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文/乐居财经 曾树佳 李姗姗
央行“第二支箭”射出，地产圈最为关注。
近日，林中、林峰两兄弟，都不约而同转发了一篇有关“第二支箭”的文章。林峰还配文“第三支也箭在弦上”，尽管后来删除了配文，但从中可以看出，他对这个融资利好是较为期待的。
距离旭辉“蹲下去”，宣布寻求境外债全面解决方案才10天，这家业内眼中的示范性民企，便一扫此前的“阴霾”，在“双十一”迎来了股价爆发，当天收盘报1.24港元，涨幅达到72%，从仙股阵营里迅速抽身。
有消息称，交易商协会继续推进并扩大民企债券融资支持工具(“第二支箭”)，随后龙湖、新城跟进发债。这直接促使地产股迎来普涨，甚至一度带动了物管、家居等板块的上扬，掀起了久违的热度。
而热度还在继续酝酿。此后人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台了十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。
四年前，央行首次提出通过信贷、债券、股权“三支箭”支持实体经济。眼下的“第二支箭”，指的就是债券融资。
今年以来，并购贷、纾困基金、中债增等融资方式不断出炉，不断改善地产融资的边际，当“第二支箭”射出的时候，“第三支箭”股权融资，也给予了行业更多的想象空间。
新融资风向的到来，确实能缓解房企的偿债负担，这促使了地产股市、债市有了“久旱逢甘露”的狂欢。但也有不少人认为这场“狂欢”有待商榷。
因为房企靠的是销售回款、融资“两条腿”走路，即使2500亿的发债额度，能缓解目前的现金流问题，但假如楼市持续低迷，房企回款内生动力不足，那“寒冬”仍将持续。
发债“扩容”
月初，旭辉寻求境外债全面解决方案、龙湖换帅、碧桂园主动撤销惠誉评级，民企最后一道“防线”，似乎在风中摇曳。但在行业士气低落、股价下跌的同时，地产融资的利好，也在频频释放。
11 月 8 日，交易商协会继续推进并扩大民企债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民企发债融资，规模可达2500亿元，后续视情况还可进一步扩容。
此后该类融资的落地，堪称迅速。仅隔两天，龙湖率先饮入“头啖汤”，宣布交易商协会受理了其200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。
“双11”当天，新城控股(601155)紧随脚步跟进，也表示拟申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。而另有消息称，包括美的置业、碧桂园在内的多家房企，也正在沟通发债注册意向，其中美的置业最终配额将高于50亿元，具体额度正待审批。
政策的加速落地，一扫此前股市的低迷。
截至11月11日收盘，包括万科、保利、金地集团(600383)在内的多只头部地产A股涨停，集体沸腾；内房股更是迅速拉升，旭辉控股上涨高达72.2%，新城控股、碧桂园和龙湖集团也分别大涨53.77%、34.94%和29.08%。
迎着暖风，不少人嗅到了融资大幅改善的信号。无论是龙湖的200亿，还是新城的150亿，均比此前优质民企10亿左右的发债规模，提升了不止一个量级。
而且，在“第二支箭”支持政策框架下，对民营房企增信服务费率低于0.8%/年，仅为市场化增信服务费率的一半左右；另外，融资还可根据企业信用状况分档确定反担保比例。
不过，此次民企增信发债仍有着不低的门槛。11月9日中债信用增进公司公布的《项目需求意向表》，明确列出了5种“拟提供的风险缓释方式”，包括金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保等。
申请增信发债的民营房企需要具备一定的资产、信用资源等，因此仅有部分企业符合申请条件，仍有部分民企的融资依然受限。
但这一次，业内人士对此并没有太多的忧心。因为融资主体的“扩围”，已有了眉目。月初，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，已召集金辉、新希望(000876)地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。
参会的企业披露，座谈会明确中债增进公司，将继续加大对民企发债的支持力度，目前正在推进10余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。
从种种迹象来看，融资环境的回暖，似乎又迈进了不小的一步。
