天独厚的位置优势。

而滨海湾新区，也正在兑现他当时画下的大饼。

成立仅4年，滨海湾新区已引入OPPO全球总部、OPPO智能制造中心、vivo智慧终端总部、小天才智能科技中心，以及正中科技园等产业项目，并与华润、天安、华侨城等一批知名企业建立战略合作关系。

而就房价而言，深圳前海的房价就不用说了，动辄十几二十万一平，又有几个深圳人买得起，而滨海湾新区目前3w+的均价，这就是看得见摸得着的价差。

有强大的产业+地缘临深+地价差，这才是最后买入东莞的最优解。

对于我们购房者来说，选择一个城市，永远不能孤立地看待一个城市。

聪明的钱要看准城市升级背后的逻辑，然后把握机会窗口，果断出手。

选对区域后，选择合适的板块甚至项目，也并不是一件容易的事，即使是普涨的片区，依旧会有领涨的项目和不涨的项目，如果你对东莞的价值肯定，想了解当下东莞最新的价值清单，扫码联系老师详聊，我们有最新的市场资讯和你分析。

所以如果你对东莞的价值定位还有问题，或者对东莞的发展定位不是很确定，欢迎扫码和我们专业的房产置业老师详聊。

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上半年已经去过了苏州、郑州、长沙、西安、武汉5个城市，去年更是跑了所有省会、强二线、二线城市。

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目前已经把考察文汇总到了——房价观察记这个公众号上，大家感兴趣的，链接已放，关注即可获取，等你来哟。

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以上为正文，来自粤海街道周主任

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