宏观环境：疫情拖累服务业经济及消费市场，进而对商业地产行业造成冲击
1、多重超预期因素冲击下，经济低速增长，全年GDP同比仅增3.0%
(相关资料图)
图：2019年四季度-2022年四季度GDP单季和累计同比增速
数据来源：国家统计局、中指数据CREIS（点击查看）
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二季度以来疫情多发散发，对经济稳步恢复形成较大阻碍，全年GDP仅增3.0%。2022年，我国GDP总量为121.0万亿元，同比增长3.0%，整体来看处于2017年以来低位，其中四季度单季增长2.9%，增速较三季度收窄1.0个百分点。
图：2019年四季度-2022年四季度第三产业增加值累计同比增速及累计占比
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第三产业受疫情冲击较大，增速连续四个季度低于GDP增速。2022年，我国第三产业增加值为63.9万亿元，同比增长2.3%，较GDP增速低0.7个百分点，第三产业增加值占GDP比重为52.8%。
2、服务业市场活跃度偏低，全年超半数月份服务业商务活动指数位于收缩区间
图：2019年12月-2022年12月服务业商务活动指数
数据来源：国家统计局、中指研究院综合整理
二季度以来，多轮疫情冲击下，我国服务业市场活跃度整体偏低，3-5月以及9-12月服务业商务活动指数均位于收缩区间。12月，服务业商务活动指数降至39.4%，较上月下降5.7个百分点，为近五年同期最低水平。分行业来看，21个行业中有有15个位于收缩区间，其中零售、道路运输、住宿、餐饮、居民服务等接触性聚集性行业商务活动指数均低于35.0%，行业业务总量明显回落。
3、城镇居民收入保持增长，但消费支出累计增速连续三个季度下降
图：2019年四季度-2022年四季度城镇居民收支累计同比增速
数据来源：国家统计局、中指研究院综合整理
城镇居民收入增速放缓：2022年，城镇居民人均可支配收入为49283元，同比名义增长3.9%，扣除价格因素，实际增长1.9%，不及2019及2021年，增速较前三季度收窄0.4个百分点。
城镇居民消费支出降幅扩大：2022年，城镇居民人均消费支出为30391元，同比名义增长0.3%，扣除价格因素，实际下降1.7%，降幅较1-3季度扩大1.5个百分点。
图：2022年城镇居民八大类消费支出名义同比增速及占比
数据来源：国家统计局、中指研究院综合整理
从消费结构看，食品烟酒、居住、其他用品及服务三类消费同比增幅在3%以上，但教育文化娱乐、衣着、医疗保健、生活用品及服务、交通通信五大类消费支出同比均下降。
4、消费市场受疫情冲击较大，全年多个月份社会消费品零售总额单月增速为负，但线上消费需求依旧稳步释放
图：2019年12月-2022年12月社会消费品零售总额单月及累计同比增速
数据来源：国家统计局、中指研究院综合整理
2022年以来，疫情出现多轮反复，消费市场尤其是聚集型、接触型消费受到冲击，一定程度上拖累消费增速。2022年全年，我国实现社会消费品零售总额44.0万亿元，同比下降0.2%，其中12月单月同比下降1.8%。分消费类型来看，2022年，商品零售额同比增长0.5%，餐饮收入同比下降6.3%。
图：2019年12月-2022年12月实物网上零售额累计占比及同比增速变化趋势
数据来源：国家统计局、中指研究院综合整理
但线上消费需求依旧稳步释放，2022年全年，全国实物商品网上零售额同比增长6.2%，占社会消费品零售总额的比重为27.2%。
尽管短期内疫情对消费市场的扰动较大，但依托于超大规模市场优势，在扩大内需战略基点下，我国消费市场依旧显现韧性。2023年，随着疫情防控政策不断优化，叠加扩内需促消费政策不断发力显效，消费市场或将迎来复苏。
市场表现：商办用房开工投资、销售面积同比均下降，商办用地供需规模缩量，市场整体面临下行压力
1、全国商办市场存量：以新开工面积计算，全国商业营业用房存量达33.22亿平方米，办公楼存量达9.50亿平方米，2014年后商办用房开工量整体呈下行趋势，进入存量时代
图：1999年-2022年全国商业营业用房新开工面积及同比变化
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商业营业用房：1999-2022年，全国商业营业用房新开工面积累计达33.22亿平方米，年均复合增速约为24.4%。2014年以前，商业营业用房开工整体呈增长态势，2014年以后，全国商业营业用房开工持续下降，2022年，同比降幅达41.9%。
图：1999年-2022年全国办公楼新开工面积及同比变化
