2022年上半年，超200个城市出台460次调控政策，涉及信贷、购房资格、预售资金监管等方面。一系列调控过后，房地产市场进入洗牌周期，房企排名发生剧烈变化。

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7月1日，多家研究机构发布上半年房企销售榜单。时代周报记者对比发现，此前已有固化趋势的前10阵营，排名变化最为明显。

此前3年，行业前5梯队的“常驻”嘉宾为碧桂园、恒大、万科、保利发展、融创。今年上半年，恒大和融创身影不再，中海和华润置地跻身前5。

向来稳健的央企国企在调控周期获得弯道超车的机会。去年同期排名第5名的保利发展，今年超越万科、融创和恒大，排行第2。此外，中海、华润置地、金地和招商蛇口(001979)等老牌企业，时隔多年重聚前10。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟对时代周报记者表示，头部房企的变化充分体现了当下的房地产格局的变化，房企不再完全追求规模，而是追求房地产金融稳定性与均衡性的发展。

陈晟指出，未来企业的持续发展力、金融稳定性、新格局下战略前瞻性等方面的能力，将决定企业新的座次。

合硕机构首席分析师郭毅对时代周报记者表示，房企依靠金融杠杆实现市场规模的时代已过去。未来，房地产行业的管理模式，将更趋向于制造业。房企竞逐越来越拼“内功”，更考验企业内部管理、运营机制平台的能力。

各大阵营“缩编”

在房地产行业发展的黄金时期，规模和排名决定企业的融资实力、品牌溢价与交易筹码。“前十”“千亿公司”“百强房企”等标签，一度成为获得银行融资的入场券，亦是购房者打分的重要准则。

在此背景下，开发商将“规模为王”奉为圭臬。保利发展喊话要进入前3、世茂力争跻身前10、禹洲和阳光城(000671)等闽系房企跑出了加速度。

“三道红线”出台后，高速运转的房企驶入缓冲带。企业开始放缓脚步，行业各大阵营均出现“缩编”现象。

中国指数研究院数据显示，今年上半年，第一阵营房企（销售额1000亿～3000亿元）共9家，较去年同期缩减10家；第二阵营房企（销售额500亿～1000亿元）有7家，较去年同期缩减16家；第三阵营（300-500亿）为17家，较去年同期缩减1家。

与此同时，各梯队门槛大幅下降，百强房企门槛值不及百亿元。

截至6月30日，10强房企门槛值为858.2亿元，同比下降47.7%；前30强房企门槛值为325.8亿元，同比下降49.6%；50强房企及百强房企门槛值分别为216.4亿元和70.3亿元，同比分别下降49.7%和60.4%。

降杠杆大潮中，稳健型房企逆势前行。克而瑞研究中心数据显示，2021年上半年，保利发展、中海、招商蛇口、华润置地、金地和龙湖的排名分别为第5、第6、第7、第8、第10和第12；今年上半年，上述房企排名分别为第2、第4、第6、第5、第8和第9。

郭毅对时代周报记者表示，当下金融环境依旧保持紧缩状态，稳健房企占优势的格局已经形成。随着房地产行业头部效应不断增强，布局规模化、精益化、内部运营管理系统化、市场化的企业，未来将会占据更大的市场份额。

房企或下调年度业绩目标

今年上半年，全国房地产市场走出“低开高走”行情。

克而瑞研究中心数据显示，上半年重点30城累计成交面积同比下降48%，一线城市累计成交同比下降35%，26个二、三线城市累计成交同比下降50%。

进入6月，房企为冲刺年中业绩加大供货量，购房者观望情绪渐褪，楼市成交数据降幅收窄。

6月，重点30城供应面积环比增长50%，同比跌幅收窄至36%；成交面积环比增长31%，同比跌幅收窄至38%。其中，一线城市市场最具韧性，成交环比增长85%，同比跌幅收窄至17%。26个二、三线城市市场整体回稳，但城市分化加剧，成交环比增长24%，同比下降41%。

58安居客房产研究院分院院长张波对时代周报记者表示，从今年上半年的政策来看，政策面已经基本达到应出尽出，供需两侧的拉动力度都呈现明显提升。但政策面效果并未在市场得到整体反映，部分城市成交量价依然不容乐观。

张波认为，下半年市场大概率整体复苏，但各城市复苏节奏依存在较大差异。下半年成交量的提升空间较大，但市场去化仍面临区域型分化问题。

年度进度条已过半，多数房企仍面临未完成业绩目标的挑战。

从销售目标完成率来看，2022年上半年，A+H股上市房企销售目标完成率不及30%，近70%的房企未完成销售目标。15家房企目标完成率均值为32.0%，去年同期为50.5%。

张波认为，房企业绩完不成的原因为市场降温因素以及新房上市量减少，其中，市场总体降温是影响市场销量的主要因素。

“从全年角度看，商品房成交量预计同比去年明显减少，房企完不成年度目标的情况会较为普遍。不少房企会在下半年调整相应目标，稳步推进业绩将成为未来房企表现方式。”张波表示。