观点网 在正常融资渠道向其关上大门后，富力地产发挥了特别的融资技巧。

根据9月2日晚公告，在出售项目半年后，该公司最终选择向远东发展购回伦敦Vauxhall Square项目股权。至此，这笔交易最终可以被认定为是一次“明股实债”式借款。

(资料图)

2022年初，富力地产面临严峻的债务偿还压力，包括1月13日到期的5.75%利率7.25亿美元票据；7月28日到期的9.125% %利率余额2.88亿美元票据；以及7月28日到期的9.125% %利率余额2.88亿美元票据。

境内方面，“16富力04”“19富力02”“16富力06”“16富力11”“18富力08”以及“20富力地产PPN001”等债券年内集中迎来最后期限。据统计，总规模约94.65元人民币。

来自惠誉的数据，富力地产2022年内在资本市场的到期金额约为161亿元人民币。

当时，没有人能想到这家出险房企能有如此惊人的债务处理能力。半年内，富力地产已完成10支共约49亿美元的美元票据，以及33.5亿元境内公司债券的展期同意。

而在一系列举措之中，富力地产与远东发展的交易也不能被忽视。

3月15日早间，富力地产发布公告称，拟以代价9570.26万英镑，相当于约9.77亿港元，出售伦敦Vauxhall Square项目全部股权予远东发展。

资料显示，位于伦敦Nine Elms Point (九榆树地区)的Vauxhall Square项目，是由富力于2017年4月斥资1.57亿英镑，从英国上市房地产公司CLS Holding手中买入。

项目占地3.4英亩，规划有约13.3万平方米建筑面积，预计包含住宅、酒店及宿舍、办公、零售及休闲等业态。

按照计划，富力原本筹备将Vauxhall Square项目，与相邻的Nine Elms Square项目、伦敦ONE项目三个地块打通，建造“伦敦富力城”综合体。但该计划至今止步于图纸。据了解，截至目前Vauxhall Square项目尚未动工。

尽管在公告中已标明，富力地产在交易完成后半年内，能以期权代价向远东发展购回Vauxhall Square项目全部股权。

只是分析人士仍认为这是富力折价出售资产，用利润换取即时现金流的又一案例。据第一太平戴维斯于2020年10月出具的估值报告，Vauxhall Square项目的市值被评估为1.65亿英镑，即相当于约16.85亿港元。

换句话说，富力出售Vauxhall Square项目将形成账面浮亏约7.08亿港元。这笔亏损亦已经体现在富力地产的2022年半年度报告中。期内，该公司录得将近70亿元人民币净利润亏损。

但最新于9月2日晚公布的公告，展露了富力地产的真实意图。根据公告，富力宣布行使其购回期权的权利。

目前，双方并未就交易厘定最终代价。但按照远东发展的说法，其通过回售Vauxhall Square项目，将累计获得收益净额约1090万英镑。

这相当于，在过去的半年时间内，富力地产事实上通过“抵押”Vauxhall Square项目股权，以及至少1090万英镑“利息”，向远东发展借入9570.26万英镑“贷款”，利率最小约11.4%。

在半年报中，富力地产也表述称：“出售Vauxhall Square让本集团可抵销二零二二年到期的负债，并变现若干额外流动资金作营运资金用途。”

因为尽管富力完成了展期的同意，但并不代表在年内就没有任何的偿债支出。例如，关于此前完成的10只美元债的展期，就涉及本金0.5%的同意费。

除Vauxhall Square项目外，富力还于4月末以26.6亿港元价格，出售所持有的伦敦Nine Elms Square项目所有50%股权予合作方中渝置地。最然这笔交易并未在公告中列明有购回期权选项，但并未清楚双方是否有私下达成的所谓“抽屉协议”。

毕竟，富力的海外项目是其旗下仍被境外投资者承认的优质物业。此前，富力之所以能达成10只美元债的整体展期，很大一部分原因相信是来自伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾两处海外资产所提供的增信。

资料显示，富力地产现时在马来西亚、澳大利亚、柬埔寨、韩国、英国拥有多处发展物业。其中，在英国落地有伦敦ONE、Vauxhall Square以及Highgrove Tower富力皇后广场。