文/乐居财经 杨倩
“中交地产(000736)还能买吗？”
这个问题，券商投资顾问们每天都要回答很多遍，因为“问的投资者太多了。”
一个月前，不会有人想到，地产股里也能出妖股。
16个交易日，中交地产（000736.SZ）爆拉12个涨停，刷新了历史新高，累计涨幅210%，不仅轻松秒杀其他地产股，在4700余家A股上市公司里也是NO.1。
相比万科、保利等明星房企，中交地产算是A股房企里的“冷灶”。截止4月15日，仅1家机构给其买入评级，而给出招保万金买入评级的机构均超过15家，差距悬殊。
那为什么龙头是它？
近一个月来，A股地产板块明显回暖。3月16日-4月15日，地产指数涨幅超28%，超九成地产股反弹，地产板块市值猛增5000亿。据乐居财经统计，中交地产、天保基建(000965)、万科、阳光城(000671)、建发股份(600153)等21只地产股涨幅超过40%。
要说中交地产的优势，它身上最明显的标签莫过于央企背书。随着地产行业进入快速出清阶段，市场份额或将向央企集中。央企开发商也因此进入了游资的股票池。
这段时间，中交地产频繁登上龙虎榜，杀入的游资都大有来头。其中，上海江苏路营业部，是江浙顶级游资章盟主的席位；湖州凤凰路营业部，曾和章盟主联手封板；国泰君安上海分公司，是顶级游资葛卫东的席位；上海虹桥路营业部，是顶级游资徐晓的席位。
游资大佬们之所以选中中交地产，或许有几方面考量。目前A股上市房企中，央企开发商主要有5家，招商蛇口(001979)、保利发展、大悦城(000031)控股、中交地产、华侨城A。这之中，中交地产盘子最轻，对游资来说，好拉。
在中交涨停启动的前一天，也就是3月22日，保利发展、招商蛇口流通盘超过70亿，流通市值在千亿之上，华侨城A、大悦城控股流通市值也达到百亿级。此时，只有中交地产，流通盘不到7亿，流通市值仅54亿左右。
此外，从股价表现来看，去年中交地产股价下跌3%左右，相比已有涨幅的央企，中交地产“作妖”的空间更大。
央企背景，盘子最小，又处在相对低位，中交地产成了游资眼中的不二选择。
12个涨停之后，中交地产流通市值来到170亿元附近，距离另一家央企大悦城控股不到20亿。
回到那个灵魂拷问，“中交地产还能买吗？”
突然想起那句经典的炒股口诀：利空出尽是利好。
利空在哪？刚发的2021年报里。
“三张牌”补利润缺口
4月14日晚间，中交地产发布2021年度业绩报告。期内实现营业收入145.42 亿元，同比增长18.23%，实现利润总额15.22 亿元，同比增长4.00%，归母净利润2.36亿元，同比下跌32.19%。
归母净利润骤降三成，除了当期盈利整体下滑的大背景之外，还与少数股东的强势“入侵”有关。
此前，中交地产曾提出明确的规模目标，“2019年冲刺 350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”。
2020年迈上500亿台阶之后，中交地产进入冲刺千亿的轨道。2021年新增21个土地储备项目，其中2个项目是100%全资持有，10个项目持股超过51%，剩余9个项目持股比例不足一半。
比如，成都幸福桥项目权益比例仅23.09%，怒江泸水新城和水云瑶项目权益比例为30%。
合作开发换来了规模的突进，也带来了少数股东的激增。2021年末，中交地产归母权益为32.59亿元，同比增长6.44%；少数股东权益为146.87亿元，同比增长49.40%。少数股东权益增速是归母权益的7.7倍。
随着少数股东权益大增，两者权益占比也发生变化。2021年末，中交地产归母权益占比18.16%，少数股东权益占比达到81.84%，是前者的4.5倍。
拉长时间线，2017年-2021年末，中交地产少数股东权益占比从44%增至81.84%，少数股东分得净利润的比例，即损益占比从21.19%增至68.12%，五年间增长两倍有余。
2021年的成绩单该给中交地产敲响警钟，规模目标刚刚完成过半，却已有近七成净利润落进了少数股东的口袋。
然而，比增收不增利、少数股东侵蚀利润更值得忧虑的是，扣除非经常性损益后，中交地产归母净亏损4.32亿元。这是近十年来，中交地产扣非归母净利润的首亏。
靠非经常性损益补利润缺口，中交地产打了“三张牌”。
2021年，中交地产录得非经常性损益9.29亿元，同比增长67.69%。其中，丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得高达7.67亿元，相较2020年的9672万元大增近7倍。仅这一项数据，占当期税前利润的50.5%。
