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2022年1-5月，保定主城区推出8宗宅地（含综合），成交6宗，流拍2宗，溢价率持续低位，土地市场较冷。1-5月份，保定房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为44.6亿元，爱情地产、隆基泰和、中翔房地产包揽了保定榜单销售金额及销售面积前三甲。爱情城销售额位列项目销售榜榜首。近日保定发布首套房首付两成，二套房首付三成的利好政策，预计房地产市场将有所好转，建议企业抓住机遇，在政策窗口期积极推盘营销。
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
特别声明：房地产企业销售数据统计是以2022年1月1日-5月31日期间销售的商品房（包括商品住宅、写字楼、商业、公寓等）为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击试用）在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售备案数据项目，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2022年1-5月份，保定房地产企业销售金额TOP10企业合计销售商品住宅金额为44.6亿元，合计销售面积37.7万平，爱情地产、隆基泰和、中翔房地产包揽了保定1-5月销售金额与销售面积前三甲。销售额方面，爱情地产1-5月以9.3亿元的销售业绩位列销售金额榜冠军；隆基泰和以6.6亿元的销售业绩位列第二名；中翔房地产以4.6亿元列居第三名。销售面积方面，爱情地产、隆基泰和、卓正地产销售面积分别为9.6万平、5.9万平、4.4万平。另外，TOP10房企销售门槛值为2.1亿元/1.9万平。
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
特别声明：各房企项目销售数据统计是以2022年1月1日-5月31日期间销售的商品住宅和别墅为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击试用）在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售备案数据项目，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2022年1-5月保定商品房销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为26.7亿元，合计销售面积为21.7万平，其中TOP10的销售金额门槛值为1.9亿元。爱情城销售额位列榜首，销售金额为4.0亿元，销售面积为3.2万平；本项目由爱情地产开发，位于保定莲池朝阳大街与南二环交叉口西北侧，西临乐凯南大街，北接南堤河，占据城市中轴双主脉，交通路网通达全城，且周边商业、教育、公园等资源配套齐全，市场认可度较高。
▍宏观经济与政策环境
（1）保定首套房最低首付比例下调至20%，二套为30%
6月2日，河北省市场利率定价自律委员会发布《关于调整完善保定市差别化住房信贷政策的通知》，通知提出对在保定市主城区购买首套普通住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款的，最低首付比例为20%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件购买第2套住房申请商业性个人住房贷款的，最低首付比例为30%。
（2）河北1-4月住宅商品房销售面积下降17.3％，销售额同比下降17％，新开工面积下降35.6%
5月24日，河北省统计局发布《2022年1-4月份全省房地产开发和销售情况》，数据显示，2022年1-4月份河北省房地产开发投资完成1119.5亿元，同比增长6.5%。住宅投资完成922.8亿元，同比增长7.5%。住宅房屋新开工面积为882.5万平方米，同比下降35.6％。住宅商品房销售面积为996.4万平方米，同比下降17.3％。住宅商品房销售额为770.1亿元，同比下降17％。
（3）保定1-4月住宅商品房销售面积同比增长14.6％，待售面积同比增长55.3%
5月27日，保定统计局发布《2022年1-4月份保定房地产开发投资情况》，数据显示，2022年1-4月份保定房地产开发投资完成137.1亿元，同比增长14.1%。住宅商品房销售面积为116.9万平方米，同比增长14.6％。住宅商品房待售面积为61.9万平方米，同比增长55.3%。
▍住宅市场
（1）房价：新房均价连续两月下跌，二手房成交均价连续六个月下跌
新房：2022年5月，保定新建商品住宅均价为8893元/平米，环比下跌0.25%，新房成交均价连续两个月下跌，同比去年下跌0.36%。累计来看，本月成交均价较去年年底下跌0.41%。
