2021年，住房租赁被写进国家战略规划，从国家层面为住房租赁市场开辟了前所未有的机遇和重大窗口期。与此同时，新市民和毕业生两大群体带来了巨大的市场需求。数据显示，2021年的毕业生约900万人，每年数百万人涌入租赁市场，为住房租赁的规模化发展从供给侧和需求端印证了健康发展的趋势。
过去一年，住房租赁市场完成了从顶端到微观的政策建构，逐步落地的财税、土地、金融政策成为拉动行业发展的三驾马车。此前和讯房产推出的《长租·探索者》系列报道中，多家企业曾表示，住房租赁行业的春天已经来临，企业通过驾乘政策东风抢占市场先发优势的愿望尤为迫切。
那么，行业还将面临哪些新变，企业的愿望落实又要跨过哪些阻碍？和讯房产近日对话ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然，从行业观察者的视角复盘政策、市场、企业三端。赵然表示，从行业发展的脉络来看，中国住房租赁仍处于刚刚起步的初期阶段。这也意味着，政策面趋好，但仍有财税细节需要持续发力。住房租赁行业本质上是“薄利行业”，这决定了行业参与者心态。对企业而言，则更加考验产品力、运营力、服务力。
01
保租房REITs仍存障碍
政策尚待出齐
刚刚过去的4月，市场翘首以盼的保障性租赁住房REITs有了突破性进展，首单保租房REITs报送发改委，而保租房公募REITs一旦顺利发行，就意味着资本的循环路径打通，保租房建设将吸引到更多社会资金。
但从过往一年的经验看，国家发改委在REITs申报项目中会严格优中选优，有公募基金人士曾表示，迄今国家发改委约拿到了百余单REITs申报，但只发出了12单，通过率并不高。
在赵然看来，目前保租房REITs的发行仍存在两大障碍：一是资产规模，二是收益率。
据悉，发改委对REITs发起人的资产规模有明文规定，首次申报项目的市场估值不低于10亿元；同时，为保障后期扩募能力，发起人持有的可发行REITs的资产总规模，不得少于首次申报规模的2倍。放眼全行业，赵然认为，行业参与保租房时间较短，能达到以上规模门槛的企业凤毛麟角。
“此外，目前基于基础设施REITs定出的4%的派息率对于保租房公募REITs来说还是有些高，”赵然说，若仅靠租金收入，多数保租房达不到4%的REITs分红水平。中房学在《房地产蓝皮书2021》中曾透露，目前，发展住房租赁市场面临的最底层的基础性问题，就是住房租赁收益率过低，仅不到2%，这一水平严重低于正常的投资收益率水平。
不过，据赵然介绍，在充分考虑以上问题的基础上，国家在指导保租房REITs项目落地上也在给予更多支持。具体来看，政策鼓励更多金融创新工具进入到这个领域，并且金融支持的力度在逐渐加大，让“大钱、长钱、便宜的钱”开始真正进入，另一方面，企业在拿地的过程中，政府也在顺应市场规律让渡地价。“通过对分子分母的调整，来平衡企业资金使用情况，提升收益率。”
除土地、金融问题之外，还有税收问题，要不要适当减免税款？租金补贴上，是否需要补贴，要补贴多少金额，以什么形式补贴？赵然认为，若要推动保租房REITs常态化发展，仍有不少政策条款亟待落地。
尽管如此，保租房公募REITs对住房租赁航道的入局者仍有着不小的吸引力，赵然介绍到，目前企业都在积极布局保租房业务。
从供应路径来看，保障性租赁住房主要来自以下五种：住房租赁专项用地、产业园区配套用地、闲置的存量土地和非居住类房屋、未售和空置的传统保障房，以及将市场上各类集中式和分散式租赁公寓纳入保障性租赁住房系统。
“前两种方式属于新增供应范畴，后三种则是属于存量纳入保障性租房体系。五种供应路径，决定了未来保障性租赁住房的承建主体将主要集中于国央企、地方城投企业和具有保障房建设经验或长租公寓运营管理经验的房企。”赵然说。
02
住房租赁企业要找准定位
扮演好服务者角色
毫无疑问，在政策加持下，住房租赁市场将是未来的风口与主线。因此，过去一年，涉租地块的争夺愈发激烈。
