上次从郑州回来,心里就一直有个感慨:
规划的力量真的无敌啊,连郑东新区这个曾经的“鬼城”都被盘活,成了房价上涨的潜力板块。
今天,我们就来聊一聊那些起死回生的“鬼城”。
2015年前后,全国住房库存堆积,但是很多新区却少有人居住,到了晚上漆黑一片,这些地方就被通俗地叫做“鬼城”。
先把时间拨回7年前,彼时“鬼城”是房地产行业的关键词。
曾经一份知名的中国十大鬼城名单如下:
看到这个名单的第一眼,就会发现不少熟悉的名字:郑东新区、惠州大亚湾、贵阳金阳新区......
没想到,这些区域居然也“榜上有名”。
然而多年过去,这些曾经名声在外的“鬼城”,现在早已换了模样。
来,先看数据再分析:
如图所示,如果把全国平均值作为参考点,仅有京津冀新城低于全国平均增长率;
当中的郑东新区和金阳新区,分别是全国平均增长率的3.15倍和2.49倍。
人来了,带来最直接的影响是什么?
曾经堆积如山的房子,正在被快速消耗。
消耗速度加快带来的直接影响,就是房价像坐了火箭一样上涨。
比如郑东新区2015年开盘的瀚海晴宇,开盘价1.7万元/㎡,而到2020年时最高卖到4.5万元/㎡,涨了2.6倍;
比如金阳新区,均价从曾经的5000元/㎡,涨到2020年时最高的1.5万/㎡,涨了3倍;
再比如惠州大亚湾,从2015年时的5500元/㎡,涨到如今1.7万元/㎡,也涨了3倍。
意外吧?
这还真应了那句,曾经你对我爱答不理,如今我让你高攀不起。
谁又能想到曾经无人问津的鬼城,如今却成了房价上涨的香饽饽。
鬼城摇身一边就成了房价上涨领头羊,那是不是现在遍地的新区都能冲进去买了?
我劝你谨慎,今时可不同往日。
所谓的“鬼城”和“空城”依旧遍布全国,成了很多人买房投资路上的大坑,如果你刚好有投资需求,建议你扫码添加我们的房产置业老师,进行免费咨询,避免踩坑。
“鬼城”变身人气新城,到底靠什么?
表面上看,是人口。
但更深层次其实是产业。
而产业落不落地,看什么?
城市规划的力度。
——简单理解,zf给到规划集中全市甚至全省之力去引进产业,最后还要拼命抢人。
就像上面那些最终崛起的新城规划,都是如此。
最终形成了一个完美闭环:规划——产业——人口——房价上涨。
而我们都知道,在中国一件事情能否办成,就看政策给不给力。
——想要发展新区,必须有一个宏大的规划。
举个例子,倘若郑东新区不叫这个名字,房价还能涨吗?
再比如东莞松山湖、合肥滨湖新区等,不都是一纸政策之后的顺势腾飞吗?
这叫什么?
这就叫规划的魅力。
当然,只有规划后期没有发展起来的新区也不少,差别就在于后续产业的布局和人口的流入情况能否跟上。
我们挨个重点来看。
首先,产业布局:
一个地方想要有钱,光靠卖地肯定不行,牛逼产业的布局和发展才是最核心的动作。
举个最简单的例子,北上广深为什么能够聚集那么多人口?
就是因为工作岗位多,薪资水平高呀!
所以想要发展,必须要有足够多的岗位,和足够高的薪酬。
而在新区规划的初期,一定是大量卖地建厂,吸引企业入驻,释放工作岗位。
而能赚钱了,人口自然就慢慢聚拢过来。
如图所示,卖出了土地建厂,企业入驻,工资开始上涨,最后人口也开始流入。
其次,人口引进:
人口想要大量流入,光靠产业自发吸引还远远不够,还要“抢”!
目前中国行政意义上的600多个城市中,有180个城市的人口在流失,中国三分之一的国土面积人口密度在下降。
人口形势出生率本就不容乐观,大城市还在源源不断虹吸。
因此新区规划想要避免人口流出、最终沦为“鬼城”,必须“抢人”。
什么降低落户门槛、给予住房补贴、一次性补助等各种政策手段,统统用上。
很多城市已经先后出台了诸多人才引进政策:
其次,房价上涨:
根据规律,当工资超过其他同级别城市后的4-5个季度,人口流入就会明显加快。
工资上涨了,人口大量流入,住房需求当然就大大增加,房价当然就会蹭蹭涨了!
经过这么一番整理就明白了:
有规划布局、有产业发展、有人口流入,最后才有房价上涨!
从空城到新兴潜力板块,城市财富和房价的增长,却始终逃不过“短期看金融,中期看土地,长期看人口”的定律。
在城市人口的自然增长率直线下滑的今天,产业的发展才是未来人口流入的关键。
现如今,再去讨论那些已经复活的“鬼城”和潜力板块,多少有点马后炮的感觉。
毕竟,情况已经变了!
现在想要再发展一个新区,瓶颈越来越明显了,所以现在去赌新区,风险太大。
为什么?
一是因为周期太长。
郑东新区发展了10多年才成功崛起;
合肥滨湖新区从2006年开始规划,经历了十几年才发展成熟;
贵阳金阳新区则是从2000年就开始规划......
如今再去投资一个新区板块,这样的回报周期,显然太过漫长。
二是因为产业增长会出现天花板。
上面说了,一个新区想要发展起来,光有规划还不够,还得引进产业。
但我们都明白,每年不可能有那么多新产业的诞生。
实际上很多城市产业的规划都已经出现了严重的同质化现象,什么大数据、新能源、生物医药,几乎每个城市都在搞。
而形成规模的只有少数几个早期布局的城市,大多数城市只能陪跑。
三是因为人口增长也很难继续维持。
现如今全国城市间的抢人,已经白热化。
经过10余年发展,才填满人口的新区,未来10年后的新区又要靠哪些人来填满呢?
现在的趋势是人越生越少,房价越来越贵,人口只会往一二线城市成熟板块更加集中,新规划的板块,很难抢到人。
所以说,过去的5-10年,买对了新区涨幅确实很猛,但从现在开始,难度却越来越大。
但如果真要买新区,最后给大家几点建议:
1.一线和强二线城市,才有能力盘活新区。
城市能级直接决定了新区的规划高度和落地情况。
一二线城市在区域内的辐射范围更广,甚至还会拿到国家级政策的支持。
但最终想要发展起来,还得需要有钱投资,而一二线才有这样的财政实力。
2.有产业的城市,才有转移的希望。
这里所说的产业不是无中生有,而是依靠城市本身就有的产业,不断发展变强。
比如青岛海尔依靠原先的家电产业链成功向工业互联网转型;
合肥凭借原先的汽车制造,引进蔚来,向新能源行业进军。
总而言之,有产业基础的城市才有转型升级和实现外溢的可能性。
3.现在还有人口增长的城市,才有人口流动的必要。
还有人口流入的城市,才可能实现城市中心的变迁,新区的发展才有机会。
换句话说,新区的人口需要从城市内部其他地方迁移过来。
而那些人口还在不断流出的城市,发展新区的可能性能有多大,你品!
最后,我想提醒大家一点:
曾经的部分新区确实是房价上涨的潜力股,而如今的新区可能就是遍地的大坑了,投资跟着规划没错,但规划能否落地又是另一回事。
遍地的新区规划,千万擦亮眼睛。
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