最近这2-3个月,深圳有一个二手楼盘非常火,不得不提。
那就是福田香蜜湖板块的楼盘——侨香村。
根据乐有家的数据,4月份深圳二手成交量最大的楼盘就是侨香村,过户量达到27套。
不仅仅是4月,3月份侨香村的成交量就排在全深圳第二,而就在上周,有传言说侨香村又成交了3套二手。
成交爆炸之余,侨香村的价格,也在一片下跌浪潮中逆势上涨。
从去年年末开始,侨香村90平的户型,业主的报价也从1000多万,一路涨到1300-1400万。
大家都下调价格的时候,它反而在涨;
大家都没成交的时候,它反而成交得起劲。
在深圳二手市场最冷的时候,这个深圳最受欢迎的二手楼盘,走出了和大市完全不同的行情。
来具体谈谈侨香村。
侨香村建成于2011年,一开始还不是商品房,而是经济适用房,而且还是当年深圳最贵的经济适用房,当年入住的不是当地的公务员,就是教师、警察、医生这一部分群体。
自从2013年停止集中建设和供应之后,经济适用房就消失在了深圳的居住市场之中。
而当年的经济适用房,在性质上属于保障房行列,地价和实际售价都很低,不过这类房子不是商品房,不能正常买卖,即便要买卖,也得等它过了十年的禁售期。
去年年底,侨香村的限售期到期,房子从绿本变成了红本,价格也开始突飞猛进。
当年,房子售价只有9000元/㎡的价格,最小户型90㎡总价只要81万;
如今变成商品房之后,同样户型的成交价已经达到1250万。
10年间上涨了1100多万,侨香村业主几乎是躺着就把钱赚了。
当然,对小区的业主而言,这么高的价格是躺赚,对买家来说,却是负担。
但即便价格这么高,为什么侨香村还会这么受欢迎,成交量居高不下?
主要有四点原因:
第一,地段好,配套无短板。
侨香村所在的香蜜湖地段,是深圳最著名的豪宅地段之一。
在深圳,豪宅地段的配套,几乎都是不用怀疑的,
交通方面,最近的地铁是2号线的侨香站,听这个名字就知道站点和项目很近,实际的支线距离大概也就在300米左右。
商业有万科里. 臻、印力中心两座商业,都是香蜜湖板块内比较受欢迎的大型商业。
学区上,侨香村的学位是九年制的福田实验教育侨香学校,这几年在全深圳的平均排名13-17位左右,是福田排名非常好的学校。
除此之外,周边还有香蜜公园、侨香公园和香蜜体育中心,有不少娱乐休闲的好去处。
第二,在同地段的项目中,楼龄有优势。
香蜜湖是比较早发展的片区,片区内楼龄在10-20年期间的楼盘比较多。
最靠近侨香村的香格丽苑,2006年建成的小区;
翠海花园一期和二期,都是在2000年前后建成;
香域中央花园,2005年建成;
中旅国际公馆一期,2005年建成
而侨香村是2011年的小区,刚过10年,楼龄上有优势。
另外值得一提的是,从外观上看,侨香村保养的非常好,与其说是楼龄10年的二手,它给人感觉更像是只有5-6年楼龄的次新盘。
第三,产品户型比较小,在香蜜湖区域内比较稀缺。
侨香村的户型段为90-93㎡、112-113㎡、120㎡。
其中90-93㎡的三房户型,在香蜜湖是比较稀缺的。
在这个区域内,其他楼盘的户型多数都是豪宅户型,面积大部分都在130㎡以上。
户型面积小,最大的好处就是总价低,那么相对来说买房的首付成本就会低一些。
第四,最重要的一个原因——价格低洼+没有指导价。
侨香村虽然经历了价格的暴涨,但单价相对其他楼盘来说,还是比较低的。
当下侨香村的业主报价在13-14万/㎡之间,而离侨香村最近的项目香格丽苑,单价达到17-18万/㎡,
另一个楼盘金地香蜜山,正常报价单价在17万/㎡左右;
翠海花园一期单价17-18万/㎡,翠海花园二期单价20-21万/㎡
单价低再加上有面积小的户型,因此侨香村也成为了最低门槛入场香蜜湖的第一选择。
更重要的是,由于侨香村是去年才转为红本,小区没有指导价,所以现在按揭贷款买侨香村,可以3成首付+用足7成的杠杆。
如果按照侨香村一套91㎡报价1250万的价格计算,3成首付就只要375万。
不到400万买入香蜜湖板块,这样的性价比,谁会觉得不香呢?
虽然此刻侨香村的价格还是洼地,但随着市场的回暖,侨香村的价格有越走越高的趋势。
随着价格洼地逐渐被填平,侨香村到底还能不能买呢?
要回答这个问题,主要得看性价比。
就拿最受欢迎的90㎡户型来说,如果90㎡的价格在1000-1400万之间,那选侨香村还有性价比;
如果总价超过了1400万,也就是单价超过了15万/㎡去到了16-17万/㎡,那么选择侨香村的性价比就不高了。
一方面,这个价格未来涨幅的想象空间不大。
香蜜湖片区支撑房价的是真豪宅,而豪宅片区的价格,本身已经在高位,除非整个深圳同时间暴涨,否则豪宅片区很难有短时间大涨的机会。
因为从5万涨到10万相对很容易,但从10万涨到15万,甚至20万,难上加难。
另一方面,1400万以上的预算,在深圳其实有很多选择。
这里着重关注新房,1400万以上的总价,已经可以买南山蛇口或者科技园的新房,
比如新世界临海揽山,单价只要11万/㎡左右,应该还有存货;
再比如华润城润玺二期,单价13万/㎡左右,120平户型也可以踮起脚尖摸一下;
如果只想买福田,你甚至也可以选择香蜜湖板块的新房富通九曜公馆,都是在板块边缘的区域,景观上九曜公馆还有优势。
现阶段这些新房都还有存货,价格的性价比比起二手房也更好,有意愿下手的朋友可以扫描下方二维码咨询,会提供给你新房项目最新的资料和所剩货量的情况。
总结一句,还是我们一直强调的观点:
现在的深圳市场,能买高性价比的新房,就不要买二手。
像侨香村这种案例,属于深圳的历史遗留问题,在2013年之前,深圳建设了不少经济适用房,后来都转为了商品房,除了侨香村之外,还有两个小区很出名。
一个是西丽的深云村,2010年的配售时价格为4800元/平,现在成交价大在11-12万/平。
深云村有指导价,指导价价格为9.08万/㎡,无论是指导价还是成交价相比周边的楼盘都会贵一些,不像侨香村有价格洼地的地位,热度自然也没有侨香村那么高。
还有一个是龙华梅林关的龙悦居四期。
这个楼盘建于2013年,是深圳最后一批的经济适用房,属于最后一波踩到这个政策红利的房子。
楼盘13年配建的时候售价为5114元/平,19年底转正,如今楼盘的指导价是8.36万/㎡,如今业主报价在10-11万/㎡左右,性价比也不高了。
过去价格最高的时候,龙悦居4期63㎡两房成交价一度冲到750万,均价达到12万/平,相比刚开始的价格,暴涨了720万。
随着保障房、安居房体系的改革,类似侨香村、龙悦居这种经济适用房转变成商品房的暴涨神话,已经成为了历史,
对于买家来说,最好不要被这种短时间内暴涨几百万的噱头所吸引,还是要冷静下来看看这个楼盘的地段、配套、户型。
最重要的是要比对一下房子的首付、税费成本等等,和买新房相比,到底有没有性价比?
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