[ 目前来看，过往的一系列政策尚未能扭转市场的颓势，地产销售仍处于下滑的阶段。国家统计局数据显示，今年前11个月，全国商品房销售额同比下滑26.6%；11月单月销售额同比下滑32.2%，相较9月、10月的下滑幅度又进一步加大。 ]

12月19日，据新华社，中央财办有关负责人在对中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作出深入解读时，表示：“要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。”

有房地产业内人士向第一财经表示，这是官方首次如此直接地指出住房消费领域有“妨碍需求释放的限制性政策”。受访业内人士认为，许多高能级城市的限购、限贷等政策希望进一步放开、调整优化，预计2023年相关的限制类政策松绑会明显增多。

(相关资料图)

发力改善型需求

多位房地产业内的受访人士将“妨碍消费需求释放的限制性政策”指向了限购、限贷、限售等政策。例如社保缴纳要求、过高的二套房首付比例、对首套房的认定标准等，都对需求的释放形成了制约。

“限购不放松、首付不降低，有资格的人不敢加杠杆，不用杠杆的人没资格进场。”某房企人士表示，限购、限贷等政策对购房门槛和购房能力形成了全方位的严格限制。

有房企人士指出，“认房又认贷”政策叠加二套房的高首付比例，在很大程度上限制了购房能力，影响了改善需求的释放。

“认房又认贷”是对二套房的界定标准，在该政策下，卖掉首套房且还清房贷后，再进行置换，依旧会被认定为是购买第二套住房；因此，若二套房的首付比例处于高位，则抬高了改善门槛。

例如在执行“认房又认贷”且二套房首付比例高达七成的某一线城市，卖掉第一套价值700万的房子且还清贷款后，总房款作为首付，则可置换房的总价上限为1000万。“但两套房可能档次本来就相关不多，只能在面积、区位或配置上仅能升级一项，实际上并没有实现改善，这就会降低改善需求释放的动力。”上述房企人士指出。

今年以来，包括杭州、南京、苏州等在内的许多重点二线城市已经以“小步高频”的方式，对限购、限贷、限售等限制性措施进行了渐进式放开，但部分区域限制始终存在，同时限贷政策的优化普遍对区域及人群有一定要求；而一线城市的优化政策，则集中于远郊区县及特定人群，整体限制性政策无明显松动，“认房认贷”等限制性政策执行仍较为严格。

业内人士认为，这些政策仍有不小的调整空间。贝壳研究首席市场分析师许小乐认为，全面优化限购政策，除四大一线城市之外，其他城市全面取消居民购房限制；一线城市可缩小限购区域和限购范围等；同时，优化“认房又认贷”，“卖一买一”按首套标准等。

亿翰智库研究总监于小雨则建议，住建部明确各能级城市限购、限售等限制性政策放宽的底线，各城市据此经过严格论证后公开发布宽松政策，稳定市场预期，避免高频、非公开的政策调整进一步加重购房者的观望情绪。

有业内人士担忧，释放了被限购、限贷等限制性政策妨碍的住房需求，可能意味着未来将再度通过“房价上涨”的预期拉动需求回升。

某大型房企内部人士则认为，本次经济工作会议中明确要支持的是刚性和改善性住房需求，“这两类需求整体而言都是刚性的，这意味着哪怕市场未来的预期不是上行的，这些需求中短期之内也是要进入市场的。”

他认为，未来政策刺激的着力点或也将着力于此，例如在政策引导下，向市场传递平稳的信号，即未来房价不涨也不跌，会保持在合理的区间内，对于刚需或改善需求来说，未来不会出现房价大跌形成的抄底机会，从而减弱当下的观望情绪；同时，在交易税费等层面上给出政策支持，鼓励交易尽快进行。

消费信心亟待提振

回看2022年，全国各大城市关于楼市放松的政策持续不断，限购、限贷等政策在不少城市早已有所松动。

今年3月初，郑州就打响了对限购、限贷等政策调整的第一枪。彼时出台的“19条”中规定，对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭执行首套房贷款政策，首付比例由此前的60%降至30%，即二套房贷款实行“认贷不认房”。郑州也成为自2016年调控升级以来，首个放弃了“认房又认贷”的重点城市。

此后，西北省会城市兰州也执行了“认贷不认房”，还下调了首付比例，执行首套房为20%、二套房为30%的规定。随后，南昌、苏州、厦门等城市，在限购、限贷等方面均有所松动。而11月以来，高能级城市如杭州、南京等也对限贷政策进行优化，将二套房首付比例下调至四成、三成。

目前来看，过往的一系列政策尚未能扭转市场的颓势，地产销售仍处于下滑的阶段。国家统计局数据显示，今年前11个月，全国商品房销售额同比下滑26.6%；11月单月销售额同比下滑32.2%，相较9月、10月的下滑幅度又进一步加大。

国金证券(600109)认为，当前地产销售额加速下滑反映出当前地产行业基本面情况仍然严峻，近期供给端的诸多重磅政策为房企融资的边际改善提供了有效帮助，但行业真正回归良性循环仍需销售复苏，后续仍需更多需求侧宽松政策。

多位受访的业内人士提及，当前销售不振，除了有限制性的政策导致需求难以释放之外，还在于对经济前景担忧的背景下，购房人群高企的观望情绪。

某央企房企人士则对第一财经表示，除了销售端政策放开，市场的核心问题还包括客户的消费意愿和消费能力，目前，购房者仍处于观望状态，信心还有待提高。他表示，从其所在公司当前的情况来看，改善型项目的销售去化优于刚需型项目，一方面是刚需购房者的抗风险能力有限，另外疫情也改变了不少购房者的需求。

有房地产业内人士指出，未来从根本上提振购房需求的前提在于，经济恢复、收入预期的改变，使得购房者不惧怕进行大宗消费、加杠杆背贷款；基于此，有改善需求的购房者，手中已有的房产还要能在市场上顺利出售，筹集到足够的房款，进而推动需求的释放。

某闽系房企人士也认为，当前监管层给出的诸多政策能否有效提振市场需求，还需要观察；但目前来看，未来几个月，在疫情之下，预计房企的销售仍将受到影响，同时经济形势未明显改善之前，消费信心依旧不足。“马上要迎来放开出行限制以后的第一个春节，可以关注返乡置业的情况，观察老百姓(603883)的消费信心指向，看他们是否愿意掏钱买房。”

值得一提的是，12月初，新一线城市佛山全市范围内取消了限购。某华南国资背景房企人士透露，“叠加防控政策的放松，上上周末项目的来访、认购普遍都环比大幅上涨。”另有一总部位于深圳的房企内部人士表示，“佛山市场最近市场好了很多。”