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配套富集，中央别墅区兑现成长逻辑

中央别墅区成立于1992年。从开放大潮后首个别墅落地；到我国加入WTO，吸引大批国际商贸进驻毗邻首都机场的中央别墅区；最后到2012年别墅产品需求的暴增，推动中央别墅区进入高速发展期，中央别墅区以30载人文积淀、自然景观臻稀、城市资源醇熟、国际配套汇聚、墅居潮流迭代，精英圈层纯粹等全维度价值体系，令其他墅区难以媲美，成为彰显时代风貌的首都墅区封面。

在30年发展历程中，中央别墅区经历了1.0版本以涉外别墅为主的天竺板块，2.0版本以小型的联排、叠拼为主的后沙峪板块，目前再向温榆河上游发展到了3.0版本的高丽营板块。

据了解，中央别墅区高丽营板块在开发之前，已对板块区域中的公园绿化、产业园区、相关配套进行了明确的整体规划，相比于其他墅区板块边规划边建设，高丽营“先规划、后开发”的属性使区域具有更前瞻、完善的系统性思考。尤其以观承别墅区为核心，万科以其一贯的配套先行开发理念，在墅区建设之初，项目就对墅区进行了全面系统的规划，涵盖商业、会所、公园、办公、教育、医疗等多种墅区配套。并先行建设了约2公里的法桐归家大道、3万㎡的鹿鸣公园、1100平米的墅区会所及1万余平米的观承汇墅区商业街等大量区域基础设施，这些都令市场和购房者对区域未来的快速发展及入住后的生活更具信心。

截至目前，高丽营板块，鼎石、哈罗、德威等约17所国际教育学校环伺，占有北京约70%的国际教育资源，同时项目所在区域还规划有一所小初九年一贯制教育用地，凸显了观承别墅区教育资源的独特优势；紧邻观承别墅区东南侧的大型三甲医院——北京友谊医院顺义院区，住院部、门急诊、综合楼等楼栋外装修已基本完成，计划于2023年下半年投入使用，运营后将作为服务中央别墅区的综合性中心医疗机构。

从地理位置来看，高丽营板块临近未来重点发展的未来科学城，南侧邻机场高速北线，到达首都机场约11公里的车程，西侧邻京承高速8号未来科学城出口，可快速无红灯直通朝阳核心区域，约半小时抵达望京。不仅贴合具备“高精尖”属性的未来科学城轴心，还承接了近年火热的“望京CBD商务区”强劲发展势能。

地产分析人士刘康认为，中央别墅区始终是引领着北京高端置业风向的板块。3.0时代的高丽营板块也为中央别墅区聚集了更高的价值，在众多优势的合力作用下，“中央别墅区”已经站在京城楼市的聚光灯下。

精工创新，观承大家展现“硬实力”

在当前中央别墅区的别墅产品中，北京万科开发的观承大家无疑是最耀眼的那一个。其以高品质、高性价比的精工合院，叠加高丽营的高价值属性，开启了中央别墅区的品质宜居新境界。

根据中宏数城统计的2022年北京别墅项目成交套数统计中，万科观承大家以173套的销售成绩位于第一，同时多次获得单月成交套数榜首。12月1-12日，连续12天成交12套，仅12月29日1天即成交4套6400万，全月累计销售额突破3亿，走出阶段性高流速行情。

而在热销背后，为何观承大家能引发许多别墅购房人士的青睐，这与产品背后强劲的“硬实力”密不可分。

记者了解到，万科观承大家项目自2013年始动工，已有10年开发历史，聚合未来科学城产业增长潜力、接驳国际空港的交通便利，承接望京商务区的发展辐射、共享祥云小镇等中央别墅区优势配套、坐拥温榆河玉带环腰等生态优势，能够满足墅区高知人群居住需求。

抛开这些区域与配套的加持，观承大家所呈现的产品力同样值得发掘。经过10年开发，项目亦经历了多期的迭代，目前片区总户数达到2500余户。在传统别墅基础上，最新推出的观承大家新一代合院相比此前有大量升级改善。

具体来看，整体风格观承大家采用新中式设计，外立面以米白色洞石为主，并将大面积窗开在对应院子的两个观赏面，相较于传统别墅或上一代合院产品，观承大家在设计上更突出了“东方”二字。在别墅日渐稀缺的今天，不仅实现真别墅的独门独户、有天有地的设计，并且每户配备了私家电梯，可以实现地库直接入户，每户赠送的两个私家车位，令业主的停车更为从容安全，使归家动线的私密性大幅提升。基于服务过上万组别墅业主的经验总结，观承大家合院通过设计优化，有效解决了传统联排、叠拼在院落私密性差的问题，通过宅前后院的院落围合，以及相邻建筑开窗位置的优化，使别墅生活更具私密性和实用性。

观承大家单套别墅建筑面积在300-408平米左右，内部设计上最大的突破在于整个首层采用创新结构，实现了近50㎡平米的无柱宽厅，同时8.4米面宽叠加无柱宽厅的设计，提升了整个入户空间的舒适度和功能性。

首层之上，二三层均设置了家庭厅，每层厅空间功能可自由细分。如二层儿童老人层可设置为活动区，三层主卧层可通过将家庭厅布置为衣帽间或书房来连通两个卧室，也可使整层成为兼具卧室、书房、步入式衣帽间、双卫生间的总统套房，充分尊重每一名家庭成员的居住需求与习惯。

观承大家合院采用创新的7.2米挑空家庭厅设计，高度甚至高于正常室内篮球馆设计规范的7米，让别墅的地下空间可以实现影音、运动、休闲娱乐等多元功能组合，并且通过采光井中置和5M加长采光井设计，实现地下空间180度均匀采光，有效化解了传统别墅产品地产采光不足、利用率不高的问题，充分实现了阳光家庭厅的定位初衷。

综合项目的配套和设计，新一代的观承大家精工合院可以说是万科集所有墅区产品经验于一体，精心打造的中央别墅区收官之作。

分析人士表示，作为北京万科拳头产品，观承大家开发10年，已经过多次迭代，墅区大境已成，项目持续保持着北京地产界的销冠纪录，充分赢得了市场认可。而随着北京别墅资源的日益稀缺，汇聚众多优势价值的观承大家精工合院有望收获更多的关注。（图文：北京万科）