比起房价上涨,更让人担心的信号出现 ! 你可能没机会买房了......

发布时间:   来源:大胡子看深圳微信号  

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这两周我们出去考察了好几次新房,一个很明显的感受是:

售楼中心的人数明显比之前多了不少!

不管你是支持房价继续下跌,还是持续看涨,结果都已经摆在这里——

深圳楼市的风向转变了,并且正逐渐从低迷走向回暖。

现在这个阶段,其实正好处在一个过渡期——成交缓慢爬升,但价格还没跟上,市场异常暧昧,价格有涨的势头但又没大涨。

我要提醒大家的是:

当下的过渡期绝对不是深圳楼市的常态,随着过渡期的结束,深圳买房的最佳窗口期,也即将走到尽头,未来2-3年,在深圳你可能没什么机会低价买房了!

深圳的市场步调,和全国的楼市步调是一致的。

不过说到市场,最近回暖最快的城市,还不是深圳,而是深圳周边的东莞。

上周,东莞住建局发布了3月份的一二手成交数据。

新房方面,3月份的新房网签套数达到2468套,环比2月上涨了190%,成交量已经恢复到了去年同期的水平。

价格上,东莞3月的新房成交均价上涨接近5000元/㎡。

图源:珠三角plus

二手房方面,网签套数631套,环比上月上涨56%!网签价格也微涨了2%。

新房和二手房,都是量价齐涨,而且上涨幅度还非常大。

和东莞显著的回暖相比,深圳的市场回暖显得稍微“低调”一些,但趋势已经不可阻挡。

在新房层面,最为明显的信号就是开发商的成交喜报。

放在两个月之前,几乎所有深圳的开发商都没底气发海报宣传“战果”,但在最近几周,开发商的成交喜报逐渐开始充斥整个新房市场。

就在上个周末,我就收到了好几个深圳新盘开发商发出的喜报。

像上个月开盘的龙华观澜新房万科启城,一个周末就卖出去了37套。

坪山的卓越蔚蓝铂樾府,一周卖了28套。

南山蛇口的公寓项目晗山悦海,即便单价达到9.6万/㎡,一个周末也卖了47套。

新房成交回暖之外,二手房也有个别楼盘的成交热度非常高。

比如香蜜湖的侨香村,10年前是经济适用房,有10年的禁售期,去年解禁,因为没有指导价,加上侨香外国语学校的学位,导致楼盘的热度一直居高不下。

3月份,侨香村是整个深圳带看热度前三的楼盘,3月已经成交了30套以上,4月份据传又成交了几十套。

再比如宝中的宏发领域,4月份到目前为止已经成交了10套,多数成交价在1400万以上。

以上这一切现象,在3个月前的深圳楼市中,完全是不可想象的。

当然,回暖确实是回暖,但要说深圳楼市已经彻底复苏还太早!

尤其是二手房,如果要彻底复苏,成交量至少得先回到3000套。而这个月的二手房成交量,按照现在的趋势,基本不会超过2000套。

事实上,深圳楼市的需求一直都在。

之前市场尤其是二手房市场的流动性被锁死,压抑了很多改善的需求,现在市场回暖,我相信很多深圳买房人也会开始蠢蠢欲动。

一旦政策空间和时机成熟,这些需求绝对会释放。

此刻,深圳已经有不少新房和二手房价格正在上调,要买房的话,需要尽快入手了,想了解最新的市场和价格信息,可以扫描下方二维码咨询。

正好,当下深圳楼市严格的调控政策,在执行一年之后,也已经有了收缩的预兆,

比如二手房指导价。

上个月月底,官方通过媒体宣布将要调整指导价,但是没有具体公布怎么调整。

从现实情况和官方吹风的时间点上看,深圳调整指导价的目的,肯定是希望市场稍微回暖。

因为官方如果想维持现状或者让市场继续走低,政策完全不用改,既然说要调,那么指导价大概率是要往上走的。

很多指导价严重和市场价脱离的小区,在这个过程中必然会往市场价方向调整。

大胡子李老师和我们之前的文章中一直都谈到一个观点:

指导价是深圳调控影响力最大的政策,它将决定了深圳楼市的市场走向。

指导价松了,整个深圳楼市的调控也就松了。

除了指导价,上个月月底,深圳土拍地块信息公布,其中一个最重要的变化就是深圳的新房限价提高了。

关于这一点,具体可以看我们之前对首次土拍地块的文章介绍(点击原文查看)

这个政策调整,就相当于直接向你宣布:深圳房价涨价了!

这放在去年,也是想都不敢想的事。

指导价有松动迹象、新房涨价,在接下来就是房贷了。

最近已经有不少中介吹风说贷款可以不用参考指导价了,银行层面当然是第一时间辟了谣,但无风不起浪、树欲静而风不止,房贷层面的放松,我想很快就会来了。

而在当下,深圳的首套房贷利率已经跌到了4.6%,相当于是疫情前的水平。

首付资金的审查,中介方面向我提供的信息是不会像以前一样严格,一般一周的时间就能贷款批下来。

虽然贷款政策还没有放出大招,但事实上在信贷端深圳早就已经悄悄松开了闸门。

当然了,虽然上面这些调整看起来很多动作,但单独拿出来说似乎都算不上大阵仗,实际效果还很弱。

我想大家应该能明显感觉到,官方对于调控的态度开始变得有些暧昧:

直白点说就是:相关部门想调整,但动起手来还是小心翼翼,甚至是畏手畏脚。

看看前两天央行的动作——

降准不降息,这个选择本身就已经很谨慎了。

一看降准幅度,竟然只有0.25%,谨慎二字就快贴到脸上了。

不过,也就是在当下调控放开还比较谨慎、大动作也没出来、房价也暂时横盘的时间点,才是深圳买房的最佳窗口期。

因为政策一旦进一步调整,不仅是新房涨价,到时候连二手房业主的底气都会增加,

到那个时候,新房开发商、二手房业主可就不会像现在这么好欺负、这么好说话了!

随着调控放松的步伐加快,以笋盘价格买入深圳的阶段也即将成为历史。

面对逐渐回暖的市场以及随时可能放开的政策,购房者最好的对策就是捉住这个时机买房。

至于是买新房还是买二手,这一点比较个性化,得根据你的名额情况以及资金情况做具体分析,如果你想了解当下你究竟是买新房还是二手、或者想知道买哪里的房子,可以扫描下方二维码加微信咨询置业顾问。

如果你执意想买新房,那就得趁着这一批最低限价地块今年和明年入市的时机赶快买。这一波新房,大概率会是各自片区中未来3-4年内最低价格的新盘,性价比会非常高。

而且,我建议你着重看一下今年入市的限价新房,因为我觉得市场回暖之后,新房的热度会迅速反弹。

很可能从下半年开始,不少新盘就会重回到2020年,到时候摇号竞争选盘可能会成为重新成为常态,那个时候想要抢到新房,难度就不小了。

如果是买二手房的话,市场的不确定性会更大,因为政策随时调整,一旦指导价政策有任何松动,二手房的挂盘价很可能就会发生天翻地覆的变化。

所以,趁着市场还没有发生大变化,大降价的笋盘还比较多,赶快多看看二手房,如果有心仪的,得要尽快下手了,别错过最低成本买深圳二手的机会。

-end-

以上为正文,来自湾区区长

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