撰文|张银银&编辑|欣欣然

房地产是无数人亲生的，谁都要给爱。

(资料图片)

银保监会近日开会再说“满足房地产市场合理融资需求，改善优质房企资产负债表，满足刚性和改善性住房需求”还不够，支持楼市，连最高法院都责无旁贷。

2022年12月27日，最高法院发布《关于为促进消费提供司法服务和保障的意见》明确，助力实施房地产市场平稳健康发展长效机制，积极保护居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，促进居住消费健康发展，推动实现稳地价、稳房价、稳预期……

至于各地、金融机构在购房准入门槛、税费、首付、利率等方面放松，更是此起彼伏。近期，佛山、南京、东莞这样的特大城市，都开启了楼市“裸奔”模式，取消放开限购。

房企各种融资便利，渐次打开，当然出险过的房企，还是分情况部分有些困难。

现在，从政策端到资金端，完全就是改天换日，房地产唯一缺的是什么？杠杆游戏觉得，大概就是购房者。

那么，购房者何时大批量杀到？

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收入、就业是基础

近期我们看到部分城市的新房、二手房数据有改善的迹象。当然，从宏观看全国还不好。

比如，前11月份，商品房销售面积121250万平米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。

图表来源|国统局

11月末，商品房待售面积55203万平米，同比增长10.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。

如上图，数据趋势依旧是不好的。

有人说，11月很多地方的居民处于不自由当中，对买房既无兴趣、也无信心、更难出门，12月肯定会好一些。

12月我们知道，很多地方开始经历感染高峰，很多朋友身体不舒服，因此出去看房、买房的，我想相对也不会太多。

这些都是临时性因素，真正对于购房决定影响最大的，杠杆游戏认为是收入、就业状况。

2022年11月也好、12月也罢，乃至整个2022年收入增长的人应该不多，2022年换了更好工作的人，应该也不多。同时，在2022年中认为自己2023年收入会越来越高的人，我想也不会多。

因此，2022年房地产销售不好，这是应该的——当下收入可能不给力，当下就业也未必很棒，未来的预期可能也不是很有信心，那么为什么要买房呢？

图表来源|东吴证券(601555)（特此感谢）

用有些朋友的话说，饭都吃不起了，拿啥买房。

问题来了，2022年显然无法改变，那么2023年收入、就业整体可以改善吗？杠杆游戏分几个层次说。

第一，2022年经济增长低基数，2023年只要正常发挥，增速比2022年高这是大概率。因此，全社会就业改善，部分行业收入回升，这应该也是情理之中的。

第二，从近期的政策表态看，对民企的支持、以及部分行业的松绑，2023年一些领域得到恢复也是可以期待的。

松绑恢复的过程，会创造出一些岗位，部分群体收入会得到提升。

第三，宏观层面和具体行业的改善，也会让部分群体的财产性、资产性收入回升。比如房子的出租率提升、房租更有保障，比如上市公司企稳股价和回报提升，让部分人这类收入好于2022年。

综上，2023年全社会收入、就业改善应该是可以期待的。继续延伸思考，2023年楼市会比2022年好。

2

需求的变化

申港证券最近做了一个研报，认为购房者置业的真实购买力来源于三层要素：需求、意愿与支付能力，其中：需求是一切的原点。

该报告认为：

1）需求是一切的原点，也是最大的销售基数，同时决定了销售规模的上限。需求也是一般做商品房销售规模预测中最为核心的指标，主要包括居住属性的刚需、改善需求，以及金融属性的投资投机需求；

通过分析人均住房面积、城市常住人口的变动等因素，我们可以大致掌握不同类别需求的总量，从而对中长期销售规模有范围性的掌握。

2）支付能力是需求转化为销售的通道，决定了销售规模的下限。支付的基础是购房者的收入及杠杆水平，同时受贷款政策、首付政策、限购政策等因素影响，外部环境变化将会改变购房者支付能力，从而影响需求向销售额转化的速度。