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办公楼：1999-2022年，全国办公楼新开工面积累计达9.50亿平方米，年均复合增速约为23.9%。2015年以前，办公楼开工整体呈增长态势，2015年以后，全国办公楼开工普遍有所下降，2022年，同比降幅达39.1%。
2、商办用房：2022年，商业营业用房、办公楼开工投资、销售面积同比均下降，二季度以来商办物业销售面积单月增速持续为负
图：2019年12月以来商业营业用房及办公楼开发投资额同比变化
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商业营业用房：2022年，全国商业营业用房开发投资额为10647亿元，同比下降14.4%，降幅较2021扩大9.6个百分点；新开工面积为8195万平方米，同比下降41.9%，降幅较2021年扩大20.2个百分点。
图：2019年12月以来商业营业用房及办公楼新开工面积同比变化
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办公楼：2022年，全国办公楼开发投资额为5291亿元，同比下降11.4%，降幅较2021年扩大3.4个百分点。新开工面积为3180万平方米，同比下降39.1%，降幅较2021年扩大18.2个百分点。
整体来看，2022年，商业营业用房及办公楼开发投资额、新开工面积同比均持续下降。受2022年商办用地供求缩量等因素影响，预计2023年商业营业用房及办公楼新开工面积同比或延续下降态势，进而对开发投资额形成拖累。
图：2019年12月以来全国商业营业用房、办公楼销售面积同比变化
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商业营业用房：2022年，全国商业营业用房销售面积为8239万平米，同比下降8.9%；12月，全国商业营业用房销售面积为1005万平方米，同比下降33.7%，7月起，商业营业用房单月销售面积连续6个月同比下降。
办公楼：2022年，全国办公楼销售面积为3264万平方米，同比下降3.3%；12月，全国办公楼销售面积为444万平方米，同比下降18.9%，7月起，除9月外的其他月份办公楼单月销售面积同比均下降。
3、商办用地：2022年，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比微幅下跌，平均溢价率同比小幅下降
图：2020年12月-2022年12月全国300城商办用地推出及成交情况
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2022年全年：全国300城商办用地推出面积为20058万平方米，同比下降23.3%；成交面积为17658万平方米，同比下降17.6%。
2022年12月：全国300城商办用地共推出1147万平方米，同比下降50.8%，成交3780万平方米，同比下降26.7%。
图：2020年12月-2022年12月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况
*注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积，所有土地数据来自公开招拍挂市场
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2022年全年：全国300城商办用地成交楼面均价为2273元/平方米，同比微幅下跌0.5%，平均溢价率为4.0%，同比小幅下降0.8个百分点。
2022年12月：全国300城商办用地成交楼面均价为2084元/㎡，同比上涨11.6%，平均溢价率为3.1%，同比小幅下降0.4个百分点。
图：2017年-2022年各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势
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推出及成交面积：2022年，一线城市商办用地推出及成交面积分别为695万平方米、705万平方米，同比分别下降27.0%、24.6%；二线城市商办用地推出及成交面积分别为6487万平方米、5908万平方米，同比分别下降20.9%、18.1%；三四线城市商办用地推出及成交面积分别为12876万平方米、11045万平方米，同比分别下降24.3%、16.9%。
图：2017年-2022年各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势
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成交楼面均价及溢价率：2022年，一线城市商办用地成交楼面均价为10641元/平方米，同比微幅上涨1.9%，二线城市为2575元/平方米，同比微幅下跌0.3%，三四线城市为1578元/平方米，同比微幅上涨1.7%。平均溢价率方面，一线城市为0.3%，同比下降0.2个百分点，二线城市为3.4%，同比下降0.9个百分点，三四线城市由于土地推出价格相对较低，平均溢价率高于一二线城市，为6.3%，同比下降1.2个百分点。