入不敷出
新融资风向的到来，地产股市、债市有了“久旱逢甘露”的狂欢。但事实上，这并非融资政策的首次加持。
今年5月，中债信用增进公司在交易商协会的组织下，便主动设立了“中债民企债券融资支持工具（CSIPB）”，并与上海银行(601229)支持新城控股等房企，发行非金融企业债务融资工具10亿元，发行利率为6.5%。
三个月后，中债信用增进公司又联合浙商银行，成功创设信用风险缓释凭证（CRMW），助力美的置业发行供应链资产支持票据（ABN）5.69亿元。
紧接着便是为人所熟知的中债增。据统计，8月以来，中债共推进十余单房企增信项目，龙湖、碧桂园、新城控股、旭辉、美的置业、卓越集团等多家民企，共发债超83亿元。而如今“第二支箭”应声射出，则是在此前措施上的又一次升级。
叠加上半年超千亿的并购贷，以及时隔四年后，A股涉房企业上市融资的首次“破冰”等利好，有人甚至在进一步憧憬“第三支箭”的到来。
早在2018年，央行首次提出通过信贷、债券、股权“三支箭”支持实体经济。彼时，央行行长易纲阐释了三支箭的具体操作：鼓励银行给中小民企贷款、运行对企业发行债券的CDS保险机制、用第三支箭做好股权融资等。
眼下，这三支箭已经用到了前两支，第三支箭或许已箭在弦上，给予了行业更多的想象空间。
除此之外，人民银行、银保监会还发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。
内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房企风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等方面。
但在展望松绑前景之余，也得思考行业为何在此时，突然加大对地产民企融资的支持力度。现实情况是，民企资金周转不畅，仍然背着较大的偿债负担。
据统计，2022年上半年，房企境内债券融资总计净流入315.57亿元，但其中国央企债券净融资额为为733.39亿元，超过了房企整体净流入的额度。这意味着民企的债券融资为净流出状态。
下半年以来，尽管民企债券融资净流出幅度，相较上半年有所收窄，但前10月，其共计净流出额仍达到839.15亿元。显然，行业在出清，地产民企入不敷出的现状，还是没有得到本质的改善。
接下来，房企还会迎来一波偿债高峰期，2023年预计境内债到期3277亿元，因此他们急需资金补充。
“一条腿”走路
要想让房地产市场平稳运行，一般有三个支点，分别是保交楼、稳需求、稳主体。上述给房企放开融资渠道，正是稳主体的体现；而在此之前，行业已在保交楼、稳需求方面，付诸了不小的行动。
前期，保交楼的推进，以督促房企自救为主，比如恒大爆雷之后，监管就多次发声，督促恒大保交付，恒大等地产商，也不时公布保交楼数据。后来，行业眼见成效不明显，便成立了城市纾困基金。
典型如郑州，这座城市不仅设立了百亿纾困基金，还开启“大干30天”的复工方案，意在以点带面，改变现状。在这个计划中，房企无处遁形、躺平渐成奢望。
而国家层面纾困基金也开始“救急救穷”，其专项借款初期规模达2000亿元，以城市为单位借入、使用、偿还，专项借款计入地方政府债务。
在稳需求方面，自去年10月哈尔滨打响稳楼市的“第一枪”之后，各地支持购房需求的政策，便开始集中出台，因城施策。
直至今年下半年，5年期LPR也加速下调；9月，房贷利率阶段性差别化调整、支持居民换房个税退税等政策，更是接连出台，意味着已从政策力度，过渡到货币政策与财税政策结合的阶段。
据统计，今年以来，全国各地共出台超400房地产放松政策，涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等，但万众期盼的销售回暖，却远远不如预期。
“金九银十”之后，房企销售数据仍然十分“惨淡”。克而瑞数据显示，百强房企10月单月实现销售操盘金额5560.7亿元，环比降低2.6%；1-10月销售操盘金额的同比降幅，仍保持在44%的较高水平。
可见行业下行压力持续、市场信心及购买力缺失、观望情绪也愈加浓厚，叠加国内多区域疫情的影响，企业整体的销售去化压力在进一步加大。
如火如荼的保交楼、稳需求，无法让楼市回归正常状态，会导致房企销售资金回笼乏力，资金链更加捉襟见肘。在这种情况下，要稳住市场主体，就只能从融资层面入手了。只有适时放宽融资，民企才不会在困境中越陷越深。
不过，话说回来，尽管民企发债额度不断加码，达到了2500亿，但仅靠这“一条腿”走路，民企整体是很难真正走出泥潭的。因为销售回款仍是重中之重，假如楼市持续低迷，房企回款内生动力不足，那“寒冬”仍将延长。
