【独家焦点】楼市观察丨金光华再推别墅“回锅” 2022深圳楼市中的冷热参差

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观点网 过去的2022年,深圳新房销售分化加剧,区位好且与周边项目产生价格倒挂,亦或是有较大折扣的项目受到市场追捧,去化表现不错。其次,去年也是深圳豪宅改善市场热度持续发酵的一年。


(相关资料图)

“限墅令”后,深圳别墅豪宅进入存量时代,近年来几乎0供应。但深圳本地房企金光华集团位于龙华的龙岸君粼别墅首批20套房源,在去年11月实现售罄,该批房源总价区间为2220万元至4200万元。

在见证了深圳人民强大购买力与豪宅改善市场的温度之后,金光华近日继续加推31套别墅。在1月31日,金光华集团位于深圳龙华的溪山美地园31套别墅取得现售许可,别墅总价区间约2025万元-4999万元,深圳似乎正逐步进入改善置业的纪元。

“回锅”契机

深圳为何鲜有别墅新盘入市?在“限墅令”下,不仅仅是深圳,全国别墅产品均进入“卖一栋,少一栋”的稀缺时代。

国家早在1994年就已经开始对别墅项目进行控制,彼时出台规定限制别墅用地。2003年,国土资源部明确对别墅项目、高尔夫项目进行限制,进入2005年,发改委再发规定,将从政府审批到银行贷款,全环节限制别墅项目,此后“限墅令”不断升级。

后续,国家层面在2016年-2019年相继出台相关规定,停止审批别墅类供地和办理相关手续。土地政策端对别墅用地的不断限制,加剧了此类产品的稀缺。

自2016年后,深圳再无新建别墅,加上深圳还推出楼市“限价” “限购”政策,豪宅也取消预售制,转为现售模式,以致别墅纷纷“绕道而行”。从那时开始深圳部分区域别墅豪宅开始停售,等待合适契机入市。

在寸土寸金的深圳,土地供求矛盾本就突出,加上别墅具备稀缺性,限墅政策反而使深圳存量别墅越发“稀有”。随即而来的便是别墅价格的水涨船高,上亿的成交价不再是个例。

而金光华选择在此时将存量别墅资源“回锅”,正是看到去年深圳豪宅市场的火热及此前先盘对市场的探温效果。

2022年11月,金光华推出龙岸君粼首批20套别墅,建面约207平方米-256平方米,均价约14万元每平,单套总价约在2220万元至4200万元之间,仅用2天便首批售罄。预计今年仍会加推项目叠墅部分及高层住宅部分。

据观点新媒体了解,龙岸君粼为时隔10年后的再次上新,该项目一期最早于2009年开盘,占地10万平方米,总建面27万平方米,打造产品包括双拼临湖别墅、半山别墅、联排别墅以及高层住宅。

今年农历新年之后,金光华旗下溪山美地园二期31套别墅取得现售许可,成为兔年首个取证项目,与龙岸君粼一样,溪山美地园的别墅同样是时隔10年后的再“回锅”。本次取证的31套别墅,备案单价区间约9.4万-15.99万元每平方米,备案总价区间约2025万元-4999万元,较年前入市的龙岸君粼项目总价上略有浮动。

溪山美地园在项目打造上与龙岸君粼类似,主要分为三期开发,是集双拼、联排、叠加别墅、山景高层的湖区高端住宅项目。项目背靠银湖山脉,三大水域三面环绕,近揽民治水库,景观条件较为优越。

据观察,两盘位于深圳中轴龙岗坂田片区和龙华民治片区,拥有较为成熟的配套及便利的交通。溪山美地园二期周边项目价格方面,同项目一期二手房指导价为6.26万元每平方米,为2007年入市;毗邻的星河WORLD指导价为7.07万元/平方米,为2010年入市的项目。

两次推出别墅项目的开发商为深圳老牌房企金光华集团,目前在深开发项目包括金光华广场、春华四季园以及上述两盘。此外,金光华持有华强北、海润、民治水库片区等多个项目的土地储备及向西、白坭坑、坪地的旧改计划。

2022年的深圳楼市似乎又热闹起来,但热度更多集中在豪宅市场,市面频频传来“千万豪宅”售罄的消息。豪宅市场的火热及前盘的售罄,更加坚定了金光华2023年加推别墅的信心。

改善置业时代

深圳楼市的2022年,是改善之年、豪宅之年。

成交层面上,刚需型产品与改善型产品热度加剧分化,究其背后原因,是刚需群体相较于改善群体,对经济下行的抗冲击能力较弱,导致刚需购房意愿下降,保持观望态度。

据观点新媒体统计,在体现楼市热度的“日光盘”数量上, 2022年深圳仅录得6个,较同期减少23个。而除开宏发前城滨海花园、深铁阅山境的尾盘项目,真正新盘“日光”的数量仅有4个。

数据来源:公开报道、观点指数整理

千万级的豪宅项目,使2022年深圳楼市出现“高光”。例如海德园A区最低总价1755万元,平均总价2822万元,成为深圳楼市去年第一个启动积分制的楼盘,所推181套房源于当天全部售罄,收金33.6亿元。

此外,去年9月21日入市的招商玺家园更是交出了单日揽金超百亿的成绩单,该项目公示认筹人数1615批,冻结认筹金超56亿元,房源数604套,认筹量接近3倍房源数。其中68套425㎡大户型,单套总价接近六千万,开盘2小时内宣告售罄。

但深圳楼市去年的高光也仅停留于此,就算把开盘去化达9成以上的“准日光盘”一并算入,仍只是2021年同期29个日光盘的零头,楼市热度指数达到近年低位。

将这些“日光”及“准日光”项目一同观察不难看出,入选的11个项目中,有6个参考均价超过10万元每平方米,该价位多数户型为改善或豪宅,深圳似乎正逐步进入改善置业的纪元。

改善置业的火热,也反映着深圳上车不仅是拼口袋够不够满,更是拼脑袋与时机。在限价行情下,豪宅价格与周边倒挂红利明显,够“笋”的价格也同样驱动资金的流入。另外,优质资产也是改需群体在经济下行中的资产避险方向,而利率下降、住房消费升级更助推这部分群体置换房产。

回看深圳楼市的整体情况,2022年末,深圳库存量突破400万平方米,达近7年最高峰,去化压力大。全年网签34441套,同比下跌34%,为近5年的第二低点,仅略高于2018年。

二手房方面,2022年深圳过户2.2万套,为2004年以来最低点,同样低于2008年的水平,二手价格同比下跌9%,与新房价格差距逐渐缩小。

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