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2022年，注定是不平凡的一年，也是房地产行业加速洗牌的一年。疫情冲击了几乎所有的地产项目，然而总归会有那么一些“个别“的例子。

来自地产营销人的统计显示，2022年，位于北京中央别墅区高丽营板块的万科观承别墅区以网签173套的成绩夺得北京别墅成交TOP1。仅12月1日~12日，疫情新政叠加房地产市场回暖，该项目更是实现了日均销售1套的战绩。为何观承别墅区能够快速适应行业变化，以年销30亿元的业绩，站稳北京别墅销冠宝座？不断变化、竞争激烈的北京市场，为何万科能够脱颖而出？2022年12月底，中国房地产报记者前往位于顺义的万科观承别墅区营销中心，与项目团队展开对话。

观承别墅区落地前后已有10年时间，万科对高丽营板块持续性深耕是成功的根基。这10年，万科推动别墅区及周边配套不断完善，成为了许多客户第一居所的不二之选；这10年，房地产市场发生深刻变化，观承别墅区也在开发与建设中不断地升级迭代产品，屡屡得到市场认可。

对话中的一线营销人，乐观热情。他们说：“稀缺的合院产品，用心的精装修交付，体贴的客户服务，以及不断上升的区位价值，这些从内延展至外的因素都是观承别墅热销的密码。这十年来，观承别墅积累的品牌与口碑更是实现热销最好的助力。”

年度神盘背后：十年磨一剑

在寸土寸金的首都北京，别墅区有很多，但是低总价，品质高、各方面配套齐全，能够作为第一居所的别墅并不多。其中，又以合院别墅最为稀缺。具备这些条件的别墅，往往一经推出就会受到市场的极大欢迎。

去年12月底，记者采访时看到，观承别墅区产品形态均为独门独户的新中式合院别墅。目前一、二期已销售完毕，业主已入住，在售为三期观承·大家精妆合院产品。虽然疫情的影响尚未消退，但项目营销中心门前的看房者却络绎不绝。

观承别墅区全年营销成绩喜人，对万科来说绝非偶然，这背后充满了北京万科十年磨一剑的巨大决心。

众所周知，在房地产高周转盛行的年代，大部分房企从拿地到开发，都会无所不用其极地追求在最短时间内使产品入市。产品品质尚得不到保障，精心打磨产品更是难以实现。

观承别墅区是那个时代的一个例外。依靠着万科这家中国房地产行业最具实力的开发商，观承别墅区从2013年项目动工至今，万科做了一件最重要的事，那就是房地产市场上最稀缺的长期主义。

这些年来，顺义中央别墅区经历了三个发展阶段，1.0版本的天竺板块，2.0版本的后沙峪板块，以及3.0版本的高丽营板块。与前两个阶段不同，观承别墅区所在的高丽营板块是真正意义的“先规划、后开发”的板块。

规划在前的做法，使万科从一开始就对这块区域未来的发展了然于胸。项目负责人介绍：“顺应区域整体的发展，万科希望通过大城市中小天地的造城理念来进行区域的深度开发，进而打造一个标杆项目，同时也希望通过项目和自身的努力来促进区域价值的提升。”

所谓的区域型开发，指的是通过在一个片区对大片用地进行先规划后开发，初期建设大量基础设施及配套，持续多年深耕同一区域，不断迭代基础设施与配套服务，提升城市浓度，持续注入活力，实现居住、配套、人群的协调发展。

这种做法，正是北京万科最擅长的。过去这些年，北京万科曾打造出多个区域开发的成功案例，例如房山的长阳地区，亦庄的台湖地区。

项目负责人颇感自豪地说：“观承别墅区是北京万科十年磨一剑，践行区域开发运营的代表作品，是北京万科聚焦平台资源赋能区域发展的集大成者。”

据悉，观承别墅区发展初期，项目就对墅区进行了全面系统的规划，住宅产品涵盖合院别墅、联排别墅、叠拼、墅区洋房等，以及商业，会所、公园、办公、教育、医疗等多种墅区配套。并先行建设了约2公里的法桐归家大道、3万平方米的鹿鸣公园、1100平方米的墅区会所及1万余平方米的观承汇墅区商业街。

热销的密码：好产品才能被口口相传

深耕区域才有更多时间与精力去打磨产品。在观承别墅区，万科对产品的追求达到了极致。发展了十年的观承别墅区，即便到今天，在产品与服务方面的升级仍然在持续进行。甚至对于已出售，还未交房的业主，项目仍然没有满足于仅依照合同交标交房，而是在其基础上，持续提升选材与配置，优化设计与施工，并在征得业主确认的情况下，为业主提供更具品质的交付产品。

“别墅的精装修在设计、施工等方面都要比传统平层住宅更复杂，所以很少会有别墅开发商选择精装修交付。但是在调研大量客户后，我们发现客户希望别墅能够以精装修的形式交付以节省自身的精力。所以在三期观承·大家的建设过程中，万科果断选择了难度更高的精装修交付。”项目负责人说到。

对于许多高净值群体来说，产品过硬，服务贴心还不够，区域的发展前景、圈层定位、交通体系、生态环境等都是购房时缺一不可的重要因素。

据悉，中央别墅区是北京最成熟、配套最齐全，氛围最良好的别墅区。无论是建筑设计的审美形态、还是区内人群的生活方式，放眼北京都无可比拟。其发展最早，别墅产品聚集度最高，长住人群最纯粹。周边的国际学校、高尔夫球场、高级酒店等各类同等级配套也已相当完善醇熟。区域内生态环境和生活体验都与欧美度假文化相仿甚至基本一致。

3.0时代的高丽营板块，则是现如今中央别墅区最亮眼的存在。项目负责人说：“高丽营板块是中央别墅区最后一个低密板块。10年来，高丽营板块聚合未来科学城产业增长潜力、接驳国际空港的交通便利，承接望京商务区的发展辐射、共享祥云小镇等中央别墅区优势配套、坐拥温榆河玉带环腰等生态优势。这种不断提升的区位优势，为观承别墅带来了无限加分。”

十年磨一剑，产品的不断打磨，服务的不断升级，区域价值的不断体现，为北京万科与观承别墅积累了大量的市场口碑。项目负责人说：“许多前期的业主安家之后，非常喜欢在朋友圈中分享在观承的生活与体验，这是客户满意度的体现。在实际销售中，有非常多的客户是通过其它客户介绍或推荐而来，客户放心与满意度提升背后，正是观承产品与服务品质最好的证明。”

冬日暖阳里的观承别墅，静谧而温馨。一个好产品的成功离不开数年如一日的坚守。过去10年，观承别墅区初心未改，始终按最高标准，极致追求，打造出了一个北京别墅市场的标杆项目。这既是万科缔造美好生活初衷的最好体现，也是万科对这片土地的极度尊重。