3）意愿是需求的放大器，同时影响着商品房销售的在不同跨度周期上的波动。作为缺少客观统计数据的指标，意愿是最难把握的变量，即便如央行公布的《城镇储户问卷调查报告》会公布部分居民的房价信心等指数，我们仍然较难通过这些数据对购房者信心作准确判断；

从主观感受上分析，购房意愿更近似于需求的放大器，在市场下行期需求收缩而购房意愿不足，市场上行需求旺盛而购房意愿旺盛，即“买涨不买跌”。

图表来源|申港证券（特此感谢）

三者的关系互相影响但又相互独立，明确彼此的界限与关系，可以更好理解商品房销售变动，申港证券认为：

需求具备较强韧性，会滞后但少有缺席，需求受意愿与支付能力影响所产生的波谷会最终形成日后高增的上行周期。

这也是地产周期产生的根本，购房者进城的首置刚需、家庭人数增长的改善需求、房屋老旧更换需求均具备较强的刚性，尽管会受制于房价走势（影响意愿）、收入水平增减（影响支付能力）而滞后置业，但需求客观存在，受意愿与支付能力压制的需求转化低谷，最终会在意愿与支付能力恢复后重新兑现，并实现同比高增的上行周期。

由此看来，从需求端推算的销售的部分预测偏差，或将在后续周期中得以修复。

这也是上文杠杆游戏所写，2023年销售会比2022年好。

从中国的城镇化进程和改善需求角度，房地产显然没有到垂直坠落的地步。即便除掉投资、投机2个因素，至少目前也还可以保证10万亿元的销售额。

3

预期确实有变

说完收入和需求，杠杆游戏最后谈一下预期。

预期分几个方面：

1）收入预期，上文第一部分写过。一个人无论需求多强烈，买房属于大宗消费，往往还必须负债、加杠杆，因此稳定、可持续的收入是基础性的东西。

从趋势上说，2023年这一点是总体有利于房地产市场的。

2）房价预期，“房住不炒”这些话只要依旧出现在相关政策表述中，我相信多数人是没有勇气炒房的，没有足够的炒作，房价哗哗哗起飞，应该也就不存在。

过去几年，经过了太多事情，很多人迄今高位接盘中。地产行情逐步恢复后，第一步是很多人套现、离场，而不是指望着大涨再搞一把。

至少多数城市的市场是这样，例外的城市应该不会太多。

3）投资预期，分短期和中长期。短期如上文所述，炒是没机会的。而中长期，因为货币的贬值和过多，作为一种物价现象，房价不见得就是稳或者跌，而是具备长期的上涨能力。

当然，从货币的购买力、居民收入角度，可能又是另外一个体会。

4）人口和经济预期。出生堪忧、难以提振，老龄化越来越高、死亡增长，这些无可避免。在人口趋势的牵引之下，经济长期趋势也将受到影响。

上述因素，对于房地产来说，是长期的，而且几乎是不可逆的。

短期的刺激，可能让某一年的地产销售好于往年，但长期销售面积稳中趋降，则是必然。

图表来源|网络（特此感谢）

5）政策预期。从2021下半年开始，各种调控政策逐步退出，现在除了很少的一些限制政策外，多数城市实际是鼓励刚需和改善购房了。

而且刚需和改善的定义无比宽阔。

除了没办法喊出“买房就是爱国”，该做的都做了。

因为地产目前还没有企稳，因此政策预期依旧是偏宽松的。杠杆游戏认为，未来几个月，政策基调依旧是鼓励购房。

2023年，从部分城市开始，政策偏暖的预期之下，会有城市新房、二手房都逐步向好的。

可以确定的是，政策一定是左右平衡的，冷会不断鼓励，太热则会被打压。对了，目前烂尾问题依旧很严重，说什么宏大的都没用，这个问题必须先解决。

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