楼市很冷淡，好多人对楼市都没信心了。

市场有几个表现：

第一，有部分人开始提前还贷了。就感觉一夜之间，就没钱了似的，都说钱包瘪了，不再买房了。

第二，政策放松仍然在挤牙膏，并不给力。

5月份的政策基本上都放完第一轮了，6月份以后就歇了一歇。

子弹打完，要飞一会看看效果。

不过星哥觉得，现在的政策，效果并不好，而且还适得其反，好多子弹都打偏了。

第一个是限购。

目前一二线的限购基本上对外是没有放开的，对第二套也是没有放开的。

像成都，苏州，这两个城市已经是放了多轮政策的，二套仍然需要七成，那么根本就么有那么多人有那么多钱，去付七成买二套。

甚至很多改善也是释放不了，因为改善要先卖一套，才能再买一套，这也非常不合理。

因为政策从5月份开始，实际上已经明确指出要扶持改善。但是改善怎么定义呢？

我估计各个城市制定政策的，自己都不清楚。

这就导致一二线城市根本很难操作改善性需求。

所以现在的政策，其实还是在瞄准刚需。

指望刚需来买房，这根本不现实，刚需是跑的最慢的，行情好的时候都慢几拍，更别说现在行情低迷之下了。

那必须要表示“兄弟你先上，我殿后”。

最近成都新政之后，好多人说放盘量一下增加了两万多，说投资客要抛盘了，我们在樱桃大房子也早就驳斥了这种观点，胡说八道。

随便一想就知道不可能，新政之后，挂牌是一定会增加，因为增加了一批房票，也增加了一批二手可转房源。

过去那么多人想改善也改不了，好多人那只能挂牌出来卖一买一啊，不然没法换啊。

所以星哥就觉得，现在的限购政策在一二线城市，根本没有激活需求端。

大量的人有钱买不到房，这是客观事实。

至于他们想不想买，那是另外一码事。

第二个是限售。

限售是为了加速二手房流动性，但是当前的形势下，这个政策也很奇怪。因为好多改变限售的城市，像苏州，是存在新房限价的。

新房有限价，很多人就都想去打新，对二手房不太会关注。

但是你没有取消限价，却先取消限售，在楼市低迷的情况下，那之前大伙买的房子一到限售期，就自然挂牌出来卖掉，然后再去打新，这不就显得更有利可图了呀。

像杭州也是一样，新政里面专门想刺激二手，新房要“落户+2年社保”或者“不落户+4年社保”；而二手房，落户就能买，不落户的话只需要1年社保。

想把没有有新房房票的这群人，尤其是外地客引入来消化二手，那是真的低估了外地投资客的头脑，也高估了本地买不到新房，去买二手的购买力了。

杭州过去一直涨，很多人心理早就不踏实了，包括我自己也是。现在，杭州很明显打新更安全。

记住！在市场环境不好的时候，投资会更保守，风险会是第一考究因素。

所以，现在的政策根本没有达到预期的目标。

很多城市的政策依然非常保守。

星哥曾经用扁鹊见蔡桓公来形容房地产。病在肌肤还可以用小药，并入膏肓的时候，普通的药已经没啥效果了。

房地产的历史就是政策与市场博弈的历史，也是跟经济周期博弈的历史。

过去，经济越不好，房价越高，政策越松；经济越好，政策越紧，房价越不会涨。

所以说，房地产是政策市，不是经济市。

政策是看得见的手，房市是看不见的手，看得见的手经常干预看不见的手，从过去的历史看，胜出的一定是政策，因为政策有灵活度，不达目标就可以逐步加码，直到达成目标。

所以房地产永远是看得见的手，打败看不见的手。

政策目前之所以保守，还是因为有四个大字摆着，楼市要扶起来，仍然有一万种手段。这毫无疑问的，就看政策怎么发力。

不发力就稳，发力就有结构性行情。

我知道以上的观点，有些人肯定会骂我，因为现在只要谁说扶持房地产，说房价可能不会跌，就有人受不了，说不会的，说没韭菜了。

然后说“这次不一样”。

我观察楼市，股市十几年了，我没见过任何一次是一样的。

这次不同了（this time its  different），是邓普顿说投资中最昂贵的四个字。太阳底下没有新鲜事，人们从历史中学到的唯一教训，就是从来不吸收教训，从来喜欢用“这次不一样”看待每一次历史事件。

这次不一样，但每一次都会过去。

我个人看法一直十分明确，楼市的结构性牛市的大周期，并没有任何改变。

当然，我要再次声明，房价涨跌跟老.子没一点关系，谁搞高的你自己不知道吗？我就说说我的个人看法，没问题吧？

现在一说房价真的情绪太敏感了，想详细说已经在互联网上不太可能了，都自己去琢磨吧。

不说房价了，说说房地产行业和地产股。

地产股票是完全不同的逻辑，我相信这一点很多人应该理解。地惨股的表现，跟地产行业和房企的经营强相关的；

但是房价是人口，政策，土地，货币等因素相关，跟房企的关联度并不大，这也是为什么房企一再暴雷，但是房价依然很稳健的原因。

地惨股的走势，我看了下房地产ETF 基金(515060）的走势。

今年在一季度的确来过一波行情，到了二季度就回落了。

主要还是一季度政策不断，给房企和房地产行业不断释放利好，地产股走势还可以，但是随着效果并没有体现出来，再加上整体的大盘不好，就开始回落到底部摩擦。

行情回落的时候，都可以先关注起来。

不过也要注意，房企早已经全面回归国央企，民营企业真不行了，哪怕关注房地产股票的都要注意回避这些。基金持仓现在我看也是基本上回归国央企了。

买房更要注意选品牌，万科，保利，华润，龙湖，金地，中海，绿城，招商，越秀，华发，深圳地铁，广州地铁等等，现在看这些房企还是很安全的。

市场这一波就是洗牌，集中度后面一定会提高，好多民营企业肯定要做股权重整了。

二季度随着复工复产的来临，我相信基本面会变好，现阶段，大家投资一定要理性，情绪有时候像病毒一样，会过度传播。

互联网信息太杂，还是要有自己的逻辑和判断。

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