4、写字楼租金：重点城市主要商圈写字楼租金连续四个季度下跌，其中四季度跌幅为0.18%
图：2019年二季度-2022年四季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化
数据来源：中国房地产指数系统
根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金 为4.74元/平方米/天，环比下跌0.18%。
四季度，尤其是11月下旬以来，部分城市疫情有所反复，需求收缩、供给冲击、预期转弱“三重压力”加大，制约经济恢复，与写字楼租赁市场相关性较强的服务业经济活跃度降低。尽管重点城市写字楼租赁需求整体仍继续释放，但在不利因素影响下，部分城市需求释放速度放缓，甚至出现较多的退租现象。价格方面，尽管部分核心商圈的优质楼宇价格保持稳定或小幅上涨，但更多楼宇业主选择以降租的方式挽留老租户，以维持出租率的稳定。多重因素影响下，四季度写字楼租金指数监测的全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金环比继续下跌。
展望未来，疫情冲击带来的不利影响仍将持续一段时间，但随着疫情防控政策不断优化，叠加中央及各地陆续出台扩大内需、助企纾困、优化产业结构、招商引资等各方面政策，或将促进写字楼租赁需求释放，预计重点城市写字楼租赁市场将于2023年一季度后逐渐企稳复苏。但值得注意的是，四季度受疫情影响而延迟入市的项目也将于2023年逐渐入市，部分城市或将形成供应小高峰，供给侧压力的上升或导致部分商圈租金仍有下降空间。
5、疫情冲击实体商业市场，下半年商业街商铺租金环比跌幅扩大至0.71%，商圈（购物中心）商铺租金环比止涨转跌，跌幅为0.09%
图：2018年上半年-2022年下半年全国重点城市主要商业街平均租金及环比变化
数据来源：中国房地产指数系统
图：2018年上半年-2022年下半年全国重点城市主要商圈(购物中心)平均租金及环比变化
数据来源：中国房地产指数系统
2022年下半年，受疫情冲击，消费需求疲软，10-12月，社会消费品零售总额单月增速持续为负，不利因素导致重点城市商铺租赁市场承压，商铺租金下行压力加大。根据对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2022年下半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较2022年上半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止涨转跌。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.53元/平方米/天，环比下跌0.71%，跌幅较2021年下半年扩大0.25个百分点；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.94元/平方米/天，由2022年上半年的环比上涨0.14%转为下跌0.09%。
展望未来，12月下旬以来，部分城市的消费市场已出现回暖信号，实体商业客流量有所回升，2023年，在疫情影响减弱后，居民消费意愿或将有所提升，消费市场或将稳步复苏。从供给端来看，2022年，部分城市出台国际消费中心城市培育、商圈改造提升、活化历史文化街区、促进元宇宙发展等多方面政策，推动实体商业提质升级，为商铺租赁市场带来更多优质供给。2023年上半年，在供给侧提质升级和消费市场复苏等多重利好因素促进下，重点城市商铺租赁市场有望逐步企稳恢复。
6、大宗交易：2022年，20个商办重点城市大宗交易市场活跃度下降，交易宗数同比降幅超三成
图：2022年20个商办重点城市大宗交易城市分布（按宗数）
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成交宗数：2022年，中指数据监测的20个商办重点城市共监测到大宗交易141宗，较2021年减少78宗。从城市等级来看，一线城市共监测到87宗，占比62%，其中上海、北京、深圳、广州交易宗数分别为47宗、18宗、13宗、9宗，上海、北京依旧是最为活跃的城市；二线城市交易活跃度显著低于一线城市，其中成都、杭州、重庆、苏州、武汉交易宗数在5-10宗之间，其他城市均在5宗以内。
图：2022年20个商办重点城市大宗交易城市分布（按总价）
