每经记者 包晶晶 上海报道 每经编辑 魏文艺
5月16日，国家统计局公布的今年1~4月份全国房地产开发投资和销售情况显示，前4月全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%，增速由正转负。其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。
值得注意的是，疫情开始的2020年1~2月全国房地产开发投资增速由正转负至-16.3%，此后的1~3月、1~4月和1~5月增速持续为负，此后转正。
销售方面，前4月全国商品房销售面积和销售额继续下降，其中住宅销售额下降32.2%。根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，今年前4月全国商品房均价为9502元/平方米，同比下跌10.8%。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐16日通过微信向《每日经济新闻》记者表示，“房地产销售市场的下行除了受疫情拖累之外，市场预期较弱是主要原因。今年以来超过百城发布楼市支持政策，但疫情反复等因素加大经济下行压力，收入预期下降导致居民风险偏好降低，市场信心恢复受阻。”
不过，有专家也指出，房价数据总体上跌了一成，反过来看，也说明房价的泡沫在减少。各类利好政策叠加，购房的新的窗口期也在开启。
前4月住宅投资降2.1%
国家统计局数据显示，1~4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。
从历史数据来看，疫情开始的2020年1~2月全国房地产开发投资增速由正转负至-16.3%，此后的1~3月、1~4月和1~5月增速持续为负，此后转正。
今年1~4月份，房地产开发企业房屋施工面积818588万平方米，同比持平。其中，住宅施工面积577692万平方米，同比下降0.1%。房屋新开工面积39739万平方米，下降26.3%。其中，住宅新开工面积28877万平方米，下降28.4%。房屋竣工面积20030万平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面积14662万平方米，下降11.4%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进16日通过微信向《每日经济新闻》记者表示，“从历史数据看，房地产开发投资数据很少会为负，所以这个现象非常值得业内和监管层关注。当前需要多条举措同步推进，包括信贷政策放松和扎实落地、房企融资环境继续强化改善、销售市场持续推进改善等，否则开发投资数据下行，不仅影响房地产行业，也会给固定资产投资等带来冲击。”
利好政策将促预期转变
国家统计局数据显示，今年1~4月份，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中住宅销售额降幅更大，达到32.2%。销售下降导致住宅市场库存增加，截至4月末，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。
从历史数据来看，这一数据与疫情开始的2020年1~3月接近，当时全国商品房销售面积和销售额同比分别下降了26.3%和24.7%，而市场全面停摆的2020年1~2月，商品房销售面积和销售额分别下降39.9%和35.9%。
《每日经济新闻》记者根据国家统计局数据计算，今年前4月份全国商品房销售均价为9502元/平方米，较1~3月份的9552元/平方米再度微跌，同比去年前4月的10656元/平方米下跌10.8%。
“房价数据总体上跌了一成，反过来看，也说明房价的泡沫在减少。叠加购房政策各类利好政策，购房的新的窗口期也在开启，这是房企营销和个人购房者等所需要关注的。”
严跃进表示，“销售数据虽然有压力，但跌幅其实可控。今年4月份开启了房地产历史上罕见的政策密集发布潮，各类利好政策不断，后续政策发酵下，市场预期会转变。尤其是近期央行发文表态，客观上对销售数据的提振具有积极作用。”
房企资金可能继续承压
记者注意到，今年1~4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。
与今年前3月不同的是，多项贷款及预售款数据均呈两位数下降，企业自筹资金降幅较小。具体来看，国内贷款6837亿元，下降24.4%；定金及预收款15357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。利用外资38亿元，增长129.4%；自筹资金16271亿元，下降5.2%。
与此同时，房企1~4月土地购置面积1766万平方米，下降了46.5%；土地成交价款955亿元，下降20.6%。
“近些年，除了2020年疫情期间全国房地产开发投资数据同比下降外，开发投资数据多为正增长。结合土地购置面积同比增速为-46.5%，这表明目前房企投资动力极弱，也会进一步拖累全国固定资产投资。”
许小乐表示，“市场期待可落地执行的供给侧支持政策。虽然中央层面强调加大房企流动性风险化解力度，但房企债务风险未得到有效改善，这是掣肘房企拿地投资的根本原因。未来地方政府、金融机构需要切实出台房企债务解决的细则，如积极支持房企再融资，尤其是放开优质上市房企的并购融资，加快重点房地产企业风险处置等。”
