编者按：过去一年，因疫情散发、经济调整与消费信心等影响，商业地产及相关领域面临较大的压力和挑战，但乐观前行者总会在困难中寻觅到新的机遇。
11月2日，以“回归、进化与创新”为主题，第十届商业地产盛会“2022观点商业年会”将继续盛大召开，并在时代转变大格局中，去开启新的商业未来。
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带着对商业地产的不懈探索，观点机构继续遍访行业精英：企业家、管理者、专业人士，通过系列特稿，讲述他们在行业回归、进化与创新中的新模式、新故事和新篇章。
观点网 香港写字楼租金曾经为全球数一数二昂贵的地区，但经历疫情及经济下滑等因素影响，香港写字楼市场正出现历来最长及最深下行周期。
2019年至2022年香港写字楼需求急剧下跌，整体租金下跌了30%。国际商业房地产服务商世邦魏理仕香港区域董事总经理郭富礼表示，随着大量供应推出市场，相信未来几年写字楼市场的主导权会在租户手上。
世邦魏理仕最新研究报告指出，过去三年香港受到疫情及环球地缘政治紧张局势影响，甲级写字楼出现历史上最长、最深的下行周期。2019年3月至2022年3月期间多个行业减少写字楼的租用面积，令甲级写字楼租用面积由2019年3月的7530万平方呎，跌至今年的7300万平方呎，减幅约3.1%。单计今年的空置楼面面积，至8月升至1180万平方呎，创纪录新高，相当8幢IFC2期的规模。
郭富礼接受观点新媒体专访时表示，自2020年疫情爆发开始以来，几乎所有行业版块都出现放缓，这不仅是由于疫情，同样因全球经济整体放缓。而在接下来的几年，香港将有大量写字楼供应推出。由今年到2024年有大约820万平方呎将推出市场，令市场的主导权落在租户手上，他们将有更多的选择及谈判空间。
空置率持续上升，市场一直有说法指其归因于不少国际银行及企业缩减在港规模。过去两年多间银行及大企业在港进行裁员，如法国兴业银行(601166)、德意志银行、渣打银行、瑞银集团、法国巴黎银行、野村集团、澳洲国民银行、Nielsen及松下电器等。
世邦魏理仕的报告亦提，截至2022年3月的三年内，香港共有948间企业，相等于占所有甲级写字楼租户的9.5%，缩减租用甲级写字楼空间，令甲级写字楼的空置率持续创新高。
郭富礼坦言，个别公司因为裁员、旗下员工决定离开香港、弹性上班安排、或公司经营情况等，令公司需要较少的办工空间，因此缩小规模。不过在当前市场，仍然看到财富管理行业、医疗保健、围绕IPO的外围行业，例如法律和会计等行业持续增加需求。
而在疫情发生之前，不少中资企业抢占中区甲厦。但自2020年初以来，受疫情影响，包括隔离等旅行限制措施抑制了跨境商业活动，2019至2022年三年间，中资企业新增租用面积仅为70万平方呎，较2016至2019年150万平方呎减少近半。
他指，预期两地通关后，中资企业可以推动写字楼市场需求，从而希望在未来几年看到写字楼行业的复苏势头。不过相信中资企业租用面积会较以往更小，即想要来香港的内地公司可能租用面积由过去于核心地区占用10000至20000平方呎转为3000至5000平方呎。
同时，最近几年传统办公区空间可用性的改善、核心和非核心区子市场之间租金差距的缩窄以及搬迁成本的上升，减缓了写字楼去中心化的进程。过去三年，租户从核心区（中环、湾仔与铜锣湾以及尖沙咀）搬迁到非核心区的办公空间为97.48万平方呎，与2016至2019年期间约100万平方呎面积相比，略有下降。
“有些公司仍然很热爱中环，因应业务需要、客户群或是所在行业而留在中环或附近地区。但因资本支出及市场上有更多的选择等因素，非核心地区的写字楼未来会继续较受欢迎。”
郭富礼补充，随着市场的下滑，租户可以以更实惠的租金租用全新的写字楼，尤其是那些需要考虑ESG因素的公司，所以这些新型写字楼在中短期内会持续受市场欢迎。并相信传统办公室的工作方式将逐渐消失，公司也开始改变管理方式。
以世邦魏理仕为例，这家公司已彻底改变工作方式，以灵活工作方式为主，如更符合人体工学的可移动家具，“我们更加关注空气质量、运动、身心健康等”。
至于在投资层面，写字楼的资本价值自2019年疫情高峰期以来均出现下跌，整体下降了35%，资本价值的下降幅度高过了租金下降幅度。