公允价值，可以理解为市价，大多情况下是指买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格。
简单来说，中交地产通过股权转让或寻求增资，引入合作方，失去了对部分子公司控制权，同时借此机会，将剩余股权按公允价值重新评估，从而得到了这笔7.67亿元的“意外收益”。
报告期内，中交地产处置的主要子公司有三家，分别是中交花创(绍兴)置业有限公司（以下简称“中交花创”）、厦门中泓房地产有限公司（以下简称“厦门中泓”）、金华雅郡置业有限公司（以下简称“金华雅郡”）。
中交地产将绍兴花创2%股权转让给深圳市联雅咨询有限公司，剩余股权49%；将厦门中泓 2%股权转让给嘉信(广州)城市更新投资合伙企业(有限合伙)，剩余股权48.99%；绍兴凯曜置业有限公司对金华雅郡注资104,798,307.00 元，取得 51%的股权，中交地产间接持股比例降为 48.93%。
股权转让后，厦门中泓由子公司转为合营公司，金华雅郡、中交花创由子公司转为联营公司。
值得注意的是，期内处置子公司的交易对价仅2288.81万元，而截止处置日，这些公司均处于亏损状态，合计净亏损1732.12万元。
显然，中交地产转让控股权的主要目的并不在于回笼资金，最大的好处是拿到了7.67亿元非经常性损益，这是确保2021年净利润不会转亏的关键。
三线全踩的央企“异数”
实际上，除了上述三家公司之外，中交地产旗下还有多家公司由并表子公司转至合联营公司。包括郑州滨悦房地产开发有限公司、中交富力和美(北京)置业有限公司、温州中交梁辉置业有限公司。
截止2021年末，中交地产对合营、联营公司的长期股权投资达到50.66亿元，相较于2020年末的22.61亿元，大幅增长124.16%。
将并表子公司转入合联营公司，相关负债也将被转移至表外，对于三线全踩的中交地产来说，可以算是一举两得。
近两年来，中交地产有息负债规模增速较快。
wind数据显示，截止2021年末有息负债已超500亿，几乎是2017年的五倍。
其中，短期借款8.89亿元，一年内到期的有息负债166.64亿元，期末现金及现金等价物约107.62亿元，短期偿债存在67.91亿元缺口。
另一数据则显示，中交地产的偿债压力不仅来自于表内有息债务。
期末，中交地产实际担保余额合计为166亿元，占公司净资产的比例为509.44%。其中，直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余额为150.08亿元，占比超过90.4%。
面对高额的债务压力，中交地产尚不能依靠自身“造血”偿债。期末，中交地产经营活动产生的现金流净额为-44.52亿元，已连续三年“告负”，其现金流来源主要依靠融资。
在一般融资渠道之外，中交地产有自己的“路子”。据公告，2021年中交地产拟向控股股东中交房地产集团（包括下属控股子公司，以下简称“地产集团”）借入款项不超过 100 亿元，借款年利率不超过 10%，单笔借款期限自到账之日起不超过 60 个月。
尽管有着“亲子”关系，但借款利率高达10%，远高于一般融资。据披露，中交地产银行贷款成本区间为3.8%~6.5%，发债成本区间为3.52%~4.99%，信托融资成本区间在6%~8.5%。
去年4月、7月、12月，中交地产向地产集团分别借款 20 亿元、11亿元、23亿元，并在12月将部分借款进行展期。
包括向地产集团借款 26.8亿元展期两年；控股子公司中交地产南京有限公司向地产集团借款3.5亿元展期 2 年；控股子公司重庆中房嘉润房地产开发有限公司向地产集团借款4.9亿元展期 2 年；控股子公司重庆中交西南置业有限公司向地产集团借款 6,000 万元展期 2 年。
有息债规模大增、高息融资、部分借款展期......债务高压之下，中交地产连踩“三条红线”，成为上市央企中唯一的“红档”房企。
截止2021年末，中交地产净负债率为217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.6倍。
盈利能力下滑，财务安全系数不高，综合来看，这份年报不及预期。连中交地产自己都说，“我们也认为现在的股价已经远远超过公司的实际价值”。
但它还是强势的拉出了12个涨停，大家不禁会问，凭什么呢？
老股民一语道破天机：“炒题材看什么业绩？”
游资最擅长的，是追涨和跑路；而韭菜最擅长的，是站岗和割肉。
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