万 科Ａ(000002)11月17日在投资者关系平台上答复了投资者关心的问题。
投资者：万科认为这一轮房地产下行周期什么时候能结束？
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。我们仍然延续之前的判断，市场需求并未消失，未来会是一个缓慢恢复的态势。房地产依然是个超十万亿的大市场，常做常有、常做常新。公司将坚定实施不动产开发、经营、服务并重的战略，与城市同步发展、与客户同步发展。
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投资者：股价持续暴跌，港股都只有0.5市净率了还不见止跌之势，为保护股东的权益，公司是不是有考虑开启第二轮更加灵活的回购计划？谢谢
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司一直都很重视维护公司价值及股东利益，今年以来也推出了股票回购、管理层增持、提高分红派息比例等举措。当前房地产行业正在发生深刻变化，我们会做好资金的统筹规划和利用，最大化股东利益。
投资者：请问董秘，贵公司在深圳市龙华区的万科和颂轩项目已经停工半年有余，农民工在闹，业主也在维权，请问如何解决？
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司已向和颂轩项目业主发送了《致和颂轩业主的一封家书》，并已协同相关部门介入，努力解决总包问题。截止目前项目整体工程进度可控，会按照合同要求保质保量按时交付。
投资者：请问公司投资性房产已经高达950亿元，这部分还是按照成本计价并每年计提。而公司市值才1500亿元，投资性房产是不是占比过高了？为什么要投资这么多房产？
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司采用成本模式计量投资性房地产，截至三季度末，投资性房地产占公司总资产的5.17%。2014年，万科将公司的“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。在2018年将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，经过多年耕耘，公司在经营、服务业务上取得了较好的成效，多项业务位居所在行业前列，具体可查阅公司2021年度报告的“致股东”部分。
投资者：董秘你好，万科境外美元债大跌，最低都已经到了35-50区间，如果万科海外美元融资渠道关闭，公司将如何保证不违约暴雷
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司始终以现金流为核心，保持行业领先的回款效率，同时坚持量入为出。目前在手资金相对充裕，流动性良好。
投资者：继恒大 碧桂园 融创 泰禾 等公司暴雷之后，万科公司也逐渐开始暴雷，股价，市值以及营收利润等均已暴雷腰斩，请问公司管理层的管理红利体现在哪里？
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。股价走势受各种因素影响。1-9月公司营业收入和归属于上市公司股东的净利润同比增长，财务、资金状况保持稳健。
投资者：您好，我注意到公司的毛利率在2018-2020年之间保持较高的水平，这三年年分别为37.48%、36.25%和29.25%，优于同行业的保利发展；而2021年公司毛利率仅为21.82%，2022年中报进一步下降到20.46%，低于保利发展。请问为什么公司毛利率逐年下降？为什么公司过去的毛利率从优于保利发展，变成了低于保利发展？对于毛利率的提升，公司有什么措施吗？
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。毛利率下滑主要因为近年来所销售的产品中，地价占比有所上升。公司会加强精益运营，努力减少利润率下滑带来的影响。
投资者：敬业的董秘，请问现在万科境外负债（含债券）多少？谢谢
万 科Ａ董秘：尊敬的投资者，根据2022年半年度报告公开披露的信息，截止2022年6月末，公司有息负债中境内负债占比76.8%，境外负债占比23.2%。
投资者：董秘你好！房地产行业普遍低迷，之前明星房企恒大，华夏幸福等雷声不断，是否预示着房地产黄金期终结？贵司坐拥超一線城市优质地块，似乎经营稳健有余，然而前景朦胧，是否管理层居安思危，对贵司未来发展方向有新的审视？
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司对房地产行业的认识，可查阅公司年报的“致股东”，以及公司2021年度业绩发布会及2022年中期业绩发布会的会议纪要。
投资者：请问下，对比公司每年公布的签约销售额和每年现金流量表“销售商品提供劳务收到的现金”，每年收到的现金都远低于签约销售额（注意是”每年”）。从长期累计来说，不应该是大致相当的吗？请问两者统计口径差异在哪？
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司公布的销售金额为全口径（含非并表项目），而现金流量表的“销售商品提供劳务收到的现金”为并表口径，二者口径不同，不适合直接进行比较。
投资者：公司三季报有没有包括万物云的利润和收入？
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。万物云是万科的下属企业，公司三季报的财务数据包括万物云的收入和利润。
投资者：请问朱总，今年“止跌企稳，稳中提升”能不能实现？合伙人持股追加担保品了吗？是否还有新的一轮回购股票，特别是令人发指的H股？
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。截至2022年3季度末，公司累计实现营业收入3,376.7亿元，同比增长24.4%；实现归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%。市场调整期，企业都会面临压力，公司仍然会按照年初设定的方向努力，推进各项工作的开展。回购事项需要结合业务发展、市场变化等各方面因素综合考虑。
投资者：您好，我是公司股东。公司三季报披露的现金流净额又是负值，本年三次财报已经有两次现金流为负，这种情况在万科历史上不多见。请问现金流出了什么问题？公司未来对改善现金流情况有什么方案？年底能否大幅度改善现金流情况？谢谢。
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。1-9月百强房企销售额同比下降45.7%，其中第三季度同比下降33.1%。公司自身在三季度销售同比下降了20%，对应的销售回款也出现下降。在支出端，公司保持对优质项目的投资力度，同时竣工面积同比也增长了17.9%。未来公司会坚持以现金流为核心，积极回款，量入为出。
投资者：您好，公司有几笔美元债年化收益率已经超过20%，面值也在35～50不等，请问公司是否考虑回购美元债（回购资金创造的效益也远超拿任何土地）？回顾这两年出现信用风险的房企，皆肇端于美元债的暴跌，还望公司重视信用风险，维护好完美的公司形象。
万 科Ａ董秘：感谢您的关注和提醒。
投资者：半年报还体现万物云营业收入为143.5亿，为何三季报没有万物云营业数据，从提到万物云单独拆分上市，万物云三季度拆分后，是不是不再将业绩并表到万科？这导致第三季度业绩下降14%？
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。万物云是万科的下属企业，其业绩体现在万科的报表中，关于万科第三季度单季度净利润同比下降的原因，主要是因为结算项目地价占售价的比例上升等因素影响，您也可以进一步查阅公司的三季度报告。
万科A2022三季报显示，公司主营收入3376.73亿元，同比上升24.38%；归母净利润170.5亿元，同比上升2.17%；扣非净利润165.0亿元，同比上升1.31%；其中2022年第三季度，公司单季度主营收入1307.57亿元，同比上升25.28%；单季度归母净利润48.28亿元，同比下降14.43%；单季度扣非净利润47.79亿元，同比下降14.03%；负债率77.85%，投资收益8.4亿元，财务费用12.0亿元，毛利率19.63%。
该股最近90天内共有26家机构给出评级，买入评级22家，增持评级3家，中性评级1家；过去90天内机构目标均价为21.0。近3个月融资净流出9.15亿，融资余额减少；融券净流出2818.4万，融券余额减少。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，万科Ａ（000002）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力良好，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率。该股好公司指标2.5星，好价格指标4星，综合指标3星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）
万 科Ａ（000002）主营业务：房地产开发及相关资产经营和物业服务
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