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文/乐居财经 杨宏彬 李奕和

在地产不断出售物业股权补充流动资金的大潮中，旭辉最终也席卷了进来。

12月12日早间，旭辉控股（00884. HK）公告表示，将通过投标程序出售其持有的全部旭辉永升服务股份，该股份占后者已发行股本23.26%。

目前，旭辉已正式邀请潜在投标人竞投旭辉永升服务股份，并已就投标程序展开了初步讨论。

根据中报，旭辉控股通过旭昇持有旭辉永升服务23.21%股份，为控股股东。此次出售，意味着旭辉控股清空了旭辉永升服务的全部股份，将第一大股东的位置拱手让人。

缓解公司的流动危机，是旭辉选择出售的原因。

由于市场条件、融资受阻等原因，旭辉此前面临流动资金压力，为了舒缓压力及为业务运营提供资金，其近段时间以来一直探索处置资产的机会。而出售物业公司股权，就是其中之一的选项。

11月以来，随着房地产行业的“三箭齐发”，地产、物业股均迎来大幅上涨。正处于流动性困境的地产企业，迎来了较好的套现时机。他们将目光重新投向物业，迫于无奈将其出售救急。

在旭辉之前，在不足半个月的时间里，包括碧桂园、雅居乐、奥园集团、德信中国在内的房企及其大股东，已传出出售物业公司股权的消息。

物业出售潮再起

地产抛售物业，在近几日来尤为频繁，在旭辉决定整体出售旭辉永升服务23.26%的股权之前，已有多家房企及其大股东有了出售物业股的行动和想法。

12月11日晚间，碧桂园服务刊发公告称，控股股东杨惠妍将通过全资子公司必胜，出售2.37亿股公司股份予若干独立投资者，约目前公司已发行股本总额的7.03%。每股配售股份为21.33港元，较碧桂园服务12月9日的收盘报价23.95港元/股，折让约12.28%。

而出售上述股份，杨惠妍合计将套现约50.55亿港元。这是碧桂园服务上市以来的最大一笔减持计划，也是杨惠妍的首度减持。出售事项完成后，杨惠妍在碧桂园服务的持股比例将由43.15%减少至36.12%，仍为公司控股股东。

同样已经完成了物业股份出售的还有雅居乐。12月9日清晨，雅居乐集团公告称，拟以每股10.18港元的价格，出售其持有的4860万股雅生活服务（03319.HK）H股。出售价格较前一交易日折让7.96%，出售的股份占雅生活总股本的3.42%。

出售完成后，雅居乐获得的款项总额及所得款项净额分别约为4.94亿港元、4.9亿港元。而雅居乐在雅生活中的持股比例将从50.86%降至47.44%，仍为第一大股东和实控人。今年以来，雅居乐已经两次叫卖物业股了，合计套现约8.37亿港元。

中国奥园及德信中国虽未完成物业资产的出售，但也已经在筹划之中。

12月7日，奥园将物业资产摆上货架，以招标的方式，出售持有奥园健康29.9%股份，招标日期截止至12月19日。

这是奥园第二次选择套现奥园健康。第一次发生在去年11月，彼时报道称，奥园将卖掉其所持奥园健康全部的55%股权，不过最后不了了之。

截止目前，中国奥园通过明兴公司持有奥园健康54.58%股权，而此次将是通过明兴公司出售奥园健康29.9%股权。与杨惠妍及雅居乐不同的是，在出售完成后，奥园将失去奥园健康控股股东的地位。

在4月1日停牌之后，奥园健康的股价停留在1.86港元每股，按此价格计算，29.9%股权对应的2.17亿股份出售价格或在4.04亿港元左右。

与碧桂园一样，德信方面出售物业服务公司的，也是其实控人、执行董事兼董事长胡一平。

11月2日，德信中国召开旗下唯一存续美元债投资人会议。会上，德信中国透露，相关方面正与多家机构磋商出售其所持德信服务集团股权事宜。据了解，胡一平持股92%的盛富国际有限公司持有德信服务集团53.48%。

对于出售物业平台，德信中国方面并未透露更多详细信息，只是表示该谈判需要时间，且仍有不确定因素。

而在更早之前，金科旗下的金科服务（09666.HK）已易主二股东博裕集团，禹洲物业、中南物业则是先后被华润万象生活收入囊中。中梁控股旗下物业平台中梁百悦智佳卖给了碧桂园服务。

