【报资讯】博鳌·现场丨奥陆资本蔡金强:不能仅救市场不救房企

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(资料图)

8月8日至11日,2022博鳌房地产论坛在广州举办。奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强发表了《现金流看地产覆巢之局及潜在破局》的演讲。

蔡金强首先指出,房地产市场没有岁月静好,也没有独善其身。不是说民企已经接近团灭,国企或半国企就可以兴高采烈。现在情况是“覆巢之下岂有完卵”的局面。

从房企的经营性现金流出发,蔡金强分析了当前房地产市场面临的困境与破局之道。他认为地产是一个资金密集的行业,看现金流是最为准确的。融资性现金流、经营性现金流和投资性现金流这三个方面中,融资性现金流和投资性现金流基本上没有好的,决定能活多久或者说决定房企幸福指数的是经营性现金流。

但蔡金强指出,今年上半年大部分公司的经营性现金流为负,无论是最牛的央企、国企,还是半国企,民企更不用说,正数者应该是凤毛麟角,比珍稀动物还少。而且真实的负数应该比报表还要大不少,今年下半年这个数可能还会再扩大。

他分析道,经营性现金流的流入有销售回款,现在前100的地产公司销售是跌至了49%,前10也跌了40%,在销售回款方面连去年同期的一半都没有。而流出主要包括土地款、建安、利息、税费跟三项费用及其它,这5个大项里面,有两个是省不了钱的,一个是建安,一个是利息。建安占经营性现金流通常比例大概是40%到60%左右,如果是前10大的公司可能是30%多到60%左右。土地款方面,今年房企拍地已经非常少,现在前10的地产公司买地金额只有以前的大概3、4成左右。

蔡金强认为,去年住宅的销售总规模是16万亿,今年上半年是5万多亿。如果不进行一个及时的策略上的变化,仍然坚持救市场不救企业,住宅市场的销售规模就会从去年的16万以降到今年的10万亿,降到明年的7、8万亿。

蔡金强指出,等销售的大幅快速回暖,时间上已经等不及,必须在融资端,融资性现金流进行当机立断的补充,也就是必须救企业,甚至是优质的民企。应该要重建市场的信心跟信用,在整个大的游戏里面,房企是作为链条连接地方政府、供应商、建筑、金融机构和买房人,民企在这里面占了6成,如果民企团灭,这个市场就不会继续下去。

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