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本月要点
· 融资概况：融资总额延续二季度平稳态势，信用债累计占比过半。
· 融资结构：信用债发行稳定，信托融资跌破百亿。
· 融资利率：平均利率同比下降，信托利率不降反升。
· 企业融资动态：万科发行额度最高，招商蛇口(001979)融资成本最低。
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融资概况：融资总额延续二季度平稳态势，信用债累计占比过半
中指研究院监测，2022年7月房地产企业非银融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，环比下跌3.1%，延续了二季度相对平稳的走势。行业平均利率为3.85%，同比下降1.28个百分点，环比下降0.19个百分点。海外债、信托大幅回落是融资总额下降的主要原因；同时也是融资成本下降的主要因素。
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2022年1-7月，房地产企业非银融资总额5706.7亿元，同比下降56.5%。从融资结构来看，信用债占比53.1%，同比提升23.7个百分点；海外债占比仅为3.1%，同比下降14个百分点；信托占比13.7%，同比下降16.8个百分点；ABS占比23.0%，同比提升7.1个百分点。
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融资结构：信用债发行稳定，信托融资跌破百亿
从融资结构来看，7月信用债规模占比58.9%，海外债占比0.8%，信托融资占比8.5%，ABS融资占比31.8%。
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具体来看，房地产行业信用债融资同比下降5.6%，环比上升7.2%；海外债融资同比下降98.0%，环比下降74.5%；信托融资同比下降85.5%，环比下降30.4%；ABS融资同比下降51.8%，环比微降1.8%。信用债发行基本稳定，信托本月降幅较为明显。
7月信用债同环比变动很小，已经连续三个月发行额环比小幅正向增长，境内债融资已经进入平稳时期，这一渠道基本不再受限。但从发行主体来看，国央企依然为主力，1-7月发行额占比为87.8%，高于上年同期17个百分点。虽然5月有5家企业被选定为示范民营房企，前后成功发行多笔信用债，但随后并未有其他民企积极跟进，仅滨江7月发行一笔9.7亿元的短融。同时7月为信用债到期高峰，多家出险企业为本月到期债务申请了展期，展期总额达135.3亿元，占当月到期额的16.6%。民企偿债状况不佳，也拉低了投资人对民企再融资能力的信心。
本月仅有卓越商管发行一笔海外债。海外债展期情况加剧，本月通过交换要约重新上市的金额达395.8亿人民币，占今年以来交换要约金额的52.9%。今年年内尚有1328.9亿元海外债余额，预计海外融资将继续以延长存量债务期限为主，新增融资额难以有所突破。
信托今年以来首次单月跌至百亿之下，仅为84.8亿元。信托资金进一步趋向保守，对行业投资更为审慎。
本月ABS发行种类多样，类REITS成为发行主力，占本月发行额49.6%，CMBS/CMBN及供应链ABS各占约25%。
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融资利率：平均利率同比下降，信托利率不降反升
从融资利率来看，本月发行的信用债平均利率为3.29%，同比下降0.67个百分点，环比下降0.18个百分点；海外债仅一笔，发行利率为4.30%。信托融资利率托融资平均利率为7.67%，同比上升0.35个百分点，环比变动不大。今年以来，其他渠道融资利率同比均为下降，仅信托利率同比为上升，信托融资规模小、成本高，不再成为房企主要的融资渠道。ABS平均利率为3.69%，同比下降1.28个百分点，环比微降0.19个百分点。
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企业融资动态：万科发行额度最高，招商蛇口融资成本最低
从典型房企债券发行来看，本月万科融资额度最高，合计64.0亿元，平均融资利率3.1%。具体来看，典型房企中信用债利率最高的龙湖，利率为4.1%，最低为招商蛇口，为2.1%。
表：典型企业7月债券发行统计
备注：规模单位为亿元，海外债按当月最后一天汇率换算为人民币，利率单位为%
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