导 读
(资料图片)
1、拿地金额总量降六成，三项门槛均大幅下滑
2、拿地销售比创五年新低，投资意愿降至谷底
3、超半数货值集中10强房企，强者恒强格局再加剧
☉ 文／克而瑞研究中心
榜单解读
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前言：2022年，投资低迷情绪贯穿全年，22城集中供地虽在延续，但热度逐轮走低，除部分特别优质的地块以外，底价成交、城投托底成为常态。
房企投资意愿则降至5年以来最低点，百强房企拿地销售比低至0.18，销售50强房企月均投资力度同比下降69%，且近四成企业全年投资处于暂停的状态。在此影响下，2022年新增货值、价值以及建面三项门槛均同比大跌六成左右。
展望未来，在市场筑底尚未结束、房企资金压力尚未缓解之下，短期内我们认为土地投资仍将保持低位，投资也会愈发集中，一方面是集中在规模化的央国企，另一方面则更加聚焦核心一二线城市。
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拿地金额总量降六成
三项门槛均大幅下滑
2022年，企业整体投资弥漫在无序、谨慎、收敛的氛围当中，拿地金额大幅收缩。其中拿地金额TOP100房企全年拿地总金额额约为1.65万亿，同比腰斩，与五年内的最高峰2020年相比，同样大幅下降63%。
收缩不仅体现在总量的锐减上，还体现在门槛的大幅下降上：2022年房企新增货值、新增价值和新增建面的百强门槛值分别为91亿元、37.9亿元和46万平方米，同比降幅均在60%左右；同时，新增货值、金额和建面榜首值同比变化分别为-57%、-35%和-85%。以此可见，房企投资拿地态度极为低迷。
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拿地销售比创五年新低
投资意愿降至谷底
2022年百强房企拿地销售比仅有0.18，不仅降至2017年以来的最低点，且仅有2017年的1/3水平，与2021年相比也几乎腰斩，远低于过往0.3的习惯“红线”，拿地意愿实际已经跌入谷底。
各梯队的拿地销售比与2021年相比均表现为下降，尤其TOP21-30梯队的变化最为明显：2021年TOP21-30房企还是拿地积极性最高的梯队，拿地销售比达到0.31，但这部分房企也正是由于前期积极扩张导致现金流受到的影响最大，因此2022年的拿地销售比骤降至0.07，暂缓拿地成为共识。
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超半数货值集中10强房企
强者恒强格局再加剧
集中度方面，2022年百强房企新增货值中有51%集中于10强房企，超过一半，21%集中于11-20强房企，TOP20房企新增货值合计达到72%。
由于房企普遍收缩了投资预算，导致对于总价、货值较高的核心一二线城市地块出现“心有余而力不足”的情况，仅剩龙头房企“手有余粮”，因此市场优质土储资源更加高度向头部房企集中。
与2021年相比，仅有TOP1-10、TOP11-20两个梯队房企的新增货值集中度较2021年有所提升，尤其10强房企的新增货值占比提升了16个百分点，在集中度已经较高的情况下仍有大幅提升，11-20强房企占比提升1个百分点。
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近四成百强投资暂停
月均拿地金额较去年下降69%
2022年受市场持续低迷、企业资金承压等因素影响，百强房企投资力度大幅下滑，有近四成百强房企全年投资暂停。此外，百强拿地金额占全国土地成交的比重降至34.3%，而过去三年始终保持在50%左右。
单月拿地金额来看，2022年销售50强房企拿地金额全年保持低位运行，月均拿地金额不足700亿，较2021年月均下降69%。其中仅6月、7月、9月拿地金额超过1000亿元，这与核心城市在这三个月集中供地密切相关。
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央国企投资贯穿全年但年末显乏力
规模民企几乎隐身
从不同类型的房企表现来看，2022年全年投资金额TOP100的房企中，有43家是城投平台类公司，央企和地方国企分别有16家和19家，且各类房企表现有明显差异：
央企“数量少，金额高”，仅16家央企，拿地金额却超过6000亿元，其次地方国企中，国贸、建发等房企投资相对积极；民企和城投的投资力度最弱，由于各地城投公司积极参加土拍并“托底”，因此TOP100中城投公司数量多，但拿地金额仅有3000亿元左右。
虽然今年整体投资态度非常谨慎，拿地积极性较低，但仍有部分房企在土地小年中表现相对积极：
一方面是大型央企，如保利、华润、招商和中海等，拿地销售比都在0.3以上，同时保利、华润、中海拿地金额也位列前三。另一方面，民企虽然集体隐身，但滨江、伟星等区域型房企表现突出，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，拿地销售比达到0.59，布局几乎全部位于杭州；地方国企中，建发、越秀、华发、国贸等房企在深耕城市保持较为积极的拿地态度。
6
城投越“拖”越多
拿地幅数占集中供地成交55%
集中供地在今年依然是企业投资最为关注的侧重点，但整体来看，土地市场仍靠城投“托底”支撑，且越“拖”越多，不仅郊区需要托底，2022年部分城市中心区域地块城投托底比例也超过50%。
一方面，从整体变动看，2022年城投参与拿地金额、建面、幅数占比分别达到46%、58%和55%，较2021年增加15pts、20pts、14pts。另一方面，就各批次城投占比而言，2022年呈现逐轮递增走势，到第四、第五批次，几乎仅有城投在拿地，托底比例高达80%以上。
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81%的投资聚焦22城
长三角一枝独秀
2022年百强投资形成了以“22城+长三角”为主的固定格局，尤其百强投资额中有81%集中于22个核心城市，比2021年大幅提升14个百分点，在市场低迷的情况下核心城市持续受到关注。
一线城市今年占据了百强房企投资额的35%，比2021年大幅提升了15个百分点；二线城市占比为50%，同比基本持平，三四线城市占比为15%，占比大幅收缩15个百分点。
区域方面，长三角稳坐“房企投资力度最大”区域，连续2年房企在长三角的投资占比均超过40%；其次珠三角今年吸纳了百强投资额的26%，同比提升7个百分点，而环渤海、中西部的投资占比则分别低至13%和16%，企业投资愈发向长三角和珠三角两个最重点城市群集中。
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2023年投资仍将低迷
国企继续“托底”
虽然2022年出台了较多行业利好，其中不乏力度较大的“三支箭”等放款房企融资的组合政策等，但效果来看，无论是“救市场还是救企业”效果均不明显，因此我们预计2023年投资依然低迷，房企投资依然将保持谨慎的态度，其中既包括降低投资力度，也包括投资于集中非常优质的地块，正所谓“把钱用在刀刃上”，因此一线城市的优质地块还是会吸引多家头部房企进行激烈的竞拍，与其他地块热度形成鲜明对比，土地市场的分化也将持续。
目前，不少企业在减缓拿地之后，却陷入“越不拿越难卖”的困境，一方面与市场行情走弱高度相关，另一方面企业的总土储中含有大量难以去化的“僵尸库存”，对于此类企业来说，还是需要通过优质的新增土地来带动整体的销售回暖。深耕长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市、投资聚焦在核心一二线城市仍是投资上策。
排版：土木、狼少
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