从整个大租赁市场来看，民营房企由于布局较早、规模较大，是市场的主干力量。而从2021年的数据来看，87.9%的纯租赁地块由地方国企斩获；竞自持租赁地块方面，约56.7%的竞自持租赁用地由国资获取，民企占比43.3%。据ICCRA统计，2021年国企性质的运营商管理租赁住房规模占比仅为10.2%，但相较2019年提升了6.4个百分点。
回顾房企近几年在租赁市场的投入，赵然认为，一方面是主动转型的需要，但更多的是跟随大势的结构性调整。
尽管房企对住房租赁市场“一往情深”，但从企业公布的年报情况来看，该业务尚未成为企业盈利的新的增长点，截至目前，仅有龙湖冠寓明确表示实现了盈利。
那么，是否如外界所言，住房租赁企业各家的日子普遍没有那么理想？赵然告诉和讯房产，“企业运营一个项目的毛利润是85%左右，这是行业平均水平，如果只运营单个项目，在不扩张的时候是不会赔钱的。但企业要拓展规模，就会有人力、物力以及信息化系统等多方面的投入，这些成本是不能避免的，在摊销整体的成本之后，企业现今的规模或许还不足以支撑盈利，但是如果不拓展，深耕一地或维持有限的规模，企业是可以实现自负盈亏的，市场有大量这种案例。”
租售并举的国策之下，住房租赁作为规模万亿的薄利产业，是补齐民生短板的一大重要举措。因此，赵然也提到，在保障民生的过程中，政府扮演兜底角色，而身处其中的住房租赁企业则要扮演好服务者的角色。“很多企业已经站上了住房租赁的赛道，但鸣枪之后，却没有竞争实力。实际上，这个行业归根结底比拼的是运营和服务。”根据赵然的观察，目前两类企业已经“提前抢跑”：一是有酒店运营背景的企业，二是自身有物业管理公司的企业，因为“有抓手，能不断打磨自己的服务水平”。
回顾住房租赁行业的发展脉络，从创业企业开路，到更有实力的房企系租赁品牌占据主流，随着国家队保租房的大规模进入，今后市场的主力军无疑将是国家队和房企旗下机构。那么，作为探路者的创业公寓品牌，未来将栖身何处？
对此，赵然给出了她的答案，她认为，企业首先要找准发展定位，之后再确定发展模式。比如，聚焦当地市场的深耕型企业可以提升服务附加值，或是转型为不带品牌烙印的第三方运营管理公司。
去年，ICCRA基于对市场的研究，推出了首个住房租赁行业产品分级标准，将市场上现有的产品分为高端公寓、青年公寓、宿舍型公寓和租赁式社区。赵然表示，目前市面上这些产品类型，总有一款是适合企业发展定位的。
03
未来住房租赁行业的三大特征
产品、服务、人才是企业发力点
对于未来的住房租赁行业，赵然认为，应该将其视为新经济行业来看待，它将会带来诸多方面的改变：
一是，从租客、市场端的层面来看，租住将成为被大家普遍接受的新的生活方式。这也意味着，市场将有更高阶、更多元的需求，租赁产品不仅要有美好居住和舒适居住的空间，还要关注到客户的情感、文化和社交诉求等，市场需求将驱动供给侧不断进阶变化。
二是，将会形成一个非常完善的产业链。赵然以美国住房租赁行业为例讲到，该行业供应商多达110多类，是庞大复杂的产业链，而我国住房租赁行业还缺乏与之匹配的供应商体系，但一个明显的趋势是，越来越多供应商在调整产品研发模式，并进入到住房租赁行业，将来行业上下游产业链将愈发完整。
三是，住房租赁产业不仅带来房地产市场的结构重塑，也对金融行业产生深刻影响。赵然介绍到，租赁住房REITs产品在发达国家REITs产品中占比达两位数。但在我国，保租房公募REITs才刚刚起步，未来发展空间还非常大，可以预见的是，将来住房租赁产品在金融市场将起到压舱石的作用。
瞄准广阔的市场前景，紧贴城市发展脉搏，住房租赁企业也在与行业共同成长。据赵然介绍，目前产品力和服务力是企业发力点。
“重资产模式的企业在思考，资产如何升值保值，开发过程中如何降低融资成本，如何配套选择合适的供应商，如何把产品做到标准化提升产品力；此外，企业着力解决的问题还有人才结构的优化，为企业储备具备全面服务能力的人才，提升企业整体服务能力。”
据了解，ICCRA在专注建设住房租赁行业专业化智库的基础上，也在不断丰富赋能行业发展的新内容。今年以来，ICCRA与北京第二外国语学院联合开设了行业首门住房租赁课程，广泛协调整合优质资源，链接国际与国内、上下游产业等相关方，通过此次课程，为行业输送新鲜血液，为解决制约行业发展的专业人才短缺问题提供了一条可靠路径。