他说，由于高空置率、需求不足等原因，写字楼市场并不受投资者青睐，不过不代表资金离开香港。
“事实上，我们并没有看到很多投资者离开香港。2021年很多来自外资在香港进行了大量投资，但他们主要投资于工业领域，这种趋势延续至2022年上半年，拖累投资意欲的主要因素不是移民，而是利率上升加上疫情，导致经济放缓。”
郭富礼相信，如果香港能够取消边境管制，特别是能够与内地通关，预计可以在中短期内刺激需求，尤其是在投资方面。
“展望未来，我仍然对写字楼市场感到乐观。撇除疫情等因素，香港的写字楼仍然有很大的发展空间。”
郭富礼补充，香港甲级写字楼面积对比纽约及伦敦及仍然较小。对于作为国际金融中心的定位而言，香港更加需要推动和发展甲级写字楼。因此长远来看，该板块将仍在投资者心目中占有主导地位。
他又指，相信由于大量供应即将推出，市场需要很长时间才能吸收所有新供应以及空置空间，故料市场环境需要数年时间才能改善。到今年年底写字楼的租金大约会跌5-10%，而2023年会持平或轻微向下调整，同时预期交易量会增加，相信可以看到更多租户搬到港岛东或中环。
零售租赁市场方面，虽然香港7月零售销售扭转跌势上升4.1%，好于市场预期。但核心区铺位空置率维持高企。根据市场数据显示，第三季截至8月底止，铜锣湾、中环、尖沙咀、旺角四大核心区共录得845间吉铺，较今年第一季略增16间，空置率在半年间由11%微升至11.2%。
“目前香港零售市场最大的问题是缺乏游客，香港在消费、零售需求和扩张方面过去都非常依赖游客。以疫情发生前为例，曾经每年接待数千万旅客，其中大部分来自中国内地，而当时每3港元就有1港元来自内地消费者。”
郭富礼说，这几年跨境旅游受到限制，完全没有旅客在香港消费，只能依赖香港自身市场。随着股市下跌，整体经济下行，本地市民及游客无法自由往来香港，给零售市场带来巨大压力。整体市场平均租金出现下跌，自疫情开始以来下降了约30%。
虽然铜锣湾铺位空置率为四个核心区中最低，但租金明显较高峰期大跌。以铜锣湾启超道一个巨型铺位为例，高峰期月租高达210万港元，旧租客周大福自去年5月迁出后，最近以每月约38万港元租出，重返2010年水平。
他认为，零售市场于2012-2013年达高峰水平，因为那是一个非常特殊的时期。当年市场租金如此之高的原因为空置率低，且有奢侈品、手表和珠宝板块不断互相竞争较好位置的铺位，推高旺区商铺租金，但此情况将不复存在，零售商的策略变得更加明智。
加上当时开放自由行计划，吸引大量旅客从内地来港，大力刺激香港经济。
“虽然我们将看到国际旅客和内地游客的大幅回升，但相信旅客消费不会像当年那样多。”
郭富礼坦言，市场复苏实际上将取决于供求关系。如果有更多的游客来港消费更多，对零售商的需求上升将推高租金，但整个市场的空置率为15%，令零售商有更多选择。
以下为观点新媒体对世邦魏理仕香港区域董事总经理郭富礼的采访实录：
观点新媒体：香港及内地的经济正发生重大转变，对于目前香港商业地产的趋势，包括写字楼、零售、工业部分，您有哪些分析及趋势预判？
郭富礼：自2020年疫情爆发以来，我们看到所有版块的市场都在放缓。整个香港的写字楼市场租金放缓了约30%，这不仅是由于疫情，同样因全球经济整体放缓。
我们看到，目前香港有接近1100万平方呎的空置面积，而且接下来的几年里，将有大量的供应推出。从今年到2024年，有大约820万平方呎，导致市场变成租户的天下，他们有更多的选择及更多谈判空间。
我们面临的挑战是办公空间的需求已经放缓，不是因为灵活办公或类似的事情，这确实与市场受到疫情和整体经济放缓的影响有关。
写字楼前景方面，我们仍然对未来感到乐观，但需要数年时间才能改善。
从历史上看，过去十年平均每年看到160万平方呎的净吸纳量，然而随着大量供应推出市场，需要很长时间才能吸收所有新供应以及空置空间。
因此，我们确实预见到未来几年写字楼市场的主导权肯定会在租户手上。
观点新媒体：中资公司会填补这些空置面积吗？
郭富礼：事实上，我们并没有看到很多投资者离开香港。我们在2021年所看到的是很多外资在香港进行了大量投资，但主要投资于工业领域。因此，由于高空置率、需求不足等原因，写字楼市场并不是受投资者青睐的行业。
