3月15日晚间，博时招商蛇口(001979)产业园REIT率先披露2021年度年报,这也是首份公募REITs年报。年报显示，2021年6月7日至2021年12月31日，博时蛇口产园REIT实现营业收入8010.60万元，毛利润率超80%，净利润2685.45万元，期内可供分配金额达5283.79万元。

核心观点

从物业表现来看，博时蛇口产园REIT租金水平是低于招商局商业房托基金的，但从二级市场表现来看，结果又是相悖的，博时蛇口产园REIT二级市场价格一路上涨，而招商局商业房托基金二级市场价格涨幅则相对较低，这也说明国内的资本还是比较看好REITs产品的，但如果二级市场大幅波动，尤其是显著高于公募REITs内在价值时，必将带来一定的风险，一方面从长远看，价格会向内在价值回归，新进入的投资者将会面临因价格下跌导致投资亏损的风险；另一方面，价格的大幅上涨，也会使持有公募REITs的预期内部收益率下降，从而无法实现投资目标。

图：2019-2021年平均租金走势

图：博时蛇口产园REIT二级市场情况

图：招商局商业房托二级市场情况

-运营情况-

相较于招商局商业房托基金，博时招商蛇口产园REIT租金水平有待提升

博时蛇口产园REIT持有的底层资产为蛇口网谷产业园区内定位为产业研发办公的万海大厦和万融大厦，建筑面积合计约95300平方米，可租赁面积合计约94256.94平方米。

从物业表现来看，相较于底层资产位于同样区位的招商局商业房托基金，博时招商蛇口产园REIT租金水平有待提升。报告期内（2021年6月7日至12月31日），博时招商蛇口产园REIT两栋物业租户196 家，实际出租面积 82,696.59平方米，年底时点出租率为88%，较上年末增加3.75个百分点，平均月租金达122.85元/平方米，较上年下降2.3%。而物业组合同样位于深圳蛇口工业区的招商局商业房托基金2021年度，整体物业组合的出租率由2020年12月31日的84.3%上升至2021年12月31日的87.7%，升幅为3.4个百分点。物业组合的现时租金全面得到提升，涨幅在2.7% 至14.9% 之间。其中科技大厦的现时租金显著增长14.9%，花园城增长了6.1%。相较于招商局商业房托基金，博时招商蛇口产园REIT的租金水平有待提升。

图：万融、万海大厦年末出租率（%） 图：万融、万海大厦平均月租金（元/平方米）

从租户结构来看，截至 2021 年 12 月 31 日，万融大厦租户行业中，新一代信息技术、物联网、电子商务和文化创意租赁面积合计占比 61.67%。万海大厦租户行业中，新一代信息技术、物联网、电子商务和文化创意租赁面积合计占比 66.37%。租户结构与《招募说明书》披露的租户结构差异不大，继续保持与蛇口网谷产业园的新一代信息技术、物联网、电子商务、文化创意四大核心产业集群定位匹配。

从物业估值来看，根据评估机构出具的评估报告，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施投资基金持有的全部基础设施项目均为产业用房及配套项目，总建筑面积为95,300.07平方米，房屋所有权及其占用的土地使用权经评估测算后得到于2021年12月31日的市场价值为人民币2,534,000,000元（大写人民币贰拾伍亿叁仟肆佰万元整），按照建筑面积折合单位价值为26,590元/平方米，较发行时的25.28亿元相比，基本保持稳定。其中，其中万融估值未发生变化，万海估值较上期估值提升约0.4%，主要系评估机构结合两栋物业业态分布和租户结构，综合考虑疫情的整体影响、新地铁站开通的便利性提升，以及区别考虑主干道改造、园区临街面改造对两个项目不同的影响程度进行了调整。

