收益法公式：V=a/r（1－1/(1 r)^n）或者V=a/r（1－(1 r)^－n）

V：房地产价格

(资料图片仅供参考)

a：房地产年净收入

r：折现率

n：剩余收益年

折现率是指将未来有限期预期收益转化为现值的比率。

因此，该公式的文本描述为：房地产价格=房地产年净收入÷折现率×（1－1÷(1 n次方)折现率。

收益法，又称收益资本化法和收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预测估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数，以估计客观合理的价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数转化为价值，以获得估价对象的价值。

在中国，由于计划经济的长期影响，社会上大多数人对资产价值的理解仍然停留在企业账面上，因此成本法很容易被社会接受。由于社会对收入法的怀疑和排斥，评估机构和评估人员对收入法的应用受到影响。

因此，收入法在中国的应用处于恶性循环的怪圈中，使得最能反映企业价值的评价方法得不到广泛应用，也反映了国内外评价人员专业素质和道德素质的差异。

虽然我国收益法的应用存在诸多问题，但随着国内市场机制的不断完善、市场发展的不断成熟、社会观念的转变、评价人员专业素质和道德素质的不断提高，收益法将广泛应用于评价人员，更好地符合国际标准。