昨天深圳取消了二手房指导价,多人集体高潮。我的观点如下:
(1)
深圳之前,很多城市都出台过二手房指导价,后续因为房价下行,也都陆续取消或名存实亡了,但这些城市的房价,并未因二手房指导价的消失而很快有起色;
(资料图片仅供参考)
(2)
从新闻来看,即使取消二手房指导价是真的,也只是变相提高了深圳房产的杠杆,但一线城市里杠杆最高、限购最严的,不是深圳,而是北京。而北京的房价水平,从未因严厉限购限杠杆,出现像深圳这样的大幅下调。
因此从这方面看,取消二手房指导价、放开二手杠杆,对深圳楼市确实是利好,但利好没有大家想象中那么强。(指导价影响的是二套首付,而当前,北京买二套也基本要8成首付了)
(3)
当前,深圳已经出现了很多低于指导价成交甚至挂牌的楼盘和房源。降价还卖不动,这说明真正受客户认可的市场价格线,可能比指导价的水平还要低。
根据樱桃大房子数据,今年有39%的房子都是按指导价成交,高于指导价10%以内的比例为44%。
(4)
乐有家展示的挂牌价,连夜改回了指导参考价。这说明领导真正在意和重视的,是展不展示指导价——指导价的真正威力,不仅仅是降杆杆,更是在心理层面影响交易情绪。
因此只要深圳卖房app上继续由指导价唱主角、挂牌价让客户自己问的话,深圳楼市的交易就没法起得来。
(5)
深圳楼市真正的问题在于,深圳本质是个移民城市,支撑深圳楼市的,一个是移民的刚需,另一个是投资客。
但深圳的移民,主要来自湖南和广西,这两块地方的房价与深圳的房价剪刀差过大,移民们很难通过卖老家房子凑钱买深圳;
而投资客就不用说了,过去几年投资客惨败,现在都是集体出货找人接盘的状态,这非常类似于燕郊投资者——燕郊如今几乎不限购,房价不也起不来。
至于深圳产业,无论是外贸还是互联网,在过去几年都遭遇了暴击。华为大撤退,外贸大撤退,深圳能够稳定造富的产业,相比北京和上海,还是不如这俩城市根基深厚。
综上,深圳高速发展的时代已经过去了,无论是楼市还是城市本身。
(6)
很多人都说过去几年,供给端比需求端出清得更猛烈,很多房企几乎都零拿地,所以明后年商品住宅要供不应求。
我的判断是,土地永远是卖不完的,现在比开发商着急的是政府,只要市场回暖,相比开发商愿买,政府更愿意多卖!
现在的开发商,经过一二十年的土储库存和最近三年的暴雷教育,更愿意出清库存而非继续买地。房企当下的土地库存,也是以万亿计,这部分库存将会继续入市售卖,所以未来的新房供应,压根不用太担心。
(7)最后提一提大家都在意的M2。一季度的M2好像是12个点,很多人都说房价压不住了。但其实,过去十年,M2年复合增速也达到了11.6%。
以上观点,来自地产八卦哥陈庆。
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