云端交流，知识共享，线上研讨，自6月7日到29日，克而瑞研究中心开启八场线上直播分享。
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“6月云端分享”的第六场，聚焦河南房企竞争力，由克而瑞研究中心资深研究员羊代红带来《豫系房企发展现状及扩张模式研究》的主题分享。
(资料图片仅供参考)
羊代红
克而瑞研究中心资深研究员
<核心观点>
河南房地产市场体量相对较大，但人均购买力不足。郑州领衔发展，地产开发集中于郑州及郊县。
规模房企争相进入河南市场，且由于初期下沉相对困难而集中郑州发展；郑州市场竞争激烈，并且随着品牌认可度提升，逐渐侵蚀豫系本土企业的份额。
由于本地经济水平导致的本土房企积累缓慢以及企业战略等原因的影响，豫系房企的向外扩张显得较为迟缓。
以下为精彩发言：
一、河南省房地产市场概况
从基本面来看，2021年，河南省GDP总量为58887亿元，排名全国第5。在较大的经济体量下，2021年河南省房地产投资房地产开发投资额达7465亿元，同周边6个接壤的省份比较来看，河南仅次于山东省。
不过，虽然河南经济总量较大，但人均购买力不足。2021年河南人均GDP为5.93万元，城镇居民人均可支配收入3.71万元，均属于周边6省低位。从城镇化率来看，河南省2021年城镇化率仅有56.45%，比全国平均水平低约9个百分点。
从各城市表现来看，2021年郑州的GDP达12691亿元，是第二名洛阳的4.11倍，而濮阳、三门峡、漯河、鹤壁、济源GDP总量低于2000亿元。
房地产开发投资额方面，2021年郑州的房地产开发投资额3089亿元，为洛阳的9.62倍。不过，随着中原城市群建设的推进，河南省其他地级市也迎来较大的发展，郑州的房地产开发投资占比也由2017年47%的高位下落到2021年的39%。
从新房市场来看，2021年河南全域商品房成交13277万平方米，成交均价逐年上涨至6521元/㎡。省内各市房价水平差异较大，郑州均价在1万元/㎡左右，但仍有较多城市均价不足7000元/㎡。
从政策来看，2022年河南各城市出台了多种救市政策，如购房补贴、下调家庭首付比例、提升公积金贷款额度等，但由于市场信心不足，恢复效果有限。
综上，我们认为，河南房地产市场体量相对较大，但人均购买力不足。郑州领衔发展，地产开发集中于郑州及郊县。
二、河南市场房企竞争格局
目前，超8成50强房企已入河南，30强房企中仅建发、龙光、滨江没有进入，20强房企已全部进入河南。
从城市选择来看，主要布局郑州及郑州郊边市县，以及环郑核心城市洛阳、许昌、开封、新乡，另有南阳、信阳、安阳、商丘等城市。
从河南省2021年的销售排名来看，TOP20中有11家本土房企，其中建业正商、康桥排名相对靠前，但前十中外来房企占据6席，竞争压力较大。
原因是郑州城镇化水平以及人均购买力较高，对周边的虹吸效应较强，更容易孕育出规模相对较大的豫系房企。如正商、建业、鑫苑等房企的大本营一直在郑州，且占据较大市场份额，竞争也较为激烈。
与此同时，外来房企的入局加剧了市场竞争程度。2021年大郑州销售金额排名前4被外来房企占领，其中，碧桂园万科销售金额破百亿元。
对于三四线城市来看，从河南省的整体房地产的历史发展格局可以发现，过去很长的一段时间内，无论是头部豫系房企还是外来规模房企，对郑州之外的市场下沉相对困难。
在三四线城市中，各地级市的本土房企和当地政府形成良好的互动，拥有大量旧改、动迁的地块等收并购资源，地域资源的优势凸显。同时，由于在历史上外来房企曾出现很多烂尾楼的项目，地级市客户对品牌知名度并不“感冒”。从而导致无论是如正商等郑州房企还是碧桂园等外来规模房企市场下沉相对困难，也进一步加剧了郑州市场的竞争。