二手房：保定二手住宅均价环比持续六个月下跌，本月成交均价为10292元/平米，环比下降0.19%，降幅较上月有所收窄，收窄0.22个百分点；同比来看，二手房成交均价继续下跌，本月下降2.42%，较上月扩大0.27个百分点。累计来看，保定二手房成交均价延续下跌态势，本月成交均价较去年年底下跌1.53%。
图：2019年-2022年5月保定新建商品住宅销售均价及环比走势
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
（2）成交规模：主城区销售规模企稳回升，预计短期将继续回升
本月，保定市主城区房地产市场共发布6个建设工程规划许可证，1个商品房预售许可证，竞秀金茂悦获证，预售房源总面积2208.96平方米，为17套商业营用房。
主城区商品住宅（不含保障房）成交规模为9.09万m?，市场销售规模低位回升，环比明显增长19.3%，但同比去年同期下降27.8%，本月成交量已经恢复至去年同期的7成以上，而上个月占比仅为4成，预计市场磨底阶段已经过去，企稳回升阶段已经开启。1-5月累计成交54.98万平，同比回落17.2%，降幅有所扩大。在房地产利好政策频出，房贷利率持续下调背景下，5月份保定主城区商品住宅（不含保障房）销售业绩企稳回升。预计未来随着保定首套房首付两成，二套房首付三成的政策刺激效果显现，保定房地产市场将有所好转，企业应该抓住机遇，在政策窗口期积极推盘营销。
图：2021年-2022年5月保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况
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（3）成交结构：整体仍以刚改和改善产品为主，100-150万元总价段为市场主力
从成交结构来看，2022年1-5月，保定主城区商品住宅市场整体仍以刚改和改善产品为主。成交总价结构中，100-150万元总价段成交套数占比大幅走高，占比为52%，同比去年上升21个百分点；150-200万元总价段成交套数占比提高至22%，同比提升14个百分点，市场改善需求支撑度较高；同时100万元以下总价段成交套数占比显著下降17个百分点，刚需产品市场占比大幅减少。成交面积结构中，90-120m?面积段刚改产品成交套数占比最高，为46%，同比去年持平；120-160m?面积段改善产品成交套数占比有所下降，但占比仍然高居31%，位列第二位，两类产品占整体市场比重为77%，市场支撑度较高；60-90m?以下面积段刚需产品占比同比微涨1个百分点，近两年基本稳定。
图：2020-2022年1-5月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交总价结构及成交面积结构情况
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▍土地市场
（1）宅地供求规模及价格：主城区宅地成交规模同比显著上涨，溢价率仅0.37%
2022年5月，保定全市推出19宗宅地（含综合用地，下同），成交13宗，流拍3宗；成交规划建面102.79万m?，同比上涨178.7%，平均楼面价2637.4元/m?，同比上涨28.0%，整体溢价率为0.23%，溢价率非常低。1-5月累计成交规划建面273.54万m?，同比下降57.7%。
本月主城区宅地推出8宗宅地，成交6宗，流拍2宗；成交规划建面68.11万m?，同比上涨115.7%，平均楼面价2296元/m?，同比上涨2.2%，整体溢价率为0.37%，土地市场热度极低。1-5月累计成交规划建面119.0万m?，同比下降69.2%。
图：2021-2022年1-5月保定(主城区)住宅用地供应成交情况及价格走势
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（2）典型地块：中国铁建(601186)以7.65亿元竞得的瑞祥大街西、崇阳路北地块，为1-5月成交最高总价地块，该地块房价差10000元/m?左右，利润空间较大
中国铁建以底价3.5亿元竞得东二环东、东风东路北地块，成交楼面价3007元/m?，规划建筑面积11.7万m?，为1-5月成交最高价地块。
表：2022年1-5月保定主城区宅地成交金额TOP10
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使用CREIS中指数据产品可方便快捷查询地块周边情况。中国铁建竞得的瑞祥大街西、崇阳路北地块周边成交住宅地块较多，周边1.5km内成交5宗宅地（含综合用地），周边地块成交楼面价主要集中在2400-3200元/m?之间，与中国铁建竞得地块成交楼面价2380元/m?相比，有一定价差；周边3KM内有10个竞品项目在售，价格12000-135000元/m?左右，房价差10000元/m?左右，利润空间较大。
图：中指数据CREIS产品查询成交地块周边情况
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