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文/乐居财经 魏薇

创业30余年，车建兴从一把锯子开始，以家居建材联动地产，又当上“包租公”，一步步扩充着红星系资本版图。他的名字也经历了从“新”到“兴”的改变。

目前，红星美凯龙(601828)披露公告时多用“车建兴”，但在该公司的官网上，作为红星美凯龙董事长的他，仍沿用“车建新”的名字。

车建兴曾总结自己成功经验的时候说：“除了勤劳和诚实，我靠的就是学习。”

然而，大肆扩张之下的红星系也难以避免债务问题。2021年，他学习起了王健林，抛售旗下重资产以自救。如今，红星系中最核心的资产也将被出售。

1月8日，建发股份(600153)（600153. SH）公告称，公司正在筹划通过现金方式协议收购红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称“红星控股”）持有的美凯龙不超过30%的股份。本次交易完成后，公司可能成为美凯龙的控股股东。

在此之前，美凯龙曾于1月6日收到公司控股股东红星控股的通知，红星控股正在筹划股权转让事宜，或涉及公司控制权变更。

而在去年8月的一个论坛上，车建兴还表示，与“红利期”减退的房地产市场不同，中国家居零售市场的“红利期”刚刚开始，未来20年零售额有望保持年均10%以上增长。

1月9日早盘，建发股份跌停，或许收购美凯龙事项有关。有接近建发的人士表示，收购事项目前属于筹划阶段，董事会还没有审议过，具体条款和交易具体情况还没定，只是在筹措这个事情，依据交易所的规则，公司需要先发信披公告。

同时，上述人士称，公司收购30%的股权，不可能将美凯龙所有债务接过来，后续的交易如何进行，目前还没有具体内容。

地产下行周期，国资成为不确定性市场环境中那股确定性力量。近一年多来，国企地产商逆势进击，频繁现身于地产收购、土地市场。如今，他们的触角伸向泛地产的家居领域。

红星的退意

美凯龙的实际控制人为车建兴，控股股东红星控股直接持有其26.18亿股股份，占总股本的60.12%，红星控股的一致行动人西藏奕盈企业管理有限公司、车建兴、陈淑红、车建芳等合计共持有美凯龙1860.76万股，占总股本的0.43%。

红星控股的股东分别是车建兴和车建芳，两人分别持有红星控股92%和8%的股权。若按30%的比例计算，车建兴及其一致行动人在卖出股权后仍然剩余约30.55%的美凯龙股份(002783)。但减持完成后，建发股份或将成为单一持股比例最高的股东。

作为家居零售业的巨头，美凯龙曾先后登陆A股和H股。目前拥有A股36.1亿股（占总股本比例82.98%）、H股7.41亿股（占总股本比例17.02%）。A股的总市值为169.1亿元，30%股份对应的市值约为50.72亿元。

对于美凯龙，红星控股或早已萌生退意。2021年12月22日，红星控股曾减持1.58%的股份，合计套现约5.92亿元；2022年12月25日，红星控股再次减持，红星控股及其一致行动人西藏奕盈拟合计减持最高不超过3.41%的股份，套现约7亿元。

红星控股直言减持是为了偿还债务。截至2022年上半年末，红星控股总资产为1874.88亿、总负债1229.18亿；其中，一年内到期的流动负债为662.25亿，但货币资金只有87.57亿元。另外，车建兴及其一致行动人所持美凯龙股份的质押率超过70%。

目前来看，在红星系中，美凯龙不失为一处优质资产。截至2022年12月31日，美凯龙经营了94家自营商场，284家委管商场，通过战略合作经营8家家居商场，此外，公司以特许经营方式授权57家特许经营家居建材项目，共包括476家家居建材店/产业街。

多次出售资产自救

房地产开发业务和美凯龙，都是红星系的重资产板块。为降低负债率，补充现金流，红星系开始了“轻资产、重运营、降杠杆”的发展战略。

2021年6月，红星系将旗下7家物流子公司以23.12亿元出售给远洋资本。

紧接着在7月，远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议，以40亿元获取红星地产70%股权。此后，三方将有效持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司35%、35%、30%的股权，共同推进红星地产的后续开发与经营。

10月，红星系以6.96亿元的价格将旗下成立不久的美凯龙物业80% 股权转让给了旭辉永升。

截至2020年底，红星地产总资产约1000亿元，其中存货逾600亿元，净资产167亿元，相比于40亿元对价70%股权的估值，车建兴几乎是以3.4折“贱卖”。红星控股曾公告称，交易完成后，将大幅降低红星控股有息负债水平。

除了红星地产的股权，红星地产的物业管理平台也将按照账面净资产的价格转让，由远洋集团和远洋资本100%持有。

在地产和家居之间，车建兴选择了后者。积极变卖多处资产，与美凯龙所面临的资金困境不无关系。

2020年，美凯龙业绩大幅下滑，同时面临巨大的债务压力。财报显示，2020年，美凯龙营收142.36亿元元，同比下滑13.56%；归母净利17.31亿元，同比大降61%。期末可用货币资金65.11亿元，流动负债金额约316.39亿元。

这一年10月，美凯龙为了改善流动性紧张的局面，首次增发拟募资36.78亿元，其中11亿用于还债，剩下25亿用于项目建设。

闯入者建发

在激荡沉浮的商海里，有卖必然有买。这次入局接手美凯龙股份的建发股份，实力不容小觑。

地产寒冬里，国企地产商逐渐成为资本市场的常客，他们频繁现身收购和土地市场。建发系凭借其国资背景，近一年多来也在逆势进击。

建发股份以供应链运营和房地产开发双主业运行，背靠建发集团，实控人为厦门市国资委。截止2022年中期，建发集团持有建发股份 45.13%的股权。

近两年，建发股份在供应链运营业务板块上成立消费品事业部，试图拓展消费品业务。此次收购拥有并管理大量家居卖场的美凯龙股份，或正符合其该战略需求。

事实上，建发股份旗下的房地产板块近两年也势头凶猛，其主要通过建发房产和联发集团这两个平台展开。2022年，建发房产以1703.2亿元的全口径销售额，位列克而瑞销售榜单第十位，首次进入房企销售十强。其全年销售增速更位列行业第二名，在行业下行周期弯道超车优势明显。

另外，联发集团以454.6亿元的销售额，排名第43。二者加起来的销售额已超过2000亿元。

2019年至2021年，建发房产营业收入分别为3372. 39亿、4329. 49亿、7078.44亿，年平均复合增长率高达44.88%。

2022年上半年，房地产行业的营收利润普降，建发股份却实现了逆势提升，期内营业收入达到3658亿元，同比增长26%；净利润41亿元，同比增长22%；归母净利润27亿元，同比增长6%。

今年以来，在多数房企减少甚至是停止拿地时，建发频繁出现在各大城市的集中供地活动中。

建发在中报中披露，2022年上半年以多元化方式获取优质土地40宗，全口径拿地金额合计约631.34亿元，在一、二线城市的土地储备预估权益货值占比近 70%，三四线城市也是以海峡西岸和长三角的三四线城市为主。

下半年，建发持续发力拿地。例如，在9月，建发先是在北京以66.47亿元竞得丰台区南苑街道地块及昌平区中关村(000931)生命科学园地块，又转至上海斥资52亿元竞得上海闵行区一宗地块，接着又杀入苏州，斥资 36.43亿元竞得高新区一宗住宅用地，最后又在大本营福州斥资28.7亿拿下两宗地。

12月，建发以15.67亿元摘得苏州一宗宅地，以19.42亿低价摘得的福州一宗旧改地块，斥资21亿拿下的厦门一宗商住用地。

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