撰文|宋溪

来源|选址960

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(资料图片)

10月25日晚间，复星旗下豫园股份(600655)发布公告称，此前与蚂蚁集团联合拿下的上海福佑地块，最终出让价格129.3亿元。

公告显示，福佑地块总占地面积超10万平方米，合计建筑面积约48.75万平方米。作为备受瞩目的上海“宝藏”，福佑地块向东连接外滩，向西贯通上海豫园商圈，可谓是上海“大豫园片区”宏图中一块至关重要的拼图。

根据黄浦区规划资源局消息，福佑项目纳入整体开发之后，将与现有的豫园商城、外滩金融中心，以及即将启动建设的豫园二期项目等，共同组成一个总建筑面积超过100万平方米的超级文化商业综合体——“大豫园片区”。

“大豫园片区”示意图

2022年7月，黄浦区正式将深化“大豫园片区”建设纳入下阶段重点工作。福佑地块出让工作的顺利推进意味着黄浦区“大豫园片区”整体建设工作将正式拉开帷幕。

但不可忽视的是，作为聚集了大量优秀历史建筑、名人旧居、知名商铺老字号等大量海派风格建筑和街店的福佑地块，被行业人士冠以“史诗级开发难度”之称。

按照要求，该地块需结合豫园老城厢，打造成具有地域特色的商业文化旅游目的地和生活体验地，并结合外滩金融集聚带打造成金融科技产业集聚区，重点发展商业、办公、旅游、文化等功能，融合高品质住宅，对区域功能进行完善和提升。

除此以外，作为上海民俗文化和海派文化的聚集地，上海市政府对福佑地块的开发主体提出明确要求：拿地企业需要对地块75%的区域范围做好肌理保护，出让范围内保护更新建筑总规模必须要不小于12万平方米，占地上总建筑面积7成。

另外，福佑地块对拿地企业同样提出了明确的税收要求：拿地意向人在签订用地出让合同至项目规划资源综合验收通过期间，对黄浦区的综合税收贡献不少于120亿元，在项目综合验收通过后五年内，意向人及其关联公司或项目入驻企业对黄浦区的综合税收贡献不少于144亿元……

极高的门槛背面，则是无法估量的商业价值。

地块涉及范围示意图 来源：上海市黄浦区人民政府公布的项目技术方案设计任务书

从区位上来看，福佑与豫园一墙相隔，与上海外滩直线距离不足百米，西边还有老上海的中心城隍庙，东边有外滩金融中心，隔江对岸的，则是金融中心陆家嘴(600663)，是行业公认的王炸级别地块。

更重要的是，福佑与豫园股份开发建设的豫园商城一期、二期、三期无缝衔接，成片延伸至外滩方向。而外滩最东边的BFC外滩金融中心，在经历过一番“腥风血雨”后，伴随着上海证大和SOHO逐渐淡出历史舞台，今年3月，正式被复星收入囊中。

上海关于“大豫园片区”的宏伟蓝图，显然早已经被复星做好方案。

效果图来源于豫园股份公众号

豫园股份控股股东复星国际联席首席执行官徐晓亮介绍：“规划中，豫园商城主打传统江南风情，成为连接民俗与潮流、民族与世界的纽带；豫园二期将主打原创首发概念，成为中国设计师走向世界的舞台；福佑路项目在整个“大豫园片区”规划中承上启下，将为老字号、时尚设计师工作室及创意工坊、文化艺术平台和国际品牌，构筑起成长、展示和交流的空间；最东面的外滩金融中心则呈现十足的现代气息。”

一个近40万方体量的复星系大豫园商业集群就此开始成型，复星下了一盘大棋。

另外，待项目建成后，蚂蚁集团将获取共计地上约6万平方米的自持办公物业，深化在上海的金融科技、区块链等业务布局。网传，福佑地块可能迎来蚂蚁科技中心及支付宝总部。

不管怎么说，蚂蚁集团的入局，都将在资金投入上减轻复星的压力。

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