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8月8日至11日，2022博鳌房地产论坛在广州举办。奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强发表了《现金流看地产覆巢之局及潜在破局》的演讲。

蔡金强首先指出，房地产市场没有岁月静好，也没有独善其身。不是说民企已经接近团灭，国企或半国企就可以兴高采烈。现在情况是“覆巢之下岂有完卵”的局面。

从房企的经营性现金流出发，蔡金强分析了当前房地产市场面临的困境与破局之道。他认为地产是一个资金密集的行业，看现金流是最为准确的。融资性现金流、经营性现金流和投资性现金流这三个方面中，融资性现金流和投资性现金流基本上没有好的，决定能活多久或者说决定房企幸福指数的是经营性现金流。

但蔡金强指出，今年上半年大部分公司的经营性现金流为负，无论是最牛的央企、国企，还是半国企，民企更不用说，正数者应该是凤毛麟角，比珍稀动物还少。而且真实的负数应该比报表还要大不少，今年下半年这个数可能还会再扩大。

他分析道，经营性现金流的流入有销售回款，现在前100的地产公司销售是跌至了49%，前10也跌了40%，在销售回款方面连去年同期的一半都没有。而流出主要包括土地款、建安、利息、税费跟三项费用及其它，这5个大项里面，有两个是省不了钱的，一个是建安，一个是利息。建安占经营性现金流通常比例大概是40%到60%左右，如果是前10大的公司可能是30%多到60%左右。土地款方面，今年房企拍地已经非常少，现在前10的地产公司买地金额只有以前的大概3、4成左右。

蔡金强认为，去年住宅的销售总规模是16万亿，今年上半年是5万多亿。如果不进行一个及时的策略上的变化，仍然坚持救市场不救企业，住宅市场的销售规模就会从去年的16万以降到今年的10万亿，降到明年的7、8万亿。

蔡金强指出，等销售的大幅快速回暖，时间上已经等不及，必须在融资端，融资性现金流进行当机立断的补充，也就是必须救企业，甚至是优质的民企。应该要重建市场的信心跟信用，在整个大的游戏里面，房企是作为链条连接地方政府、供应商、建筑、金融机构和买房人，民企在这里面占了6成，如果民企团灭，这个市场就不会继续下去。