每经热评|满足购房者合理住房需求 需要更多制度创新

发布时间:   来源:每日经济新闻  

每经评论员 薛晖

日前,国家统计局公布一季度全国房地产开发投资情况。数据整体有些疲软,一季度房地产开发投资额仅同比增长0.7%,商品房销售面积同比下降13.8%,销售额同比下降22.7%。由于销售额降幅远高于销售面积降幅,可推算出房价整体是在下降的。

房地产不景气从去年下半年就开始了,且愈演愈烈。今年以来,据多家媒体报道,目前已有60余城出台了各类放松购房的政策。央行近日也宣布,近期有上百个城市的银行降低了房贷利率,以满足购房者合理的住房需求。凡此种种,皆利好楼市。坊间甚至传闻,更多楼市利好还在路上。

然而,这些举措能让楼市重回昔日繁荣吗?或者说,楼市以及整个房地产行业,是否需要回到从前?

实际上,在中央多次强调“房住不炒”的背景下,去年下半年部分内业人士就已清醒意识到17万亿元(新房销售额)将是楼市的“天花板”。无论后来的“白银论”还是“黑铁论”,均认为销售额不可能再创新高。既然房地产在规模上的继续增长已不太可能,那么退而求其次,能否维持行业规模高位运行?

当下部分城市的“松限”政策以及房贷利率下调,某种程度上就是刺激消费,满足购房者合理住房需求,以期楼市“高位运行”。只可惜,刺激的边际效应日趋递减,显然不再是“灵丹妙药”。

如果不重走老路,摆在政府和企业面前的,唯有创新。

好在,我们已看到了可喜的变化。例如,近日东莞推出了“三限”房——市民只需支付市价的50%就能买到一套放在自己名下的房子。所谓“三限”就是限面积、限使用范围、限处分权利,属于之前试点的“共有产权房”的一个新品种。与市场化商品住宅不同,“三限”房是政府与购房人共享产权,根据双方持有产权比例的不同,购房人出资多少也不同。此前一些地方推出的“共有产权房”,购房人最少也要出资市价的70%才可以。而东莞的“三限”房则可以将这一比例降到50%。别小看这20个百分点,此举意味着成千上万的市民有机会“上车”。

笔者认为,“三限”房政策的推出,很可能是找到了打破楼市僵局的突破口。目前的楼市,买卖双方僵持不下的仍是价格——许多中低收入者买不起房,合理的住房需求得不到满足;而开发商已无降价空间。

开发商之所有没有降价空间,是因为之前购进的土地成本高,融资成本也高,且上述成本均已支付,无法变更。东莞的“三限”房实际上是由政府先替购房人承担了部分成本,使买卖顺利成交,而且没有让开发商赔本。这样一来,购房人得到了属于自己的房子,开发商成功回款,僵局就打破了。

这样看来,“三限”房本质上是政府让利。当然,无论是“三限”房还是共有产权房,考验的都是地方政府财政。地方政府财力雄厚,就可以盖更多的“三限”房或将已建成的商品房收购后改成“三限”房出售,只要政府有钱补贴就行。但在一些财政捉襟见肘的地方,此方案就难以推行。

除此以外,破局的方式还很多。比如,近日,深圳正式申报了全国首只保障性租赁房公募REITs,极大提振了市场信心。此前,开发商之所以不热衷于建设租赁房,是因为回报周期长。而公募REITs的加持,则可以让开发商较快退出投资,提高资金周转效率。这意味着,开发商又多了一条“回血”的途径,而不必完全在“盖房卖房”这一条道上走到黑。

总之,房地产行业能否重新振作,很大程度上仍要依靠制度创新。中国楼市和房地产行业,已不可能回到老路上,只有向前,唯有创新,才有出路。

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