观点网国内生物医药产业的迅速发展态势及庞大的市场体量，成为ESR积极布局生物医药产业地产的理由。

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8月11日，ESR与合作伙伴斥资2.68亿元人民币收购位于上海张江的生命科学研发产业园。交易完成后，将成为ESR收购的首个生命科学产业园项目。

据了解，生命科学研发产业园前身为张江NEO，坐落在素有中国药谷之称的浦东张江，具体项目位置为张江药谷二期，而上海张江高科(600895)技开发园区是拥有600多家生命科学公司、150家研发机构和7家世界十大制药公司的领先生命科学产业集群区域。

张江NEO总体占地面积6458平方米，总建筑面积8940平方米，其中包括北楼6层、南楼4层，由制药研发实验室和办公室空间组成，超过90%的租户（按租赁建筑面积计算）为领先的生物医药类公司。

该园区于2020年入市，主要入驻企业为医药生物类企业，包括德琪新药研发中心、海翔医药等药企，这类药企主要聚焦于涵盖大、小分子的肿瘤类、免疫类和其他有重大未满足医疗需求的疾病领域的创新药物研发，并提供相关生命科学领域原料与技术的解决方案。

观点新媒体了解到，此次ESR收购并不是该项目的首次易主。

张江NEO项目原名为“盖臣商务中心”，于2019年由Distrii办伴联合翰同资本对盖臣商务中心进行整体改造升级，由此更名为张江NEO。同年，翰同资本与阳光城(000671)签署交易协议，翰同退出由阳光城接手项目，并更名阳光·张江NEO，于2020年4月改造完工入市。

8月9日的博鳌产业科技大会上，ESR中国首席运营官周波在发表演讲时指出：“除了物流地产跟数据中心之外，ESR也搭上了生物医药产业地产的风口,目前正在募集生物医药基金，首期规模是7亿美元左右，物色了7到8个种子资产在进行开发和收购的准备。”

此次收购张江NEO项目，也可以视为ESR正积极践行布局生物制药行业的战略。

“在全球生物制药市场上，目前中国仅次于美国，预计中国将于2020年到2025年达到更高的复合增长率，达到8.2%的增长率，业务体量很大。”周波表示。

“ESR是由新经济驱动为主的，所谓新经济就是主要由新的物流地产和数据中心，以及生物医药中心等新经济驱动资产的构成。”周波在此次博鳌房地产论坛上介绍道。

资料显示，目前ESR已成长为全球第三大上市资管平台，管理资产规模有3570万平方米，其中的85%位于亚太区。

“ESR聚焦于亚太区，我们主要资产遍布亚太区95%地区和国家，另外有84%资产配置在亚太区。在资产配置中持有1400亿美元，其中590亿美元来自于新经济。”周波详细介绍了ESR资产配置情况。

据介绍，ESR资产配置方面，已形成与私募投资人达成的私募投资基金规模为950亿美元，已经上市的不动产投资信托（REITs）规模有450亿美元，这两项总管理规模是1400亿美元，其中61%为永续债和核心资本，包含14个已经上市的不动产投资基金，一部分为新经济的成分，即来自物流地产跟数据中心，另外大量则来自写字楼跟商业地产。

去年8月，ESR以总代价为51.92亿美元收购ARA100%权益，交易完成后，ARA成为ESR附属公司。截至2021年，ESR在算入ARA、联营公司Kenedix及Cromwell后，合并资产投资规模达到1400亿美元，已然超过普洛斯。

“目前ESR在全中国拥有资产面积920万平方米，总资产规模接近100亿美元，开发储备量有600万平方米，可建面积有270万平方米，基金管理面积的70%是替金主LP管理，另外30%左右由上市公司自己的资产负债表进行投资，在全国有111个物业，位于28个城市。”周波描述目前ESR在中国的布局。

周波还指出，过去10年，物流地产市场可以说是一个野蛮生长过程，各种资金涌进来，导致利润空间进一步压缩，ESR当前面临的挑战其实有很多。

而在“新经济”上的积极探索与尝试，或许也是ESR面临变局和挑战的应对之策。