京东的品牌名很有爱情的味道，出自刘强东与女友龚小京之名。异曲同工的是，河南房企亚新集团的名字，也来自于创始人夫妻，由马亚萍的中间字和张瑞新的末字组合而成。

可谓爱情的魔力能让企业走得更远呀！

不过，最近这家来自河南本土的房企引发关注的，却是因为不到2000元而被法院通告执行的事件。

楼市资本论注意到，从3月25日至4月20日，短短一个月左右的时间，亚新置业集团（曾用名：郑州亚新房地产开发有限公司），接连成被执行人，执行标的从400元到525元不等，总计不过1923元。

在行业流动性危机持续蔓延的当下，房企成为被执行人并不罕见；可在一个月时间内，亚新置业集团，持续因几百元成被执行人，却不得不引起人们的好奇。

以克尔瑞2020年销售数据看，河南省销售三强建业地产、正商集团、康桥地产分别以1039亿元、423亿元和271亿元操盘金额位列全国排名34、71、85位，而亚新集团则以操盘115亿元位列全国第153位，坐上河南省内第9把交椅。只是在2021年度，及随后的2022年一季度排行榜上，却再也没有了亚新集团的名字。

身为河南房企九哥的亚新置业集团，因何拒绝执行不到2000元的法院判决，外界不得而知，但从中却不难窥见其在企业治理方面的不足及法律意识的不强。

天眼查显示，亚新置业集团相关风险总计高达1565条，其中司法风险主要来自于自身和子公司的房屋买卖及物业服务等相关业务。

楼市资本论认为，在官司缠身背后，近年来这家偏居一隅的老牌房企也接连因资金问题，以及质量问题陷入维权风波；对创始人张瑞新以及已被推上台的接班人张柠来说，亚新置业集团面临的发展压力着实不小。

PART

01

张瑞新夫妻创业，二代海归爱红酒

亚新集团的故事还要从1997年说起，彼时亚洲金融危机爆发，外需暴跌，房地产被确立为中国经济的新增长点。随着房地产市场化时代正式到来，房企相继成立，各领风骚。

扎根中原的亚新置业集团正是其中之一，成立同年，即以美好新苑项目在郑州市打响名头。

楼市资本论发现，成立25年后，亚新置业集团愈来愈成为一家不折不扣的家族企业。

天眼查显示张瑞新即为亚新置业集团的实际控制人及第一大股东，股权占比92.25%，马亚萍为第二大股东，股权占比7.75%。

据公开资料2013年华润信托开封橄榄城2期项目集合资金信托计划显示，张瑞新与马亚萍为夫妻关系。从起名看，亚新集团由马亚萍的中间字和张瑞新的末字组合而成，可谓与电商巨头京东集团异曲同工，也难免不让大家意会张瑞新和刘强东皆为性情中人。

有消息人士透露，作为亚新置业集团的创始人，张瑞新早年是靠着拉包工队赚得第一桶金，随后通过与国企合作开发项目，逐渐在河南房地产圈占得一席之地。

亚新集团创始人张瑞新

目前担任集团总裁的张柠，则是张瑞新之子，也是其精心培养的二代接班人。

据悉，张柠乃1989年生人，早年于美国留学，毕业后没有第一时间回国继承家业，而是选择在美国创业设立自己的红酒品牌。

张瑞新（中间靠后）张柠（中间靠前）父子

亚新集团官网上，宣称的业务拓展至美国加利福尼亚，指的正是其于加州拥有的一葡萄酒庄。

据了解，张柠在回国之后，也没有放弃自己的餐饮梦，被曝曾开了两家餐厅，只是经营业绩一般。从创业红酒、餐厅等的知名度及效果看，张柠在商业运作方面未能出众，更多让大家感受到的还是来自父辈的资源荫蔽。

亚新集团总裁张柠

自2016年，作为令人羡慕的富二代，张柠就以亚新集团副总裁的名头活跃在媒体报道中，2019年起则成了集团总裁，可以说背后即是张瑞新的全力培养。

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02

张瑞新大展财技，自建融资平台

尽管实控人张瑞新被员工评价为是“包工头思维”，但从亚新置业集团的发展历程看，也不得不承认其颇有过人之处。

作为一家销售额全国200名开外、没有上市融资平台的房企，亚新置业集团却一度享有本土“地王猎手”之称；光是2016年到2017年一年之间，就曾在郑州白沙、北龙湖、滨河国际新城拿下三块地王，形成如今“茉莉、紫藤、海棠”三大公馆系列，甚是风光。

