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“在所有客户购房需求中，改善性需求占比约为54%，其中改善换新房的需求占比超过30%。”贝壳研究院的调研数据显示，居民“卖一买一”置换新房的需求越来越主流。
“卖一买一”需求的实现与二手房流通效率相关，若原有房屋出售不畅，将为置换家庭带来不小的金钱与时间成本。而长久以来，流程复杂、冗长及交易成本高等问题使得二手房流通受阻。
近日，多个城市通过“连环单”业务并行办理、带押过户等方式助力上述难题的解决。
各显神通
多地发力盘活二手房交易
在去年开始试点“连环单”业务并行办理前，北京二手房“连环单”业务只能串联办理，即卖出名下住房并办理完过户后，才能够启动下一套房屋的交易手续，这直接导致了交易周期长，进而增加了交易的不确定性。
9月23日，在去年试点的基础上，北京市住建委和市规自委发布《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》 ，提出全面试行存量房交易“连环单”业务并行办理。
济南、广州等城市则针对二手房交易的存量贷款创新了交易模式。早前二手房交易需还清现存贷款才能办理过户，这需要原业主一次性还清贷款，资金筹措压力与后期交易的不确定性一定程度上阻碍了二手房出售。
8月17日，济南市多部门宣布推出二手房“带押过户”，存在抵押但要上市交易的房产，不用先归还原来的贷款就可以完成过户、抵押、发放新贷款。目前该模式已在建行、工行、北京银行(601169)等多家银行试点成功。
9月15日，中国人民银行广州分行也发布红头文件鼓励二手房“带押过户”模式；深圳也在今年7月完成了深圳市首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。
值得注意的是，为保障买卖双方、抵押权人的权益，上述三城市在施行该模式时均引入了公证处。
针对二手房交易的痛点，市场参与方之一的房产经纪机构也在不断创新业务。
近日，贝壳找房青岛站推出“优鲜卖”模式。这一模式需要“卖一买一”的购房者与开发企业、贝壳签订三方协议，与开发企业签订新房认购协议，并与贝壳平台合作经纪公司签署房源加速售卖协议。三方约定旧房售卖时间周期，在此期间，开发企业帮助购房者锁定意向房源，贝壳平台合作经纪公司则帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速旧房销售。
新的业务模式给了购房人更大的选择权并降低违约风险，若旧房成功售出，其可以办理接下来的新房购买流程；若旧房未售出，则开发商退还定金，客户无需承担违约风险。据了解，这一模式已在青岛市十几家楼盘落地。
此外，9月30日，财政部及税务总局也“祭出大招”，从交易成本的角度促进二手房屋出售购买：2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
殊途同归
直击二手房流通痛点
带押过户、“连环单”并行办理、“优鲜卖”及“卖一买一退个税”虽方式不同，但殊途同归，都是针对“卖旧买新”的痛点创新交易模式，促进二手房的出售及后续房产购买。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“卖旧买新”有四大痛点：一是要把握好时间，先卖了才能买，若旧房无法出手，看中的房子就无法交易；二是要避免旧房卖不掉，新房交了定金却被迫违约；三是二手房要快速出售就得降价，会导致进一步降价预期，加剧对房价下跌的悲观预期，影响换房需求和新房交易；四则是卖旧买新过程中存在的资金安全、交易成本，如赎楼、过桥融资等。
其中，广州、济南等城市“带押过户”、北京“连环单”业务并行办理等模式针对交易周期长、程序复杂的痛点，前者免去提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理；后者则将原先串联办理的业务改为并联办理，连环单家庭无需等待出售房产完成过户后便能腾出购房资格，缩短交易周期。
北京链家研究院院长高原表示，从交易实际来看，预计推行连环单并行办理后，交易环节可节约10个自然日左右时间，若考虑到置换配对更便利、流程更明确等优势，可能为购房者节约1个月以上时间。此外，交易周期缩短也有利于降低交易的不确定性。
带押过户及“连环单”并行办理是相关部门联动机构作出的便捷二手房交易的模式创新，贝壳青岛站推出的“优鲜卖”则是企业层面针对市场痛点的业务创新。
在李宇嘉看来，“优鲜卖”模式直击“卖旧买新”痛点，契合多方利益，对于着急买卖房子的消费者、想要加速去化的开发商、想要按揭投放稳定的银行、希望提升市场稳定性的地方政府而言，都是比较好的模式，切中了当前房地产市场存在的要害。
知名地产分析师严跃进也表示，“优鲜卖”模式是企业层面在换房上的一个重要创新，具有积极意义，充分体现了企业或平台积极优化业务、创新思维，为房东换房开辟了一条新道路，既能加速二手房交易，也能促进新房去库存。
9月26日，青岛市房地产业协会已面向全市房地产开发企业、房地产经纪机构推广该模式。
存量时代
二手房流通待加速
随着热点城市尤其是一线城市楼市进入存量时代，且居民改善性置业需求增加，楼市运转很大程度上依赖于二手房流通效率。
以北京为例，“卖一买一”已成为北京居民房屋交易的主要方式。据中指监测数据，2021年北京二手房成交面积超过1700万平米，显著高于新房的1010万平米。同时，北京链家数据显示，北京市住房市场交易改善置业需求约占到全市场交易的70%左右，平台当前连环单网签占比稳定在10%-13%之间。
二手房交易需求日增，但交易市场难言景气。贝壳研究院的数据显示，8月重点50城二手房业主平均卖房周期为65天，较去年同期延长3天；50城二手房景气指数自2021年3月以来呈波动下降趋势。
“从近期楼市数据来看，连环单交易受到了巨大冲击，表现在二手房交易占比下降，热点城市二手房占比相较高峰下降了一半，导致楼市循环非常不畅，也对新房市场造成巨大冲击。”李宇嘉表示。
以北、穗、深三大已发力推进二手房流通的一线城市为例，诸葛找房数据研究中心整理的数据显示，在2020年底至2021年中的高峰期后，北京二手房成交套数一直处于震荡中。
我爱我家研究院向蓝鲸财经提供的北京市二手房交易数据也显示，购房人的观望情绪越来越浓，今年1—9月成交客户平均看房次数较2021年同期增加0.9次。
广州市场则受去年推行“二手住房交易参考价”及“增值税2改5”政策等的影响，二手房交易数今年来波动幅度较大。
广州市房地产中介协会公布的数据显示，2022年9月(2022年8月26日至2022年9月25日)，广州市二手住宅网签7232宗和71.71万平方米，虽同比增幅均超15%，但环比分别下降8.34%和8.08%。而截至10月4日，广州挂牌二手房数量已超12.2万套，若市场不能回升或保持稳定，随着挂牌房源增加，去化周期也将拉长。
深圳二手房交易数今年来则创下十几年来新低。深圳市房地产信息平台的数据显示，去年年中以来，深圳二手房成交数量持续保持在低位。
李宇嘉分析道，虽市场预期和信心不足是热点城市二手房成交数下降的重要原因，但交易环节的人为阻碍也是重要因素，导致部分刚需和换房需求难以实现。
前述政策/模式的推行，有望扫清交易市场的人为阻碍，进一步加速二手房流通。
目前，仅少数城市与机构推行了上述政策/模式，IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，在土地财政压力和活跃本地楼市的诉求之下，其他城市的后续跟进应该也是大概率的事情，此类政策更适用本地市场改善性需求比较强烈的城市。
