11月22日，绿地控股(600606)（600606.SH）发布公告，宣布当天举行的关于美元债债权人同意征求的会议结果：该公司旗下9只美元债展期决议已在相关会议上正式通过。

展期令绿地释缓短期境外债券兑付的压力，后续可以将精力集中于资产变现与项目销售。有业内人士指出，绿地美元债展期通过后，有利于该公司以时间换空间，加快流动性恢复。此外，也不排除整体债务打包展期，将成为后续房企处理债务的样本。

纵观美元债市场，目前成功将债务整体打包展期的房企并不多见。绿地之前，仅有富力地产、正荣地产。今年7月，富力完成对旗下10只、大约49.43亿美元债的同意征求，将债务整体展期3-4年。

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因应大环境变化，各地散发疫情影响，市场环境也随之发生变化，这导致房企销售和经营出现大幅下滑，从而影响了财务状况，大部分房企流动性滞涩。绿地在资产去化与三季度销售业绩上均面临压力。10月31日，绿地公告拟对旗下9只美元债展期发起同意征求。在其中一只美元债还有半个月到期的时间节点上发出展期同意征求，也暴露了绿地迫于客观情况而仓促应对的一面。

债务打包展期

具体而言，绿地此次境外债打包展期的方案为：一共9只美元债，除了今年5月已经延期一次的2023年6月债券展期1年外，其他债券均在原来年期上展期2年，即最长一只券从2025年展期至2027年。绿地将在债券原到期日偿付5%本金,在新到期日偿付剩余95%的本金。相关同意费或将于本月25日左右支付。

知情人士透露，11月22日会议上，绿地美元债展期方案以83%同意率通过。绿地寻求美元债展期也经历了一番波折。由于绿地美元债展期数量与总金额规模较大，是美元债市场近几年来少见的牵涉债券总额高达近32亿美元的展期；投票涉及面也较广，涉及亚洲、欧洲及美国投资人，难度也有所增加。

为此，绿地也给出了一定的诚意。据了解，绿地此次寻求美元债展期，早鸟费与同意费涉资1200万美元（早鸟费率0.5%，一般同意费率0.25%）；此外，绿地还将为11月到期美元债支付前置费用。按照这只债券本金规模3.61亿美元匡算，约在1800万美元。

面对绿地发出美元债展期同意征求，少数债权人持反对意见。不过，绿地与持有大额债券的机构谈判较为顺利。据了解，11月19日，绿地美元债持有人已陆续收到通知，绿地这9只债券展期方案获得相应充足的票数支持。

绿地顺利通过债务展期，表明房企流动性状况已发生微妙变化。此前绿地对其今年6月份到期的美元债发起交换要约时，曾一度引发市场对房企信用风险进一步扩散的担忧。如今整体债务展期顺利获通过，某种程度上也反映了资本市场对行业整体流动性恢复的信心。

不过，跨过境外债务这一关，绿地还要面临资产去化与销售压力。绿地曾对投资人透露，未来三年该公司计划出售约2000亿元资产，但最近一次投资人会上，绿地管理层坦承，意向买家希望进一步提高折扣力度，近期资产出售的难度可能有所加大；与此同时，该公司在三季度的营收仍然维持下行趋势。

房企化债路径变化

据不完全统计，自2021年下半年开始，房地产行业进入调整与出清周期，迄今已有超过50家规模房企出现公开市场债务逾期或者展期。房企大多只能通过处置资产应对短期流动性问题。不过房企资产变现速度不及预期，各地销售行情也存在下行态势。监管层与地方政府为稳定房地产市场，开始对房地产项目进行纾困。在“保交付”的大前提下，更多针对企业流动性的支持政策已陆续出台。

政策暖风频吹，债务展期逐渐成为房企缓解短期现金流压力的主要方式。“大部分房企只能获得单只或少数几只前端到期的债券展期，展期期限往往只有1年左右，最短的仅半年左右。”一名分析人士认为，像绿地这样整体展期的方案，不论是方案条款的反复论证与设计，还是和债权人的沟通，争取债权人的同意并不容易。

为了加速债权人的决定，有的房企会对债权人给出更多的激励条件。正荣此前寻求多只境外债券展期的时候，就单列了“提早同意费”一项来激励债权人同意，类似于“早鸟优惠”。虽然正荣债券展期方案也获得了通过，但也是经过多次修改并与债权人讨论的结果。正荣5笔今年年内到期的债券仅展期一年，票息按8%支付，半年支付一次。绿地此次对于债务展期也给出了早鸟费与同意费的补偿。

有债券圈人士指出，房企从单只债券展期到整体打包展期，偿债路径已发生改变。不过，富力与绿地的债券展期都在2年以上，这中间的不确定性会造成对企业运营、投资者与购房者信心等诸多影响。

一个事实是，房企希望通过债务展期，以时间解开资金枯竭的困局；通过平衡各方利益，让企业能尽快回到运营的正轨，并通过销售产生现金流上。而行业近期融资也呈现逐步回暖。自第一批房企中债增发债逐渐落地之后，截至目前，龙湖、美的置业、新城控股(601155)合计500亿元储架式注册发行已获交易商协会受理。近日，金地也递交了150亿元储架式注册发行申请。11月23日，在“第二支箭”政策框架下，中债增进公司出具了对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。各方合力下，房企化债能力有望逐渐恢复。

（作者：唐韶葵 编辑：张伟贤）