大家都知道房地产是融资密集型企业，那么，亚新的钱从哪来？

这就不得不提到张瑞新的融资财技和资源人脉。

早在2007年，亚新置业集团就开始运营公司型房地产投资基金，2015年更是成立了上海路力通投资有限公司，进行契约型基金的发展。官网显示，除亚新置业集团，国企郑地集团和郑州建设投资集团，均是路力通股东；天眼查也显示，除张瑞新外，郑州市财政局和郑州市国有资产监督委员会，均是路力通股权的最终持有人。

路力通代表的亚新投资，也和亚新地产、亚新服务，成为亚新置业集团的三大战略板块。

楼市资本论了解到，亚新宣称的旗下商业综合体郑州乐享茂，和商务总部龙湖一号院，均借由路力通投资平台收购而来。

嵩山路新公馆、美好艺境、美好花城和偃师橄榄城这四个项目，也通过路力通平台以股权投资、定向融资、收益权等方式获得资金。

不过其中在企业内部或存在融资的“灰色操作”。

据亚新置业集团离职员工在网上匿名爆料，在嵩山路新公馆销售过程中，还存在公司强制员工付房款后签订意向协议，委托公司再销售，通过该操作获得的融资金额上亿。

而在外部融资操作中，亚新置业集团或也有涉及违规。

据中国经营网报道，2020年初，北京银保监局曾向北京国际信托有限公司开出一张罚单，案由为北京信托房地产信托资金违规用于缴纳土地出让价款、投向“四证”不全项目。

而北京信托遭遇该处罚，正是因为其将增益资本2014007号集合信托计划，募集到的近40亿元资金，用于支付亚新置业集团润泽园和美好金苑两个项目的土地价款以及项目前期费用。

亚新美好书苑、郑开橄榄城、亚新大梁府、亚新广场、亚新溱水府等项目，也与北京信托股权绑定，或均存在此操作。

在楼市资本论看来，房住不炒基调下，向经营和产品品质要红利，正成为房企发展主流；通过理财产品筹集资金撬动杠杆高速运转的方式，已经被淹没在时代的洪流中。

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03

单一区域发展存隐忧，因质量屡遭维权

楼市资本论注意到，亚新置业集团除融资存灰色操作外，还有单一区域发展和质量维权两大忧患。

虽然已成立25周年，但亚新置业集团却没有成功走出河南；除总部郑州外，开拓的洛阳、开封、许昌均在河南。

尽管这种极致的区域深耕，可以拥有强悍的当地人脉资源，以及轻松的管理半径，但同时鸡蛋都放在一个篮子里，风险极大。除了受单一地区政策钳制，也容易受不可抗力天灾的影响。目前，因遭遇河南洪灾和疫情影响，经营出现困难，频频向当地政府申请支持的建业地产就是很好的案例。

此外，亚新置业集团因交付及质量问题，也屡遭业主发声维权。

2019年，亚新美好城邦小区，业主因开发商私改规划、交房减配维权。

2020年，亚新美好香颂小区交房之际，爆出开发商私改规划，违规为一楼的每户业主建起了“私家院子”。

楼市资本论看来，从商品房生产的整个产业链看，涉及各流程久、环节多，对接的合作方也多，不少的开发商不论是行业龙头还是小微项目的开发企业，或多或少都有出现过包含质量、物业服务等方面的问题，但作为一个有责任心的房企，不能因此就放任自己“躺平”了事，引以为戒，见贤思齐才是应该有的正确态度。

随着房地产进入黑铁时代，靠融资手段高周转之路已逐渐走到尽头；对房企而言，把质量当作头等大事、赢得口碑发展才能有未来。

也希望，亚新置业集团在张瑞新和张柠父子的操盘下，从目前的河南房企九哥的位置再进一步，走上更长久、可持续的发展之路。

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