一、外国人能否继承中国境内不动产

涉外继承案件，是指继承人、被继承人一方或者双方是外国人，或者被继承人死亡的事实发生在外国，以及遗产全部或者部分在外国的案件。也就是，继承中有涉外因素的案件。涉外因素主要表现在以下三个方面。1、主体涉外;2、客体涉外;3、继承有关的法律事实涉外。

所谓不动产，是指不改变原来的性质和形体，不能移动的财产，如土地、房屋等;所谓动产，是指不需要改变原来的性质和形体就可以移动的财产，如现金、金银首饰等。无论是动产还是不动产，只要是遗产，都可以继承。即使继承人是外国人，依然有权继承包括不动产在内的遗产。只不过，外国人继承中国境内的不动产时，属于涉外继承，相应的手续要复杂一些。

二、涉外继承纠纷如何解决

涉外继承是一种很复杂的涉外民事法律关系，它既涉及保护我国公民在国外的财产权益，也涉及保护外国人在我国的财产权益。因此，处理好涉外继承关系，对于保护我国公民和外国人的财产权益至关重要，也有利于促进我国外交关系的正常发展。

关于我国涉外继承的准据法问题，我国的立法机关制定了许多确定涉外继承准据法的法律规范，司法机关也做出了许多确定涉外继承准据法的司法解释。我国涉外继承的准据法原则上是采取区别制，即动产继承依被继承人的属人法，不动产继承依被继承人的遗产所在地法。这种区别制既适用于法定继承，也适用于遗嘱继承。

1、动产继承适用被继承人的属人法。关于被继承人的属人法，我国采取的是被继承人的住所地法的主张，而不是被继承人的本国法。被继承人的住所地法指的是被继承人死亡时的住所地法，即被继承人生前最后住所地法。关于住所，各国法的规定并不一致，但住所不同于居所。一般来说，居住只是公民暂时居住的地方，一个人可有多处居所，但不能有多个住所。依我国民法通则的规定，公民以他的户籍所在地的居住地为住所，经常居住地与住所不一致的，经常居住地视为住所。

2、不动产继承适用物之所在地法。我国关于不动产继承适用物之所在地法，符合我国的实际情况，有利于维护继承人的合法权益，也有利于遗产判决的承认和执行。

3、我国与外国订有条约、协定，对涉外继承的准据法有不同规定的，按条约、协定办理。这是对两条适用原则的例外。如果在我国与外国签订的条约、协定中关于继承准据法的确定原则与上述规定不一致的，则按条约或协定的规定办理，而不是动产适用被继承人住所地法律，不动产适用不动产所在地法律。

4、涉外无人承受遗产的处理。在我国境内死亡的外国人，遗留在我国境内的财产如果无人继承又无人受遗赠的，依照我国法律处理，两国缔结或者参加的国际条约另有规定的除外。由此，我国涉外无人继承遗产的处理，除我国缔结或者参加的国际条约另有规定的以外，动产适用被继承人死亡时的住所地法，不动产适用物之所在地法。就是说，如果外国人遗留在我国境内的无人承受的遗产是不动产，则应当归中华人民共和国国家所有;如果外国人遗留的遗产是动产，则应当依该外国人死亡时的住所地法处理。