东莞楼市最近又开始热闹起来。

上周贝壳的东莞二手房不显示指导价显示真正的挂牌价，惹得我们都以为东莞要取消指导价，

但最后贝壳官方还是辟谣了，大家伙的愿望落了空，乌龙之后一地鸡毛。

【资料图】

不过，政策优惠虽然最后没有兑现，但是东莞的二手房成绩却早就翻了身。

根据乐有家的数据显示，8月份东莞的二手住宅网签量达到3101套，首次突破了2000套，环比7月份上涨了67.1%，创下今年的新高。

要知道，今年东莞二手市场可一直都是处于半死状态，到目前为止前7个月，单月最高成交只有1856套，8月一个月就几乎能抵上前两个月成交量的总和。

图源：乐有家

熟悉楼市的朋友都知道，二手房最能反映一个城市真正的楼市热度，而过往东莞二手房的热度，全看深圳脸色。

现在深圳还没放开的动静，东莞也没有取消指导价，东莞的二手数据就爆了。

难道，东莞已经走出了独立行情？

先分析一下上个月东莞的二手数据吧。

上个月各个片区二手房成交量虽然全部上涨，但是上涨的幅度大相径庭。

我列了一个表，把好学生和差生的成绩都放了出来，大家可以看看。

很明显，环比增长幅度最大的是水乡新城、滨海片区以及东南临深片区，增长率最低都能达到91%；

增长幅度最小的反而是热度很高的松山湖片区以及城区。

为什么之前的好学生今天都一起垫底了?

我觉得这恰恰说明了这一回东莞二手楼市回暖，与以往的市场回暖都不一样。

过去东莞的热度，一直都需要外来投资客参与，简单说就是——

没有投资客来炒，光靠本地人，压根不可能支撑起那么高的房价、那么高的热度！

而这一回，显然是东莞的刚需扮演了关键角色。

看看这三个回暖最快的区域。

东南临深片区和滨海片区临深、水乡新城片区临广。

都是紧靠一线的板块。

六大片区分布

不仅板块内有一定产业支撑刚需买房，靠近一线也能吸引一部分双城生活的买家入场。

而松山湖、城区这两个片区，不仅均价比较高，还有指导价搅局，

没钱的人攀不上，有钱的人不想当冤大头接盘，这两个片区的二手房客群想要扩大，及其困难。

除了二手房成交之外，上个月东莞还有一个值得关注的数据，那就是二手房价格。

前几天贝壳公布了真实挂牌价之后，也有不少人截图了部分网红盘具体房源的价格。

毫不意外，挂牌价都在跌。

比如松山湖的万科金域松湖花园，90平的三房在21年最高价达到577万，如今同户型价格跌到了420万。

图源：链家

有双证房的保利红珊瑚，去年的时候81平的户型成交价551万，目前类似户型只有410万，降了140万左右。

保利红珊瑚挂牌价价格

再比如南城的万科金域华府二期。

21年77平户型最高成交价达到430万，目前挂牌价跌到了350万......

金域华府二期挂牌价价格

连价格最坚挺的南城、松山湖网红盘都大幅下跌，更不用说其他片区了。

根据乐有家的数据显示，8月份最新的二手挂牌价相比今年3月份的时候全部都下跌了。

这说明上个月东莞的二手房成交能迅速爆发，很大程度上是由房价下跌推动的。

从东莞楼市的历史上看，虽然成交在涨，但单月3000套成交的记录，和之前曾经月均5000套的记录相比，并不算出彩。

归根结底，东莞二手房的价格还是高了点，如果再跌一点，成交可能就更好了。

此刻东莞有指导价的二手房房源还是不能公布房价，市场信息还是不透明。

我们这边有了解二手房价的具体渠道，如果你想了解东莞二手房具体的价格信息，可以扫码咨询我们的房产置业老师。

但与二手的成交大涨完全相反，东莞的新房却显得很乏力。

8月份东莞新房成交了3186套，并不算太差，但是和上个月相比成交量竟然下跌了15.13%。

而且从市场现象来看，东莞新房的热度明显不如上个月。

还记得7月份东莞刚开始设置限购区和非限购区的时候，东莞楼盘当时可是开着大巴车一车一车去接客的。

但仅仅过了一个月，根据合富数据显示，东莞8月份新房来访量环比减少了49%，来访量少了一半！

没了客源，一切都白给。

开发商、政府拼命搞的优惠，也没人买单.....

比如道滘的首嘉鹭湾1号上个月搞了一个月供本金1元的活动，前2年，月供本金仅需1元，利息照常还，本金顺延分摊到后面的月供中。

虽然没有真正降房价，但起码还是在两年内减轻了买房负担。

然而事后看也没有什么效果，

再比如塘厦、石龙镇上个月搞的购房节、道滘镇出台的人才购房补贴5万元的优惠，都没有带来一点点水花。

招数出尽了，姿势也做足了，市场却越来越萎靡。

说到底，还是因为新政红利吃完了。

7月份是东莞设置非限购区新政的第一个月，由于非限购区包含了部分临深板块，一部分深圳投资客抓住政策时机入场。

这批人来投资，当然不会看未来未必还有市场的二手，肯定都是入场新房，直接推高了新房成交量。

但是，在低迷的市场信心下，这一批难得的多头是买一个少一个，所以很快，购买力就被消耗殆尽，羊毛都被薅没了。

剩下那些有钱的人都是没底气的，再怎么“加油打气”，也没有勇气挤出一个银元了。

如今的楼市，早不是两年前的楼市；

如今的东莞，也早就不是以前的东莞了，

还以为一放开政策就能救市成功、就能万事大吉？

还是太天真了。

如果不像二手房那样持续降价，东莞新房的去化会越来越难。

而只要新房没有回暖，东莞楼市就还不算真正的回暖。

新房惨淡、二手房倒是回暖。

这样的现象出现在东莞，真的很反常。

变化的核心原因在于：

东莞买房主力从投资客变成了刚需

以往东莞一直是深圳投资的替代品。

投资成本相对低，投资回报率也不错，投资客挥着钞票如果买不下深圳，那就会去买东莞，尤其是来自深圳的投资客，

如今大家对东莞的房价预期变了，没钱的来不了，有一些资金的也不愿意来了。

看看深圳客在东莞新房市场的占比就知道了，2020年高的时候深圳投资客占比能达到27.7%，今年只剩下5%。

没有深圳投资客入场，东莞市场注定是热不起来的，这是过去十年东莞楼市的基本规律。

当下在楼市主要活跃的群体，大部分是东莞本地客户，只有他们才能真正支撑二手市场。

外地投资者最多愿意买松山湖的二手或者临深的二手房，但这些片区的二手楼盘不是有指导价，就是成本太高不划算。

客观地说，东莞的人口密度在国内城市中仅次于深圳，比起广州、上海和北京等一线城市都还要更高。

这是东莞当下和未来二手市场最大的支撑。

现阶段东莞的政策已经没有什么调整空间了，接下来要调只能调整指导价，但从这一次贝壳的迅速表态辟谣的态度来看，指导价短期内调整应该是没戏了，下一波政策调整还得等。

当然，东莞的基本面和深圳相似，都是高人口密度，都有强产业支撑。

长期看，东莞市场的最低谷基本过去了，此刻算是一个阶段性低位，新房愿意打折，二手业主价格预期也不高。

所以对购房者而言，现在是买入东莞的一个节点，但是板块和项目的选筹要选对，

如果现在有买东莞的想法和需要，可以扫码咨询我们如何在东莞选板块和项目，只要选对了，下一波行情到来之后也会有不错的收益。

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