这种趋势延续至2022年上半年，但拖累投资意欲的不是移民，而是息口上升加上疫情导致经济放缓。目前香港仍然处于封关状态，虽然隔离日数已减至三天，但仍然影响希望来港投资的国际投资者。
如果香港能够取消边境管制，特别是能够与中国内地通关，我们预计可以在中短期内刺激需求，尤其是在投资者方面。
关于公司缩减规模影响办公室需求的问题，因为个别公司裁员、旗下员工决定离开香港、弹性上班安排、或公司经营情况等，令公司不需要那么多空间，因此他们缩小了规模。
在当前市场，我们看到需求增加的行业为是财富管理行业、医疗保健、围绕IPO的外围行业，例如法律和会计。
一旦通关，中资公司是否会填补写字楼空置面积？我们当然希望如此，但我们认为不会立即发生。
当通关落实，我们预计想要来香港的内地公司可能租用小型办公空间，由过去于核心地区占用10000至20000平方呎的办公室转为3000至5000平方呎。此举会令需求增加，并希望未来几年看到写字楼行业的复苏势头。
从投资的角度，关键是稳定利率及需要尽快在理想情况下与国际及内地通关。
观点新媒体：根据世邦魏理仕最近的报告，写字楼租金会下跌5-10%左右，怎样看租金的预判？如果空置率及供应量比较多的情况下，会怎样影响写字楼交易的价格？
郭富礼：写字楼报告提到，到今年年底写字楼租金大约会跌5-10%，而2023年会持平或轻微向下调整，主要因写字楼供应充裕，但需求仍然比较疲软。
正因为供应量足够，在市场上创造了很多不同的机会。随着许多新供应推出，租户现在有更多选择来审视不同地区。
对于一些有ESG要求的上市公司或大型跨国公司而言，这些新供应能够满足这些要求。
2022年由于不少租户刚完成续租，令今年租金持平或下降；但2023年，我们预料交易量会增加，相信可以看到更多租户搬到港岛东或中环。同时预计明年的趋势仍将主要围绕搬迁至高质量的新写字楼或续租。
而在经济复苏、疫情真正结束及重新通关之前，除了我提到的财富管理、IPO外围行业以及医疗保健之外，我们不会看到其他行业需求激增。
观点新媒体：写字楼物业的价格会不会下降？
郭富礼：写字楼的资本价值上一个高峰以来均出现下跌，整体下降了35%，租金则跌了30%，资本价值下降幅度超过了租金下降幅度。所以价值的跌幅多过租金，未来的整体回报率应该会有改善与提升。
零售市场也是类似的情况，整体下降了57%，某些地区的价值跌幅超过该幅度。但工业板块的资本价值非但没有下跌，整体价值反而上升了10%，主要因网上购物需求增加，对仓储、工业空间、冻仓、数据中心等的需求增加，令工厦租金上升，因此我们已经看到工业板块逆势而上及出现增长。香港写字楼在过去三年的交易绝大部分都发生在三个主要地区，中环、港岛和九龙东，而当中大部分是同区搬迁。
至于他们是回来中环还是重新去中心化呢？有些公司仍然很热爱中环，或是因应业务需要、客户群或是所在行业而留在中环或附近地区。
另外有些租户对租金因素较敏感，以目前市场环境，搬至其他地区对于租户来说最大挑战是搬迁成本高昂。但因资本支出及市场上有更多的选择等因素，非核心地区的写字楼未来会继续较受欢迎。
随着市场的下滑，租户可以以更实惠的租金租用全新的写字楼，尤其是那些需要考虑大量ESG因素的公司，他们在未来几年将无法忽视这一点，例如绿色租赁等。
所以这些新型写字楼在中短期内会持续受市场欢迎，但留在中环的租户可能会选择重新审视并采用一种新的工作方式。
观点新媒体：灵活办公的方式在香港会否越来越流行？
郭富礼：实际上，我们认为共享办公或服务式办公室是补充目前市场情况而出现的模式。正如你提到，许多公司对其业务前景都感到有些不确定，他们除了选择续租及缩小规模外，亦会考虑共享办公模式。
我们亦见到不少业主在投资组合中增加共享办公模式，与传统方式是互补的关系，如香港置地、新鸿基或太古。
能够灵活地缩小规模，亦可以作为新公司的起点。例如，像一些规模很小的公司可能会决定租用共享空间去办公，在若干年后公司成型了，公司发展到一定程度规模后才会决定去租用整层写字楼。
另一方面，关于公司现在的工作方式，即传统办公室和拥有固定办公桌座位的办公室的日子将消失。我们开始看到，一些公司开始改变管理方式，采用办公策略部署。以CBRE为例，我们已经彻底改变了工作方式，以灵活工作方式为主，更符合人体工学的可移动家具，更加关注空气质量、运动、身心健康等，以确保我们的员工在身心健康、协作、沟通和技术方面获得他们需要的一切。
