经济观察网 记者 符小茵 纳入基础设施REITs发行范围9个月后，保障性租赁住房在REITs发行上取得了突破。

4月中旬，深圳市人才安居集团项目报送国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。

对此，一家头部长租企业相关人员向经济观察网表示，“它证明这个事情能跑通了”。

首个保障性租赁住房REITs

深圳市人才安居集团有限公司董事长赵宏伟介绍，首单保障性租赁住房REITs的底层资产是4个位于深圳核心区域或核心地段的项目，且项目均已取得保障性租赁住房认定书。

此外，赵宏伟还透露，4个项目整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITs的收益率要求。

REITs，英文全称是Real Estate Investment Trusts，即房地产信托投资基金，是以不动产为底层资产的标准化金融产品。

2021年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房正式纳入基础设施REITs发行的行业范围。

在此之前，基础设施REITs试点限定于交通设施、市政工程、污染治理项目、新基建、产业园区等特定领域。

而公租房资产证券化的方式是发行类REITs产品。2021年8月，北京成功发行了全国首单公共租赁住房类REITs产品“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”，该专项计划的底层资产为北京保障房中心持有的公共租赁住房，发行总额4亿元，优先级票面利率3.35%，创下当年以来不动产资产证券化产品新低。

类REITs和REITs有着明显的区别，简单来说，类REITs一般是私募基金，面向合格投资者（净资产不低于1000万元的机构或金融资产不低于300万元的个人），投资者通过回收本金和利息的方式获得收益；REITs则属于公募基金，必须在交易所上市，可以面向一般投资者，投资者每购入一个份额的金融产品相当于拥有一个份额的项目计划，因此获取收益的方式主要是分红，而REITs项目强制分红的利润比例为90%。

回到保障性租赁住房相关的长租公寓行业。世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨向经济观察网表示，公募REITs将拓宽长租公寓事业的融资和退出渠道，降低整体融资成本和间接融资比例，加速资本循环，增加市场透明度，并促进资产运营水平和投资回报的提升。

此外，纳入公募REITs试点将进一步利好长租公寓类资产在商业地产大宗交易市场上的活跃。据世邦魏理仕统计，2021年下半年以来，上海、北京等城市的长租公寓投资意向明显提升，总交易金额近40亿元人民币。

花落深圳市人才安居集团

根据去年6月发改委发布的《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs) 试点项目申报要求》，对于REITs试点项目发起人，优先支持有一定知名度和影响力的行业龙头企业。

全国首个保障性租赁住房REITs由深圳市人才安居集团（以下简称“人才安居集团”）揽得。

实际上，人才安居集团对公租房资产证券化的探索早已有之。2018年12月14日，人才安居集团和深创投集团曾联合发起全国首单公共人才租赁住房类REITs——“深圳市人才租赁住房资产支持专项计划”，首期31亿元产品在深交所挂牌交易。

人才安居集团是由深圳市国资委出资的国有独资公司，成立于2016年6月，业务涵盖人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的投资、建设以及运营，已累计筹建公共住房15.8万套，供应公共住房5.8万套，占全市同期总量的1/3，是深圳市公共住房建设筹集的主要实施主体。

《深圳市住房发展“十四五”规划》显示，到 2025 年，深圳将建设筹集公共住房 54 万套（间），其中保障性租赁住房40万套。

目前，深圳的公共住房供给依旧面临较大缺口。据经济观察网梳理，当前深圳公租房轮候人数达37万，安居房轮候人数达17万。

申报难点与准备

得知全国首个保障性租赁住房REITs项目已报送发改委后，某头部长租企业相关工作人员林潇向经济观察网表示，“它证明这个事情能跑通了，跑通的过程值得借鉴”。

林潇认为，公募REITs的好处是可以拓宽保障性租赁住房的资金来源，更好地吸引社会资本参与，这也可能成为一个契机，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。

不过，林潇也表示，其所在公司尚没有推进到REITs项目的申请工作中，其中的难点就在于，发起REITs需要长租公寓先获得保障性租赁住房的认定，而目前大多数城市对纳保事项尚未出台具体实施细则。

据经济观察网不完全梳理，青岛在2021年11月，上海、襄阳分别在今年1月和2月发布了有关保障性租赁住房项目认定及管理的办法或试行办法，而南京、广州、南宁等城市目前发布的只是征求意见稿。

至于之后申报REITs项目需要做的准备，林潇认为，从申报细则来看，长租企业需要保证“硬件”合规，以及“软件”合格。所谓“硬件”合规包括经营项目产权清晰、手续齐全等；“软件”合格则要求经营提效以确保项目的投资回报率达标。

对REITs试点项目，发改委确实在质量上有着高要求。根据发改委去年6月发布的申报要求，REITs试点项目要满足的条件不限于：基础设施项目权属清晰、资产范围明确；近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，且预计未来3年净现金流分派率原则上不低于 4%；首次发行的当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元，且扩募不低于拟首次发行时资产规模的2倍。

（应采访者要求，林潇为化名）