周末，央行和银保监会一起出手，为楼市带来重大利好。

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下简称“通知”），提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

消息一出，立刻引起了市场的广泛热议，与#房贷#有关的多个话题迅速登上微博热搜。

据悉，通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

“按央行公布的实际利率测算，理论上是打95折。即央行公布一季度全国个人按揭贷款利率为5.42%。若是按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代财经表示，实际操作如何，要看各地银行等规定了。

“但有一点，按当前对于购房贷款政策进一步放松的角度出发，未来新市民或可以拿到这些超低利率的贷款。 ”严跃进补充道。

“降低住房贷款利率有利于消除利率剪刀差。”中泰证券首席分析师杨畅对时代财经指出，降低住房贷款利率除了反映了刺激房地产市场需求的意图，还有消除剪刀差的用意。

杨畅称，自2021年1月以来，首套房与二套房贷款市场平均利率持续回升，近期尽管回落，但仍然高于2021年水平。

在杨畅看来，需要注意的是，个人住房贷款利率仍然明显高于一般贷款加权平均利率水平，而个人住房贷款相较于一般企业贷款，资产质量更好、还款风险更低，却承受了较高的风险溢价。因此，现阶段降低住房贷款利率，有利于改变不同质量资产利率的剪刀差。

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不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点

早在4月29日中央政治局会议就提出，“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”，尤其是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，现阶段房地产市场需求相对偏弱，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购置成本，有利于刺激需求边际改善。

时隔半个月，相关政策就落地了。

严跃进对时代财经表示，根据央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》，当前统计的全国个人按揭贷款利率方面，其利率为5.42%。若是按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。这就可以测算下购房者的房贷利率变化和成本变化。

严跃进以500万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算给时代财经算了一笔账，在利率为5.42%的情况下，此时月供为28138.99元，利息总额为5130037.8元。若是以5.22%计算，此时月供为27517.35元，利息总额为4906246.57元。如此计算，月供额减少了621.64元，利息总额为223791.2元。

“通俗来说，如果银行在实际操作中确实可以按央行政策降低20个基点，那么贷款了500万的购房者，其每个月可以少还600元左右，30年加起来可以少还22万元。”严跃进解释道。

值得注意的是，上述计算，严跃进是以一季度全国实际的个人按揭贷款利率计算。而通知提出，“对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。”业内认为，通知所称“相应期限贷款市场报价利率”应该以当期LPR计算。

众所周知，在人们的购房实践中，住房贷款利率的计算较为复杂。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林5月15日对时代财经表示，银行的房贷市场利率下限其实并不相同，有些银行的房贷利率分为多档，比如一般按揭利率是LPR5年期以上基准利率的基础上上浮20基点，而首套用户一般是LPR5年期基准利率基础上上浮10基点，只有特殊用户经过总部审批，才能享受5年期基准利率的房贷利率优惠、不上浮。

盘和林指出，5年期以上LPR的利率报价是大多数银行采用的房贷按揭利率下限，但房产利率下限并不是银行开展按揭业务常态化使用的利率水平，也就是大多数首套房客户按揭的利率水平在LPR五年期以上基准利率的基础上有上浮，一般按揭利率的水平都会高于利率下限。

若按照最理想的情况，根据目前最新的4月20日发布的5年期LPR4.6%计算，贷款利率下限在5年期LPR基础上减20个基点，也就是首套住房的房贷利率最低可到4.4%。

杨畅对时代财经指出，降到4.4%，将比3月末首套房市场平均利率下降超过80个基点。杨畅称，“该政策强调，‘二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行’，拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。”

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱5月15日对时代财经表示，若降到4.4%，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。

专家称本次调整或对房地产市场影响不太大

5月15日，央行、银保监发布为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，差别化住房信贷政策。

通知还指出，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

在王小嫱看来，自今年起，中央频频喊话支持刚性和改善性合理的住房需求，各地不断出台松绑楼市政策，但从市场实际恢复情况，市场回稳的速度不及预期。

5月13日，中国人民银行公布的最新数据显示，4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。月末人民币贷款余额201.66万亿元，同比增长10.9%，再创2002年3月以来新低。从结构上看，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。

王小嫱认为，其中一个原因是缺少中央实质性的政策支持，“中央政策的效果远远大于地方政策的松绑，如2018年受到金融贸易战影响，中央四次降准，累计下调2.5pp，市场回稳速度预期正常，而今年政策松绑中央仅在4月25日降准0.25pp，本次中央差别化的信贷政策会加大各地松绑政策的效果，预示着如果后续市场回稳不及预期，各地政策松绑力度仍会进一步加强。”

但在盘和林看来，本次调整可能对房地产市场影响不太大。

盘和林坦言，此次房地产市场利率下限从理论上来说，可以降低刚需和改善性住房的资金成本，从而激发购买需要。在坚持房住不炒基调下，给了地方更多的自主权，由于银行信贷依然是市场风险导向，所以房地产贷款利率下限下降实际上对房贷市场的利率影响非常小。

“即使地方有设定利率市场利率和房贷利率加点政策的能力，但银行的资金不是来自于地方政府，而是主要来自于央行和储户渠道，其资金本身就有一定的成本。之前银行围绕房地产按揭业务已经将利率压在一个很低的水平，他们很难继续向下压低房贷利率。”盘和林提醒道。

盘和林进一步指出，采取因城施策的做法，是让各地视房地产的情况来制定下限，比如一线城市可能不会改变利率下限，而小城市可能下调按揭利率下限，以此打开银行对房地产按揭的利率下降空间，促进首套房刚需用户购买，促进房地产市场去库存。