4月8日晚间，华发股份(600325)(600325.SH)发布2021年年报。数据显示，2021年华发股份实现营业收入512.41亿元，同比增长0.46%；净利润46.77亿元，同比增长2.56%。

发迹于珠海的华发股份，在行业起伏波动的大背景下疲态尽显；固守一隅，更是在未来的发展中尽失先机。

成于珠海 困于珠海

组建于1992年的华发股份，身上的珠海标签一直如影随形，也是华发股份生存与发展的底色。

直到2012年起，华发股份才开始全面实施“立足珠海，布局全国，开拓海外”的发展战略。截至2021年底，华发股份布局北京、上海、广州、深圳等内地近50座城市，形成了涵盖珠海大区、华南大区、华东大区、北方大区与北京区域的全国化布局。

在全国化布局的大战略下，华发股份基本形成了华东、珠海、华南协同发力的格局。2021年，华发股份珠海大区全年完成销售315.28亿元，销售占比25.87%；华东大区全年完成销售553.20亿元，销售占比45.38%；华南大区全年完成销售233.30亿元，销售占比19.14%；北方大区全年完成销售47.51亿元，销售占比3.90%；北京区域全年完成销售69.61亿元，销售占比5.71%。

虽然华发股份的销售来源已经较为均衡，但其披露的24块持有待开发土地的区域分布中，仅有珠海的三个项目和中山、武汉与南京各一个项目为非合作开发项目，其他大部分项目都为合作开发，且权益占比普遍不高。

这表明发迹于珠海的华发股份，尚不足以将自身的能力进行全国化复制，而是通过引入合作伙伴共同开发的形式降低风险，从而实现自身规模的扩张与全国化布局目标的实现。

积极合作 消极权益

年报显示，2021年华发股份实现销售额1218.9亿元，销售面积468.8万平方米，位列克而瑞2021年中国房地产企业销售榜第32位，继续保持“中而美”良好发展态势。

但千亿销售额之外，是华发股份业绩的虚胖与权益占比的不断走低。

来源：企业年报

以年报披露的报告期内房地产储备情况为例，华发股份全部24块待开发土地中，权益占比不超过50%的地块数量达9块，占比接近40%。

不难发现，权益占比过低导致的直接后果就是权益销售金额与权益占比不高。克而瑞公布的2021年房企权益销售额排行榜显示，2021年华发股份的全口径销售金额为1218.9亿元，权益销售金额为801.3亿元，权益占比仅有65.7%。最新数据显示，2022年一季度，华发股份的全口径销售金额为231.9亿元，权益销售金额为150.2亿元，权益占比进一步降至64.8%。

巧合的是，“热爱”合作的华发股份一直存在少数股东权益占比和损益占比不匹配的问题。自2018年起，华发股份少数股东权益占比均在50%以上，2021年更是接近80%。年报显示，2021年末，华发股份所有者权益合计958.9亿元，其中归属少数股东权益为750.7亿元，占比高达78.29％，同比增长77.1%，2020年这一数值仅为423.9亿元。但在2021年，华发股份少数股东损益占比仅有46.4%，同时还出现了少数股东权益占比上升、少数股东损益占比下降的“奇观”。

年报显示，报告期内华发股份全面实现“三道红线”达标转绿，并表示这体现了自身财务管理安全稳健。

但在2021年上半年，华发股份净负债率为127.8%，同比下降52.7个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为75.3%，同比微降1.5个百分点；现金短债比为1.84，同比上升0.86，三道红线还踩两道。

业内人士表示，房企往往通过调整少数股东权益占比进而对三道红线踩线情况进行优化。华发股份的情况无疑也与此类似。2020年华发股份少数股东权益占比已经高达66.9%，2021年更是暴涨至78.3%。

精益其外 无效其内

年报显示，在2021年，华发股份通过内部挖潜、降费创效等多种方式，借助数字化、智能化等手段，持续推进公司精细化管理。 与此同时，在2021年上半年，华发股份对华发优+产品体系再度迭代，推出优+产品体系4.0，构建“6+1产品体系并在四大维度上增值赋能”，从绿色健康、科技智能、人文情怀、匠心精工四大维度，赋能于居住。通过从技术到管理模式的体系化运作，力求全面、整体、有序、立体地为客户打造优+产品，注重产品整体的均好性。

但效果似乎并不明显。

数据显示，2021年华发股份销售费用、管理费用持续增长，费用管控能力下降。2021年，华发股份销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为3.09%、2.98%、0.46%，三项费用率合计达到6.53%，较2020年上升0.32个百分点。其中，销售费用、管理费用持续增长是三项费用率整体上升的主要原因，2021年华发股份的销售费用、管理费用分别达到了15.8亿元、15.3亿元。

回款方面，虽然华发股份公告称已多措并举加速销售回款，且全年回款金额为707.32亿元，但回款率仍不足60%，不仅远低于头部标杆房企，也低于部分同体量的房企。

在房地产整体发展形势不容乐观的当下，综合竞争能力与优势尚不明显的华发股份，道阻且长。