地产遇难先卖物业？

很多地产大佬曾说，物业是“未来”，但当地产遇难，他们已经无暇顾及“未来”，选择先保住当下。

11月1日早间，一条“暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息”的消息，标志着地产“三好生”旭辉已经宣告违约。截至公告日，旭辉的境外债务总额约68.5亿美元，暂停支付的款项约4.14亿美元。

选择出售旭辉永升服务部分股权，是旭辉美元债违约一个多月以来做出的较大“卖子回血”动作，这对旭辉而言或许是无奈之举。

奥园亦是如此。在招标公告发出后，有奥园集团内部人士指出，此次招标是希望加速引进国企战投，推动公司规范治理提升，实现中国奥园、奥园健康尽快复牌；而推动奥园健康复牌也为配合中国奥园整体债务重组所需。

德信中国相关方出售物业，则是因为美元债的压力。11月18日，德信中国发布公告称，对旗下唯一存续美元债"2022年12月到期9.95%优先票据"进行交换要约，11月30日，德信中国再次调整上述美元债交换要约条款。其称，将修订应计利息的付款时间，提早支付有关应计利息。

德信中国在美元债投资人会议上表示，若德信服务出售成功，在保证企业正常经营的前提下，会拿出一部分资金用于支付美元债利息。

雅居乐为了避免违约，出售的资产不在少数，不过其对于雅生活的出售，始终较为谨慎，并不愿放弃物业这块儿现金流稳定的肥肉。

对于此次杨惠妍套现碧桂园服务，也有大部分业内人士分析表示，资金或最终将流向碧桂园。

为什么房企遇到资金困难时先卖物业公司？有业内人士分析称，物业公司是地产公司的优良资产，债权债务较为清晰，转让周期比较短，轻资产模式资本市场也比较看好，对于房企而言物业资产相对比较好变现。但从企业长期经营角度来看，房企危机非物业能解决。

变现的时机

无论是眼下，未来可见的数月甚至更长远的时间，在行业走出流动的阴霾之前，救急地产仍是房企及其大股东们出售物业的主要动因。

从行业的数据看，2022年房企年内到期债务近万亿元。而据相关机构，今年1-11月，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。当中，海外债占比仅为2.3%，同比下降14.1个百分点。在房企境外信用改善，以及海外机构、投资者的信心修复之前，行业境外融资的下滑仍是趋势。

债务压顶，融资却在下降，楼市也仍未恢复到正常水平，意味着房企出售资产还债仍是主流。物业作为地产公司的一块优质资产，成为主要的出售目标。

此前刚出现危机时，面对行业持续不断的物业出售，碧桂园服务李长江就表示，“这些老板不是卖掉了未来，他们卖掉的是对于市场的恐惧。当下变现，是最有效的方法。”

值得一提的是，在集体分拆上市的前几年，物业曾是资本市场的香饽饽，备受青睐的他们一度风光无限。但随着资本市场的愈加理性，以及受累于地产的殃及，物业股从高峰跌到谷底。

至今，62家物企的平均市盈率已不足10倍，与此前的数十倍的市盈率反差巨大。而地产企业如今再次将出售的眼光重新投射到物业的身上，与其近段时间以来估值有所修复不无关系。

自11月以来，随着房地产信贷、债券、股权“三支箭”的齐发，以及各种支持政策的落地，地产股迎来了阶段性的爆发。上证地产股指数11月1月至11月30日收盘，累计涨幅26.25%。港股地产股，仅在11月期间，多只实现翻倍。

与地产命运紧密相连的物业行业也受此影响，迎来上升通道。乐居财经此前统计，11月1日-12月9日，62家上市物企中有48家股价上扬，涨幅超过100%的有14家。其中，最大涨幅为时代邻里348.57%，其次为宝龙商业277.97%，以及旭辉永升服务261.85%。11月至今，碧桂园服务股价的涨幅也超249%。

对于进入12月以来，地产行业再次掀起的物业出售潮，有业内人士指出，由于地产方的债务问题迫在眉睫，他们亟需通过出售手中的资产补充资金偿债，而行业目前虽然“三支箭”同时开闸，融资有所回暖，但要真正等到银行的钱，并没有那么快。

另一方面，在地产各种利好的刺激下，地产、物业股迎来大涨，物管估值处于相对较高位置，此刻出售，也不失一个较好的时机。

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