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成交总价：2022年，20个商办重点城市共监测到大宗交易1294亿元，同比下降50%。从城市等级来看，一线城市成交总价为1015亿元，占比78%，二线城市成交总价为278亿元，占比22%。整体来看，2022年，20个重点城市大宗交易宗数及金额均较2021年显著下滑。
图：2022年各线城市单笔交易平均金额
注：1.本报告所统计大宗交易包含拟成交案例；2.部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算；3.部分交易公告未披露总价，因此单笔交易平均金额仅按有总价的宗数统计。
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单笔交易平均金额：以监测到总价的交易来看，2022年20个商办重点城市单笔交易平均金额为11亿元，同比下降15%。其中一线城市单笔交易平均金额为14亿元，显著高于二线城市的6亿元。
图：2022年20个商办重点城市大宗交易物业类型、买家类型占比（按成交宗数统计）
外环 2022年 内环 2021年
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物业类型：2022年，在20个商办重点城市监测的141宗大宗交易交易案例中，以写字楼为标的的交易占40%，依旧是投资者最青睐的物业类型，其次为商业，占比13%，综合体、商务园区、工业厂房占比均在10%左右。
买家类型：2022年，以披露买家的交易计算，内资买家投资活动依旧最为活跃，占比82%。从卖家企业类型来看，房地产市场进入调整期，部分房企为缓解资金压力选择出售优质资产，卖家包含房企及旗下物管、商管公司的交易宗数占比超五成。
总体来看，2022年，受经济下行、疫情多发散发等因素影响，国内大宗交易市场活跃度下降，买方投资偏谨慎，投资规模回落。部分房企资金压力不减，或将继续出售资产以获取现金，买方应把握窗口期，收购高性价比物业扩充资产规模。
企业表现：投资布局聚焦于高能级城市及核心城市群，更加重视轻资产拓展和精细化运营
□ 房地产行业仍处调整期，持有型业务助力头部房企稳度行业下行周期
2022年，房地产行业处于深度调整期，供需两端均走弱，需求疲软，企业投资、开工意愿减弱，部分民营房企仍面临较大的资金压力和经营困境。在此情况下，能够带来稳定现金流、提升短期偿债能力的持有型业务因其抗周期性较强的优势，成为部分头部房企稳度行业下行周期的有效助力。部分在商业、办公、长租公寓等持有型业务领域具备先发优势的头部房企在2022年表达出要坚定做优持有型业务的决心。
□ 投资布局更加聚焦于核心一二线城市以及核心城市群强三线城市
2022年，商业地产供需两端均走弱，企业投资、开工意愿减弱，商铺、写字楼租赁需求动力不足。房企在商业地产业务的投资布局方面更趋谨慎，布局更加聚焦于人口和资源聚集能力强、城市发展活力和潜力较大的核心一二线城市以及核心城市群强三线城市。
□ 商业板块加大轻资产拓展力度，开发企业“轻重并举”或成趋势
房地产行业进入深度调整期，不持有土地和项目的轻资产运营模式可以为企业减轻资金压力，降低运营风险，轻重分离的运营模式也有助于企业优化资源配置。2022年，新城控股(601155)、龙湖集团、中粮大悦城(000031)等头部企业均加大了轻资产拓展的力度，通过运营管理和品牌输出，实现高效扩张。
在发展轻资产业务的过程中，头部企业逐渐形成规模效应，同时，由于商业运营服务行业从技术经验、品牌影响力、人才储备等方面都具有较高的进入壁垒，头部企业价值凸显，受到资本市场青睐，走上将轻资产商管业务分拆上市的道路，为企业拓宽融资渠道的同时提升市场化能力，获得更好地成长。目前已有华润万象生活、星盛商业、越秀服务等头部企业陆续登陆资本市场，推动资本市场加深对商管板块的认知，提振行业发展信心。
□ 经营策略以稳为主，着重强调项目经营绩效和企业运营效率的提升
从企业经营策略来说，2022年二季度以来，服务业经济恢复放缓，消费疲软，在商业地产供需均走弱的情况下，房企商业地产板块的经营策略主要以稳为主，更加强调企业经营管理上降本增效，项目运营上保障出租率、客流量稳定。
□ 房地产开发企业、物管/商管公司类REITs和CMBS/CMBN发行量同比下降，以基础设施、租赁住房为底层资产的产品发行量增长较快
2022年，类REITs和CMBS/CMBN产品发行量共计约1874亿元，同比增幅约19%。分产品类型来看，类REITs产品发行量为549亿元，其中以基础设施和租赁住房为底层资产的类REITs产品发行量增长较快，带动类REITs产品发行量大幅增长。分物业类型来看，以办公物业为底层资产的产品发行量最大，占比超三成，其次为零售物业和基础设施，三者合计占比超七成。2022年，以发行量计算，近七成类REITs和CMBS/CMBN由房地产开发企业、物管/商管公司以及国资平台/地方城投发起，占比较2021年下降近两成。