表：博时蛇口产园REIT底层资产估值

数据来源：招募说明书、2021年年报、业绩发布会

-财务状况-

报告期内完成收入7691.43万元，毛利率高达84%

从营业收入来看，博时蛇口产园REIT以租金收入为主，报告期内租金收入6826.43万元，占总收入的88.75%；物业收入865万元，11.25%，合计实现收入7691.43万元。根据2021年年报中报告期的营业收入推算全年的营业收入为13525万元，较上年同比上升17.68%（因疫情原因，2020年营业收入大幅下降），全年累计预算完成率95%，主要受上半年广深疫情及国家宏观政策调控影响，园区部分客户续租情况不及预期，且出现部分出现提前退租导致不及预期。

表：博时蛇口产园REIT收入情况

数据来源：招募说明书、2021年年报

从盈利情况来看，报告期内，毛利润达6490.02万元，毛利润率84.38%，净利率（不扣除基金层面提取部分）72.54%，利润可观。同时，由于项目成本总体控制良好，全年实际成本支出 1201.41 万元，全年累计预算完成率 91%，通过节约成本费用，同时考虑罚没押金收入及购买货币基金理财增加利息收入，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）完成《招募说明书》预测的101%。

表：博时蛇口产园REIT盈利情况

数据来源：2021年年报

-分红-

本期可供分配金额达5283.79万元，单位可供分配0.06元

根据年报，博时蛇口产园REIT本期可供分配的金额为5283.79万元，基金单位可供分配为0.06元，较《招募说明书》预测的完成率约为102%，其中：本期Ebitda（税息折旧及摊销前利润）完成《招募说明书》预测的101%，总体运营情况良好，可供分配金额及Ebitda均略好于《招募说明书》的预测。

2021年度，博时蛇口产园REIT共分红两次，2021年11月26日，蛇口产园REIT以9月30日为收益分配基准日，进行2021年度第一次分红，本次分红可供分配金额2743.30万元，分红比例约为90%，每份基金分红0.0274元，已于2021年12月初发放完毕；2022年4月1日，蛇口产园REIT以2021年12月31日为收益分配基准日，进行2021年度第二次分红，本次分红可供分配金额2817.88万元，分红比例为96%，每份基金分红0.0301元。

表：博时蛇口产园REIT2021年度分红情况

数据来源：收益分配公告

-二级市场-

二级市场表现良好，价格涨幅优于招商局商业房托基金

从二级市场表现来看，博时蛇口产园REIT表现优于招商局商业房托基金。博时蛇口产园REIT成立以来，日均成交量约为643.65万份，成交金额约为1671.04万元。继2022年1月的上涨趋势，博时蛇口产园REIT交易活跃度在2月份持续增加，并在2月17日达到上市以来最高峰，当日成交8912.14万元，成交规模2601.14万份，换手率为8.74%，均打破上市首周以来的历史最高记录。截止到2022年3月22日，蛇口产园总市值为29.59亿元，流通值为9.82亿元，基金溢价42.34%，超过当前净资产42.19%，但这主要是因为国内的资本比较看好REITs产品，可以看到，公募REITs 自发行上市8个月以来，交易总体平稳，8月以来涨幅和交易量都呈现强劲的势头，2022年2月期间，共有5只REITs因基金二级市场价格涨幅过高出现停牌后复牌。而相较于博时蛇口产园REIT，招商局商业房托二级市场价格涨幅则相对较小。

图：博时蛇口产园REIT二级市场情况 图：招商局商业房托二级市场情况

-结语-

总体来看，物业表现方面，博时蛇口产园REIT租金水平是低于招商局商业房托基金的，但二级市场表现方面结果又是相悖的，博时蛇口产园REIT二级市场价格一路上涨，而招商局商业房托基金二级市场价格涨幅则是相对较低的，这也说明国内的资本还是比较看好REITs产品的，但如果二级市场大幅波动，尤其是显著高于公募REITs内在价值时，必将带来一定的风险，一方面从长远看，价格会向内在价值回归，新进入的投资者将会面临因价格下跌导致投资亏损的风险；另一方面，价格的大幅上涨，也会使持有公募REITs的预期内部收益率下降，从而无法实现投资目标。

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