这几天，一张深圳二手房挂牌突破10万套的图在各大群里疯传，大喊崩盘的人不在少数。

我一看这个图，各位真的冷静，真的冷静。

(资料图片仅供参考)

图上白纸黑字的写着，四大行、挂牌、包含重复。

计算全部网站的重复房源，那数据当然很夸张啊，这样制造恐慌又有什么意义呢？

抛开恐慌，我们需要正确认知当下深圳真实的二手房市场。

深圳二手房挂牌量的确还在增加。

根据我们收到的最新消息，截止11月14日，深圳有效的在售二手房达到42049套。

的确，深圳的二手房放盘量自今年3月之后一直在增长。

可能是因为今年2月马上就是208参考价一周年，当时大家都在期待参考价的调整。

所以我们明显看到1月挂牌量是有一个断崖式下跌，然而因为价格没有调整，所以3月深圳二手房在售房源陆续回调到12981套。

本以为陆续放盘的二手房会逐渐被消化，但现在已经是11月中下旬了，2022年将要结束。

二手房库存不但没有减少，反而还增加到了4万套+。

这也不能怪在越来越多的挂盘量上，毕竟现在一个月成交量都没有2000套，怎么去消化这么几万套的库存呢。

截止到上个月月底，深圳二手房成交量已经连续17个月在2000套左右徘徊。

但相比于2016年3月份的18706套，连当时的十分之一都不到，连续这么惨淡的成交量，堪称史无前例。

毫无疑问，二手指导价是深圳这轮调控中的大杀器。

目前仅1500-2000套的成交，可以说是完全没有流动性，很多朋友被市场情绪影响，看到的就是非常悲观的一面。

但我看到的，都是好的一面。

此种情况下，价格必然大幅折让，就像2015年股灾时，几千只股票无量跌停，再好的优质股也会跌。

很多人在后台问，哪里哪里跌的怎么样了，我也很无奈，大环境如此，连深圳都在跌。

而深圳二手房指导价，为什么要叫房价的锚定点。

之所以称为锚，有两层意义：太高了，将你拉下来；太低了，又将你托住。这可能才是指导价的意义。

这也和我之前说过的，随着楼市分化行情，有一部分的二手房指导价，就是用来托底的。

所以对于没有进场的朋友，无需恐慌，但可以兴奋。

因为现在的楼市状态比2008年还差，是二十年一遇的买房时机，能用很划算的价格买到优质物业。

其实关于一些下跌的楼盘，大家可能只能听中介说，或者身边人的信息传递，但因为我们就在市场中，能第一时间掌握降价的小区，也能第一时间知道市场的消息。

而信息差就是我们踏准周期的机会，如果你想第一时间知道最新的降价笋盘，以及这个楼盘到底值不值得入手，可以扫码加我微信，很多消息我会第一时间发给已经加我微信的朋友，也会抽时间解答大家现在的买房疑问。

在大时代的洪流中，楼市无论是涨还是跌，都有它必然的周期性。

就像时代的一粒尘埃，落在每个人头上都是一座大山。

在如今的机会之下，我们更应该关心哪里的二手房挂牌量增多，为什么增多？

最重要的是，在二手房放盘增多的区域，是不是有一些可以捡笋的机会？

关于如何判定挂盘量，有一些小区可能本身套数少，挂牌量也不多，有些小区本来就很大，挂盘量自然很多。

为了避免歧义，我们这里引用行业中用挂牌率（挂牌率=挂牌套数/总户数）来进行衡量。

根据计算的挂牌率，可以划分成4个量级：

挂牌率1%-5%：正常流通状态。

挂牌率超过5%：小区内挂牌量大，卖家间竞争激烈，存在捡漏机会；

挂牌率超过10%：小区处于滞销状态，大概率会降价，可以继续等；

挂牌率超过20%：基本属于深度套牢。

记住这个规则，再来看看深圳各区的挂牌率结构如何？

目前来看，福田的房子流通性还是很强的，在目前情况下，17.24％的房子都可以正常流动。

另外在可捡漏的范围里，福田的占比也是最多的，可以在福田淘到笋盘的机会也是最多的，证明福田整体区域的房子流动性都不错。

而大鹏、光明、坪山等地方能够正常流动的二手房不多，但也不是套牢，基本都是在可以杀价捡漏的区间里。

最难卖的可能就是龙岗了，超过1/4的小区的挂牌量都已经超过10％。

当然这也可以理解，因为龙岗地方很大，房子供应是真的非常多，几乎是南山、罗湖的双倍。

对于想要买房的人来说，有两个点很重要：

一是小区的挂牌量，卖家卖房是因为置换或者别的原因，不是因为恐慌或者不自信现在的手握的资产而抛售。

二是小区的流通性，这样可以找到板块、保值空间都不错的小区，起码保证这个房子不会失去流通。

所以我们梳理了一部分挂牌量比较合理，包括竞争比较大，有捡漏机会的小区清单，帮助大家减少挑选的麻烦，并且都是预期不错的项目，尽可能的介绍买房的成本。

看完了二手房，再看看现在深圳新房四季度还计划供应27个住宅项目、12737套房源。所以，现在开发商不得不搞各种折扣去抢占客户。

金九不在、银十落空，这就是今年的深圳楼市，开发商内卷打价格战，二手房业主降价求变现。

一些着急住，或者新盘价格倒挂没有那么优惠的时候，没有新鲜的项目刺激，一些需求转移到二手房。

接下来的深圳楼市会怎么走呢。

新房市场，开发商为了年度回款、会卷的更厉害。

一是供应量增加，11月1日，深圳住建局公布了四季度计划入市住宅项目27个、12737套，打新的朋友可以重点关注一些热点项目。

二是折扣率会更大。如果对之前的折扣力度不满意的，还可以持续关注一下，现在还会有一批更划算的折扣。

二手房市场不乐观，再加上业主降价力度持续加大，但也是淘笋的好时机。

越到年底资金的需求越大，一些业主着急变现，降价的幅度大，买家淘到笋盘的机会也增加。

本文首发于微信公众号：大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。