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对于上市物企来说，过去一年的经营性现金流表现甚至比利润增长更重要。

2021年下半年以来，房地产行业进入流动性危机，这场危机从开发企业蔓延到上下游，牵连甚广，而在众多受影响的行业里，与开发商关系密切的物业公司亦成为担忧的对象。

一方面，流动性危机导致开发企业减缓拿地，进而传导至市场层面的销售下滑，作为物业公司规模增长的最重要构成，开发商交付放缓必然会影响物业公司的业绩增长；另一方面，由于主流物企大多是开发商的子公司，母公司现金流陷入困境，在一定程度上加剧了对关联交易的担忧。

在这种情况下，物企的现金流情况至关重要，收入增长能否转化成账上的现金流，是衡量物业公司发展的试金石，为此，和讯房产推出《2021年上市物企经营性现金流榜》（以下简称为“榜单”），通过现金流视角分析物企发展的含金量。

整体来看，2021年上市物企的经营性现金流轻微增加。根据榜单，2021年上市物企经营性现金流均值为4.37亿元，仅比去年高出0.11亿元。相较而言，2020年上市物业经营性现金流增加值为1.64亿元，远高于2021年的现金流增加情况。由此可见，上市物业的经营性现金流增长显著放缓。

对于这种现象，克而瑞物管研究总监汤晓晨认为，一方面是因为物企在追求发展速度过程中投入较多，各项成本增加；另一方面，物业行业的发展越来越好，但由于开发商陷入流动性危机，导致物业企业的应收账款大幅增加，从而导致物企账面资金难以收回。

具体来看，营收规模越大，经营性现金流也越多。根据榜单，TOP10企业的经营性现金流分别从34.07亿元至8.01亿元不等，对应的企业分别为碧桂园服务、雅生活服务、华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务、宝龙商业、建发物业、旭辉永生服务、卓越商企服务，上述物企的营收也处于行业前列。

尤其华润万象生活、宝龙商业、卓越商企服务等物企，经营性现金流增长较快，以华润万象生活为例，2021年经营性现金流为22.90亿元，比去年增加11.87亿元，增加值居行业第一。在业内看来，以商业物管著称的企业，往往利润较高，相应的经营性现金流也非常可观。

2021年上市物企经营性现金流净增加值TOP10

单位：亿元

虽然大部分物企的经营性现金流实现轻微增长，仍有少部分物企辛苦干了一年，账上却没有现金。根据榜单，融创服务、京城佳业、烨星集团、鑫苑服务、宋都服务、朗诗绿色生活等六家物企的经营性现金流为负，以融创服务为例，其2021年经营性现金流为-3.87亿元，而去年同期的数字为10.24亿元，2019年同期为7.07亿元。

为什么上述物企明明经营稳健但却出现了没钱入账的现象，进一步分析可以发现，上述物企的共同特征是应收账款普遍较高。综合财报可得，融创服务、京城佳业、烨星集团、鑫苑服务、宋都服务、朗诗绿色生活的应收占款比例从51.08%到14.25%不等，尤其融创服务，超一半的营收款都无法在2021年收回。

2021年经营性现金流为负的物企

单位：亿元