不过，基于郑州激烈的竞争环境，很多房企也将目光投向三四线市场。本土房企中，建业、正商等逐步向三四线城市下沉，外来房企中碧桂园、绿地、中海等龙头房企在布局郑州之余也积极在三四线城市进行布局。其他规模房企如中梁、中南、融侨、融信、绿城等也均进入一些基本面较好的三四线城市。
从土地储备量来看，在非大郑州区域，建业独占鳌头，碧桂园紧随其后；在大郑州区域，郑州航空港投、建业、正商土地价值储备排名前三。
综上，我们认为，众多外来房企争相进入河南市场，但由于下沉三四线城市相对困难，进而集中在郑州发展，从而导致郑州市场竞争激烈。随着客户对于品牌认可度的提升，外来房企也在逐渐侵蚀豫系本土企业的份额。
三、河南房企的发展特征及展望
目前，大约有13家豫系房企入围200强，但与粤系、京津系房企仍有不小差距。
从销售额来看，河南无超级大房企，整体竞争力相对较弱。2021年建业全口径销售金额605亿元，位列行业第58位；若加上代建，建业的操盘口径则有1004亿元，排名行业第36位，其余的房企排名则在百强开外。
从省内布局来看，集中布局郑州及周边郊县，建业和正商下沉效果显著。建业在2019年完成了整个河南省18个地级城市和122个县级城市全覆盖。而正商下沉城市也相对较多，在洛阳、许昌、信阳、商丘等地均有布局。
由于省内竞争激烈，豫系房企在产品打造上积极推动品质战略的提升。
建业旗下的产品线既有定位高端的森林半岛、壹号城邦等，也有定位刚需的桂园系列等，还有定位于大型城市综合体项目建业十八城，以及与中城联盟联合开发的联盟新城等。整体来看，建业地产的产品线十分丰富，灵活多变的“打法”也能兼顾到省内各地区的差异化需求。
在省外发展上，由于规模积累较差和企业战略布局的影响，河南房企向外扩张显得较为迟缓，相对偏好环渤海及长三角城市，如北京、天津、苏州等。
综上所述，我们建议豫系房企持续打磨产品力，强化自身优势，护住本土优势；积极拥抱合作，扩大规模；积极推动多元化战略，打通房地产上下游业务，积极打造生态圈；积极走出省外，力拓新的增长空间。
问答环节
Q1
如果在河南布局的话，哪些城市可以考虑？
A1
郑州周边郊县和环镇城市由于经济发展较好，可以承接郑州市场外溢，有较大机会。其他如南阳等区域中心城市，经济发展面相对较好，人口较多的城市，未来也有较大发展空间。
Q2
怎么看2022年河南房企的竞争格局？
A2
当前整个河南市场房企投资都相对谨慎，2021年下半年以来土地成交有一半由国企城投等托底成交，这种态势下短期内将继续维持。
不过当前河南各地积极救市，力争保证企业正常融资和开发需求等。同时，部分城市也在土拍等方面出台下调保证金比例等政策，将给更多企业带来机会，未来可以关注有实力的房企逆势拿地以及与城投的合作机会。
Q3
目前金科、奥园等也在积极地引入国资，为何建业能够率先落地？国资入股对于建业等民营房企来说，会有哪些方面的利好作用？
A3
首先，民企引入国资战投将有效缓解企业现金流压力，因为战投属于股权融资，是不增加负债的融资方式。
第二，国资的入股，将无形中为企业带来一定程度的背书，对企业融资、拿地、未来发展等方面都有一定利好。但是，由于股权融资带来的现金流回流毕竟有限，只是解决当前房企困境方法之一，所以房企自身还是需要推动销售回款，提高自身盈利水平等。
应直播间朋友的需求，自6月16日第四场云端分享会开始，增加线上提问环节。
评论区@研究小Q或@研究助手，每场筛选1-3个问题连线分享嘉宾进行互动回答。
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