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文 |研究员 陈悦

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2023年3月25日，绿城服务（2869.HK）披露了公司2022年全年业绩报告。

据企业业绩报告披露，绿城服务2022年营业总收入达148.56亿元，同比增长18.2%；毛利达24.02亿元，同比增长3.1%；核心经营利润达9.81亿元，同比略有下降，面对复杂多变的外部市场环境，显现了发展韧性。在报告期内，新增拓展面积1.23亿平方米，在管面积达3.84亿平方米，同比增长26.3%，储备面积达3.79亿平方米，同比增长9.0%，为企业未来规模增长奠定基础。

同时，绿城服务重点关注“组织创新、服务质量、市场拓展”，坚持长期主义，在高品质服务基础上，提升效能，强化生活转型，将“韧性、向善、创新”深刻在企业经营发展脉络中，谋定企业未来向善向好的局面，助力“中国最具价值幸福生活服务商”的战略目标的实现。

韧性：“狠”市拓，发展稳健、韧性

业绩持续稳健增长，保持头部物企的优势占位。据2022年年报数据披露，绿城服务2022年营收达到148.65亿元，同比增长18.2%。对比2019年营收85.82亿元，增长了62.74亿元，2019年－2022年复合增长率达到20.1%，增长稳健。绿城服务营收规模及毛利，在已披露年度业绩报告的上市物企中均位居首位。

数据来源：choice、克而瑞物管华南区域整理

数据来源：企业年报、克而瑞物管华南区域整理

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绿城服务一直强调发展的独立性，不断强化市场拓展能力，在2022年年度报告中，更是提出“以市场拓展之狠，激活发展航道之开阔”。截至2022年12月31日，绿城服务在管项目达到2630个，增长率达23.4%，覆盖了全国30个省、直辖市和自治区，以及215个城市。

在管面积与储备面积双突破，为规模化发展奠定基础。2022年报告期内，绿城服务在管面积达3.84亿平方米，同比增长26.3%，储备面积达3.79亿平方米，同比增长9.0%，合约面积近8亿平方米，确定其规模化发展路径。

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强劲市拓，打开多业态发展局面。据企业年报披露，2022年新增拓展面积达1.23亿平方米，年度饱和营收约0.46亿元。在多业态布局上，商写服务进一步升级，并且定向突破赛事运营、高校、医院、交通枢纽等专业赛道，布局全域化、城市服务，打造多赛道标杆项目，优化全业态服务内容。

向善：保持战略定力，发展向善向好

优化业务结构，强化生活服务转型。2022年绿城服务在原有的物业服务、园区服务、咨询服务三大业务模块中，拆分出科技服务内容，业务布局愈加清晰，并且构建以物业基础服务为抓手的四保工程，以园区升级服务为抓手的四乐规划，以创新孵化业务为刷州的四新马车，以精细运营管理为抓手的四强体系。

从2022年营收结构上来看四大业务板块收入均有显著提高。其中，物业管理服务营收达到94.46亿元，较2021年77.70亿元，同比增长约21.6%，在总营收中占比达到63.6%，物业管理服务持续为绿城服务贡献稳定的收入、利润及良好口碑，也是绿城服务落实生活服务战略的基石。

其次是园区服务，营收达到28.54亿元，较2021年26.16亿元，同比增长9.1%，在总营收中占比达到19.2%。围绕业主的生活需求，绿城服务持续构建以社区零售、居家生活、空间服务、资产运营和文化教育等五大生态于一体的生活服务平台，报告期内居家生活、文化教育、社区零售均取得良好增势。

第三，是咨询服务营收达到20.67亿元，较2021年19.60亿元，同比增长约5.4%，在总营收中占比达到13.9%。咨询服务主要拆分在建物业和管理咨询两方面，围绕房地产全生命周期，以资源整合、标准化体系建设与业务创新，持续提升咨询服务的核心竞争优势，在绿城服务本身的发展中，服务标准、服务品质、业务创新一直是其优势，故而咨询服务模块的发展几乎可以预见。

第四，2022年科技服务营收达到4.89亿元，较2021年2.21亿元，同比增长约121.6%，在总营收中占比达到3.3%。科技服务作为新呈列的业务模块，主要是指为客户提供的软件开发服务、信息技术服务和智能照明工程和设计服务，并且绿城服务将科技服务作为其差异化产品体系，突破效率瓶颈关键，以及实现“幸福生活服务商”战略目标的基础。

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深耕优势区域。秉持区域深耕的策略，在立足长三角、深耕京津冀、大力拓展大湾区的发展战略下，2022年绿城服务的大本营，大杭州、长江三角区域在管面积约占总在管面积的57%，收入约占总收入的63%，核心区域贡献值保持高位，且高质量。

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强强联合，共谋发展。在强力市拓的同时，重点深耕企业大客户，通过综合全委、专项合作、咨询服务、股权合作等多种方式寻求发展，且不断增强与央国企的战略合作。报告期内，与信达、西安高新等重磅央企、国企达成股权合作及战略合作深度捆绑、强强联合，夯实规模优势。

创新：组织创新，科技赋能，提效提质

组织创新变革，促进人员、业务的效能提升。绿城服务以区域化、扁平化、专业化为导向，加速推进组织内部的融合发展。优化职能中心，强化条线垂直落地；专业公司精益求精，强化专业分工明确；城市公司强化管理扁平高效。从顶层设计确立融合发展策略，为业务创新转型打下坚实基础。

科技赋能，推动数智转型。绿城服务推出“善数”，将业务场景数字化重构，对内全面赋能公司商业模式、服务体系、组织效能的优化创新。以新一代数智技术为核心，为客户优化用户体验与服务感知，为员工提效减负与品质提升，为管理横向一体运营，纵向高效协同，逐步构建数字化生态。并且，通过“数字空间+智慧服务”，聚焦物理空间的数字化与管理的智慧化，为外部客户提供系统性、全周期方案，目前已形成全域平台及智慧物业两大产品体系。“善数”的应用不仅仅是赋能、提质、提效上，将数字化融入服务场景，它将在服务、经营、管理以及赋能上为物业企业发展能够提供强力支撑，并在未来业务发展和产品迭代中，或将运用到更广阔的领域。

小结

2022年受房地产行业环境及疫情反复影响，物业行业整体呈现增收不增利，规模化发展已经转向“有质”发展，持续改善提升经营效益成为新的关注点。2022年，绿城服务围绕高质量与高速发展，严控品质底线，坚定市场化发展路径，保持经营独立性。在激烈的市场环境竞争压力下，绿城服务始终保持战略定力，以高品质为基底，不断雕琢服务精度，拓宽服务广度，挖掘服务深度，并且注重科技服务的内外输出，为客户提供智慧物业服务和全域平台服务，以数智转型推动经营效能。坚定价值导向的市场化发展路径，围绕中国最具价值“幸福生活服务商”战略目标，凭借规模力、产品力、品牌力、科技力，在行业发展新周期中表现出了高安全边际和高成长韧性。在品质管理上绿城服务已经先于行业从“有质”迈向“高质”发展，并且坚守服务价值，关注客户体验与价值，推进企业高质、有序发展。未来，绿城服务将围绕“两个核心、四个强化”，高密度、精细化开启新年度篇章。

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