观点网 央行“第二支箭”再度发力，令近两日地产股迎来了高光时刻，但却是有人欢喜有人忧。

就港龙中国地产而言，别人山花烂漫之时自己迎来了至暗时刻。

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除港龙中国地产之外，港股地产股在11月10日早间多数走低，龙光集团跌3%，报0.485港元；祥生控股集团跌1.67%，报0.295港元；富力地产跌5.15%，报1.29港元。

同样是股价下滑，但是跟港龙中国相比，其他房企就显得不足为奇。

股票被做空？

具体跌到什么程度？仅11月10日早间，港龙中国地产跌近40%，本周来看，累计跌幅已经到80%左右。

近期的持续暴跌，让港龙中国看起来更加苦不堪言，年跌逾90%，11月9日跌42%，报0.84港元/股，市值也仅剩6.9亿港元。

纵观历史，该公司于2007年在常州成立，业务已扩展至长江三角洲地区周边城市，包括江苏常熟、南通以及浙江杭州、嘉兴等地。该集团还于2018年进军一线城市上海，以及河南省和贵州省内多个主要城市。

作为苏系房企，总部移至上海后，便在2020年于港交所上市，彼时江苏和浙江货值占比近90%，后迅速转战川渝，布局全国的野心愈发强烈。

截至2022年中期，港龙拥有土储862.07万平方米，涉及72个项目，有65个项目在长三角地区，土储建面占比71.5%。

如此观之，其体量并不算大，但高周转的进攻策略好似一直是港龙的战略方针。

据2020年提交的招股书显示，港龙中国2017-2019年物业开发及销售复合年增长率113.5%；净利润复合年增长率278.6%。

高周转也因此导致了高负债，其资产负债比率由2018年的122.1%，提升至2019年的172.6%。

企查查信息显示，这是一家富有家族色彩的房企。

高管名单中，吕氏家族成员居多。同时，境内主体港龙中国地产集团有对外投资企业28家，目前这些公司多有股权质押、被执行情况。

对于此次股价大跌，港龙中国对外回应称，这与外资机构做空有关，近期香港内房股都在被外资机构逐步做空，刚好轮到了港龙中国。

真正的原因在11月10日晚间港龙中国地产发布的一则公告中有所揭示。

股份出售与美元债展期

11月10日晚，港龙中国地产披露内幕消息称，董事会注意到公司股份价格及成交量于2022年11月10日出现大幅度波动。

据观点新媒体了解，港龙中国地产董事会知悉，控股股东吕明、吕永茂、吕进亮、吕永南及吕志聪（吕氏家族）通过全资拥有投资公司所持有及联系人所持有的合共约3.08亿股股份，已由若干第三方行使对前述股份的权益而出售。

紧接出售事项后，吕氏家族合共持有港龙中国地产已发行股份总数约55.72%的权益，且仍为控股股东。

从公告可知，这部分3.08亿股是由第三方行使权益而出售，并非控股股东的主动出售行为。

而该公司半年报显示，港龙中国股份由实益拥有人华兴、华联、华隆分别持股30.99%、24.35%、18.45%，三者分别为董事长吕明及其胞兄吕永南、吕永茂实际控制。

港龙中国地产还在该公告中表示，业务营运保持正常。

整体来看，目前港龙中国并未官宣前10月销售业绩，但据观点指数发布的2022年1-10月房地产企业销售表现，港龙中国前10月录得全口径销售额104.4亿元，位居86名。

另据此前报道，港龙中国地产1-9月共实现合同销售金额约人民币95.41亿元，同比下降62.6%；9月单月实现合同销售金额11.41亿元，同比下降54.35%。

相比上年同期255.1亿元，如此大幅度的跌幅，销售回款与现金流的压力可想而知。

从2022年中期财报看，港龙中国截至6月底拥有现金及现金等价物57.3亿元，短债15.3亿元，扣除合约负债后的资产负债比率约59%，净负债率24%，现金短债比3.7倍。

虽然身处“绿档”，但港龙对美元债展期依然暴露出背后资金链脆弱的一环。另一方面，13.5%的高融资成本，也暗藏风险。

而且在资本市场股价大跌的同时，港龙中国仍然完成了一次关键的美元债展期。

该公司表示，股价表现与经营本身并无太多关联，票据交换要约所以能够顺利进行。

于11月9日，港龙中国地产宣布，本金额合共1.45亿美元的票据成功展期。在注销该等票据后，余下未偿付的票据本金额将为1300万美元。

完成交换要约后的新票据将于2023年11月8日到期，并由2022年11月9日起（包括该日）按年利率13.5%计息，利息须于2023年5月9日及2023年11月8日支付。

而这是港龙中国第二次对美元债进行展期，上一次发生在去年10月26日，展期完成后，票据到期日正是今年11月。