我认为，目前很多公司正在意识到这些并开始采用，因此，与其搬迁办公室，他们可能只是进行翻新，但会加入这种新的工作方式。
观点新媒体：零售业在疫情下饱受重创，现时有怎样的趋势？
郭富礼：香港整体零售空置率超过15%，目前最大的问题是缺乏游客。
香港在消费、零售需求和扩张方面都非常依赖游客，以疫情发生前为例，曾经每年接待数千万旅客，其中75%来自中国大陆。
而内地旅客的消费，当时每3港元就有1港元来自内地消费者。但这几年跨境旅游受到限制，完全没有旅客在香港消费，只能依赖香港自身市场，随着股市下跌，整体经济下行，本地市民及游客无法自由往来香港，给零售市场带来巨大压力。
这些令零售市场平均租金出现下跌，自疫情开始以来下降了约30%。
中环、铜锣湾和尖沙咀三大零售市场重点区域均受到严重影响，我认为尖沙咀是受影响最严重的地区，因为非常依赖来自内地的自由行游客，而封关令他们大受影响，目前尖沙咀的商铺空置率超过20%。
在与内地重新通关之前，我们预计零售需求不会迅速恢复。如果隔离措施全面放宽，而海外旅客开始访港，将会是一个好迹象。随着更多来自海外游客到香港消费，带动零售商销售，这将意味着零售商有更多扩张的活动。
但我们预计首先受惠的地区会是中环、其次是尖沙咀，然后是铜锣湾。主要与该区的基础设施有很大关系，中环有很多酒店和交通网络。
旅游业将成为零售复苏的主要催化剂，而整体经济好转及通关，亦可以令香港迅速提振，当香港经济良好时，会令香港人增加消费。
因此，我们应该会在明年看到零售市场的复苏。但复苏的情况不会与2013年一样，而是逐渐恢复。
我们预计，香港零售市场的租金已经触底。
观点新媒体：人民币汇率变化会如何影响冲击零售铺租金？可以重回高峰吗?
郭富礼：零售市场于2012-2013年达到高峰水平，那是一个非常特殊的时期。
2013年中国内地和香港开放了自由行计划，容许内地居民以个人旅游的方式前往香港，措施自实施以来，吸引大量旅客从内地来港，大力刺激香港经济。
2012-2013年市场租金如此之高的原因之一是空置率十分低，而游客数量很多。当年真正推动租金上涨的有奢侈品、手表和珠宝板块，因为他们负担得起高租金，并不断地互相竞争，推高旺区商铺租金，但此情况将不复存在。我认为，零售商的策略变得更加明智。
总体来讲，我们将看到国际旅客和内地游客大幅回升，租金将会是逐步复苏。商场比街铺更有优势，因为我认为零售商已经意识到租户组合非常重要，有一个能与你甘苦与共的合作伙伴和建立长期关系非常关键。
就市场复苏而言，这实际上将取决于供求关系。如果有更多的游客来港消费更多，对零售商的需求上升将推高租金，但整个市场的空置率为15%，令零售商有更多选择。
观点新媒体：香港经济定位或结构会否有所改变？工业比重会增大？
郭富礼：我认为由于需求强劲，工业板块在短期内将继续表现良好，且随着北部都会区的发展和大湾区的整合，工业板块将增长并成为不可分割的一部分。
但我们要厘清事实，在大湾区内建设工业行业比香港更有效率，香港的未来要更加着重基础设施、办公室和零售。
我不认为工业板块在未来几年成为主导行业，展望未来，香港的写字楼仍然有很大发展空间。
对比纽约及伦敦分别有2.4亿平方呎及1.4亿平方呎的甲级写字楼面积，香港只有1900万平方呎。对于香港作为国际金融中心的定位而言，更加需要推动和发展甲级写字楼。
因此长远来看，该板块仍将占有主导地位，也是许多公司想要投资的领域。
观点新媒体：您为什么从JLL转职至世邦魏理仕呢？
郭富礼：到今年9月底，我在香港生活了20年时间。
决定来CBRE世邦魏理仕，我认为这是一个很好的发展事业的机会，这也是我在人生中做的一个很好的抉择。在世邦魏理仕接触到不同的人及事，有很多的技巧可以学习。
我在世邦魏理仕有差不多7年时间，是我作出最好的决定，在文化、人才方面良好，而且在大多领域上都领先同业。
在香港，CBRE旗下拥有超过1100名员工，拥有超过24个不同的业务线。
观点新媒体：世邦魏理仕主要竞争对手是哪间公司呢？您会怎样描述世邦魏理仕的公司文化？
郭富礼：很好的对手可以令到我们不断进步、挑战自己。
企业文化方面，有四个层面：透明度高、诚实、信任、合作，这些是建构了在CBRE的文化，我们彼此诚实并分享信息，并有不同文化背景的团队合作。
